La vivienda no da un respiro a los españoles, que han situado el acceso a un hogar como su principal preocupación por primera vez en años. Las compraventas baten récords mes a mes impulsadas por el mercado secundario y los precios suben sin que parezcan tocar techo. Para muchas familias, comprar un piso es una quimera pese a que las entidades financieras ofrecen actualmente condiciones muy ventajosas en sus hipotecas gracias a la desescalada de los tipos de interés.
La situación es especialmente grave en las principales capitales, donde los precios ya han superado los registrados durante la burbuja inmobiliaria en términos nominales. Ante este desafío, Gobierno, empresarios y expertos apuntan a un diagnóstico compartido: falta vivienda. Sin embargo, volver a poner las grúas y los andamios en pie está tomando más tiempo de lo esperado.
Evolución del número de
compraventas interanuales
de vivienda en España
En números absolutos
General
Nueva
Usada
1,2
M
1M
800
mil
600
mil
400
mil
200
mil
0
05 T4
06 T3
07 T2
08 T1
08 T4
09 T3
10 T2
11 T1
11 T4
12 T3
13 T2
14 T1
14 T4
15 T3
16 T2
17 T1
17 T4
18 T3
19 T2
20 T1
20 T4
21 T3
22 T2
23 T1
23 T4
24 T3
25 T2
Fuente: Registradores de España
LV
Evolución del número de compraventas
interanuales de vivienda en España
En números absolutos
General
Nueva
Usada
1,2
M
1M
800
mil
600
mil
400
mil
200
mil
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05 T4
06 T3
07 T2
08 T1
08 T4
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11 T1
11 T4
12 T3
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14 T1
14 T4
15 T3
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17 T1
17 T4
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19 T2
20 T1
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21 T3
22 T2
23 T1
23 T4
24 T3
25 T2
Fuente: Registradores de España
LV
Evolución del número de compraventas interanuales
de vivienda en España
En números absolutos
General
Vivienda nueva
Vivienda usada
1,2M
1M
800
mil
600
mil
400
mil
200
mil
0
05 T4
06 T3
07 T2
08 T1
08 T4
09 T3
10 T2
11 T1
11 T4
12 T3
13 T2
14 T1
14 T4
15 T3
16 T2
17 T1
17 T4
18 T3
19 T2
20 T1
20 T4
21 T3
22 T2
23 T1
23 T4
24 T3
25 T2
Fuente: Registradores de España
LA VANGUARDIA
La compraventa de viviendas subió un 13,7% en julio, con 64.730 transacciones, lo que marca un nuevo récord para este mes desde 2007
Como consecuencia, la brecha entre demanda y oferta se ensancha. El Banco de España asegura que sólo este año se generará un déficit adicional de 100.000 viviendas por el mayor ritmo de formación de hogares, principalmente debido a la inmigración. Esa cifra se suma a las necesidades de viviendas acumuladas entre 2022 y 2024, que ascienden a 500.000 unidades. En este sentido, el último Informe Sectorial Inmobiliario de CaixaBank Research señala que el 50% de esta demanda de vivienda se concentra en las cinco principales provincias españolas por población: Madrid, Alicante, Barcelona, Valencia y Málaga.
El estudio apunta que estas regiones han logrado compensar la falta de obra nueva con el trasvase de segundas residencias a viviendas principales: en estas provincias, el grado de utilización del parque de viviendas se ha incrementado de forma sustancial en los últimos años. “En un futuro, esta palanca podría tener menos margen para aliviar las presiones demográficas”, advierte.
El 93,1% de las viviendas transmitidas por compraventa el pasado mes de julio fueron viviendas libres y el 6,9%, protegidas
Y es que la promoción de vivienda se encuentra en horas bajas por la resaca de la crisis inmobiliaria. Tras la implosión del mercado en 2008, el mercado se centró en absorber el excedente de pisos y paralizó la creación de obra nueva. Gran parte del tejido empresarial quedó desmantelado y los trabajadores se reciclaron hacia otros sectores. Seopan, la patronal de constructores, advierte que faltan 700.000 trabajadores para cubrir las necesidades actuales y futuras, a medidas que los profesionales de más edad se vayan jubilando.
Pero reactivar la maquinaria está tomando tiempo. Los visados de obra nueva de los Colegios de Arquitectura Técnica muestran una paulatina recuperación desde 2018 hasta el importante salto logrado en 2024, cuando se alcanzaron los 127.721 visados. Fuentes del Ministerio de Vivienda defienden que gracias al esfuerzo inversor público a través de los Fondos Next Generation se ha reactivado la construcción en España. En este sentido, se remiten a los últimos datos publicados por Eurostat en que se muestra que España fue el país de la UE en el que más se incrementó la producción de construcción en el último año (+34%). Sin embargo, la producción actual solo cubre un 20% de las necesidades del mercado.
La brecha entre demanda y oferta ha disparado el precio de los inmuebles
La ley del suelo, carpeta pendiente
El Gobierno ha tenido que guardar la carpeta de la reforma de la ley del suelo por falta de apoyos. El texto que planteaba el Ministerio de Vivienda tiene como objetivo agilizar los trámites burocráticos de la promoción de pisos. La principal medida es la reforma del artículo 55 para dar respuesta a la demanda transversal de los municipios para que los planes generales de ordenación urbana no decaigan por errores de forma que puedan ser subsanados. El texto sólo contaba con el apoyo del PSOE y del PNV, por lo que los socialistas decidieron retirarlo de votación. A nivel autonómico, los diferentes Ejecutivos tratan de reformar la normativa urbanística para agilizar la producción de vivienda. En Catalunya, se trabaja en elevar la densificación de las parcelas que todavía no cuentan con planeamientos urbanísticos. En Madrid ya se trabaja en una nueva ley del Suelo para reducir plazos urbanísticos.
