La crisis de la vivienda está provocando que España haya involucionado en el acceso a la vivienda, tanto en alquiler como en compraventa, y ya se encuentre al nivel de los países más desfavorecidos de la UE en posibilidades de arrendar o comprar un inmueble digno.
En las zonas más demandadas, como Catalunya, Madrid, Comunidad Valenciana, Andalucía, Baleares y Canarias, los problemas para los inquilinos y los compradores son similares a los que tienen los ciudadanos de Polonia, Bulgaria, Rumanía o Grecia, cuyo PIB es inferior al español.
Un estudio de House for all, un proyecto de investigación financiado por la Unión Europea y dirigido por un consorcio europeo de vivienda en el que participan todos los estados miembro, muestra una fotografía en la que España se sitúa entre los países de cola en “asequibilidad” habitacional.
El sector inmobiliario español se encuentra en máximos, tanto de precios como de operaciones. En el caso del alquiler, el estudio mencionado analiza el acceso a la vivienda en relación a los ingresos medios de cada región. De esta forma, en Eivissa se registran los peores problemas para arrendar, ya que, de media, dedicando un 40% de los ingresos solo sería posible alquilar una vivienda de menos de 30 metros cuadrados. En las provincias de Barcelona, Girona, Madrid, Valencia, Alicante, Sevilla, Málaga, Cádiz, Huelva, Gipuzkoa, Santander y Lugo, al dedicar el citado 40% del sueldo, los arrendadores apenas podrían acceder a un inmueble de entre 30 y 50 metros cuadrados.
En lo relativo a la compraventa, la situación es similar. El estudio analiza cuántos años de media necesitaría un hogar para adquirir una vivienda de 100 metros cuadrados, dedicando el 40% de sus ingresos. En Eivissa y Málaga requeriría un esfuerzo de más de 35 años; en Alicante, de 30 a 35 años; y en Barcelona y Madrid, de 20 a 25 años. El informe incide en que las grandes ciudades y el arco mediterráneo son las zonas menos asequibles para acceder a la vivienda.
Los problemas para tener un techo digno en Barcelona, Baleares o Madrid son iguales que en Bulgaria y Rumanía
Los precios libres en España se encuentran, en efecto, totalmente disparados. El observatorio trimestral del Ministerio de Vivienda acaba de publicar los precios medios a cierre del tercer trimestre del 2024. En Madrid, el metro cuadrado ha escalado a 3.274,60 euros, mientras que en Barcelona ya alcanza 2.690,50 euros. En Valencia y Baleares los precios han crecido un 10% interanual. Ninguna provincia se libra de un avance que parece imparable. El estudio demuestra también que el problema de acceso a la vivienda es común en Europa. En Francia, por ejemplo, los mayores inconvenientes se localizan en París y la Costa Azul. En Italia, en el norte y la costa del mar Tirreno. En Alemania, en las proximidades de Berlín. En España el problema es más disperso.
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Estos datos se producen en un contexto de aumento de los recursos financieros de las familias. Los hogares españoles acumulan una renta bruta disponible de 237.811 millones a cierre del tercer trimestre del 2024, según el Banco de España. En relación con el mismo trimestre del 2023, se produjo un aumento del 8,2%. Asimismo, el endeudamiento de las familias en relación con el PIB sigue descendiendo, hasta el 44,1%. En el 2013 era del 84,3%, por lo que la situación actual de las familias es, de media, distinta a la de la crisis inmobiliaria.
Esto explica también por qué las transacciones se encuentran en máximos. En el tercer trimestre del 2025 se cerraron 166.609 operaciones, récord de los últimos años. Los extranjeros compraron el 18,4