El Gobierno confía en desbloquear la situación con un paquete de medidas que actúa a diferentes niveles. La primera es el Plan Estatal de Vivienda que planea destinar un 40% de un presupuesto de 7.000 millones a políticas destinadas a aumentar la oferta disponible. Otra medida es el impulso de la Entidad Estatal de Vivienda para adecuar 40.000 viviendas y 2.400 suelos con capacidad para otras 55.000 viviendas procedentes de la Sareb- Finalmente, el Gobierno confía en que el Perte de la Industrialización de la Vivienda, dotado con 1.300 millones, ayude a reforzar el tejido industrial
Mientras estas iniciativas surten efecto, el problema de acceso a la vivienda persiste, en especial para las personas jóvenes y las rentas bajas.
Pese a la tensión, el mercado inmobiliario está en expansión; la compra encadena 13 meses al alza
De hecho, el acceso a la vivienda se ha convertido hoy día en uno de los mayores factores de desigualdad y emanciparse sin la ayuda económica de los padres se ha vuelto misión imposible para cada vez más jóvenes. La segunda edición del Barómetro de la vivienda en España, elaborado por GAD3 y el Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE) alerta que ni con uno ni con dos sueldos basta para iniciar un proyecto de vida propio sin el colchón familiar. Ocurre porque el salario medio entre los 16 y los 24 años se sitúa en 1.319 euros mensuales, mientras que la pensión media asciende a 1.445 euros, con la diferencia que gran parte de los mayores ya tiene una vivienda en propiedad.
Como consecuencia, el 36% de los menores de 30 años encuestados para el barómetro afirma que ha necesitado ayuda económica de sus progenitores u otros familiares para acceder a una vivienda. Se trata de un porcentaje mucho mayor al del conjunto de la población. Si se consideran todos los tramos de edad, solo el 21% tuvo que recurrir a sus progenitores para irse a vivir a su propia casa.
Una nueva zona construida de pisos de alquiler en la zona del Cañaveral de Madrid
Pese a ello, la compraventa de viviendas encadena 13 meses consecutivos de alzas interanuales y los precios crecen a doble dígito, por lo que el mercado inmobiliario se encuentra en plena expansión. Los inmuebles se han encarecido de media un 10,4% interanual hasta junio, con lo que el metro cuadrado ha alcanzado los 2.093,5 euros, según datos del Ministerio de Vivienda. Los registradores de la propiedad, de cuyos datos se nutre el INE, apuntan asimismo a que el precio medio ha llegado a un máximo histórico de 2.251 euros el metro cuadrado. En las ciudades más tensionadas, donde se concentra la demanda de vivienda y la escasez de oferta, el coste se multiplica, con San Sebastián (5.869 euros/m²), Madrid (4.932 euros/m²), Barcelona (4.617 euros/m²), Palma (3.879 euros/m²) y Bilbao (3.237 euros/m²) a la cabeza.
Evolución de las tasas de variación
interanuales del precio
de la vivienda
En porcentaje
General
Nueva
Usada
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
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-15%
05 T4
06 T3
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Fuente: Registradores de España
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Evolución de las tasas de variación interanuales del precio de la vivienda
En porcentaje
General
Nueva
Usada
-25%
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Fuente: Registradores de España
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Evolución de las tasas de variación interanuales del precio de la vivienda
En porcentaje
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Vivienda nueva
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Fuente: Registradores de España
LA VANGUARDIA
La burbuja del 2008 se llevó por delante buena parte del tejido productivo en el sector de la construcción
Los precios de las compraventas, por tanto, ya han alcanzado los máximos del boom –sin contar el efecto de la inflación–, cuando se llegó a un precio medio de 2.101,4 euros por metro cuadrado en el primer trimestre del 2008. Si se mantiene la tendencia, este trimestre se superarán los registros de principios de los 2000.
Aunque el mercado descarta una burbuja inmobiliaria, algunos analistas sí advierten de que se está produciendo cierta sobrevaloración de las viviendas. El último informe de Estabilidad Financiera del Banco de España ya calculaba que el precio de la vivienda se situaba entre un 1,1% y un 8,5% por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo a finales del 2024 , frente a un rango de entre el 0,8% y el 4,8% seis meses antes. También el Banco Central Europeo estima una sobrevaloración del mercado residencial español del 10% a finales del 2024. Aún así, el riesgo de que se produzca un pinchazo en los precios parece lejano. La situación financiera de los hogares, del sector constructor y promotor, y del sistema financiero dista mucho de la de la crisis del ladrillo.
Aunque la concesión de hipotecas crece al ritmo del aumento de compraventas y se prevé cerrar el año con más de 480.000 préstamos –el mejor año de la última década–, las entidades son todavía cautelosas a la hora de conceder créditos. De hecho, alrededor de un 40% de los pisos se compra al contado pese a los precios. El acceso a la vivienda está así cada vez más polarizado.
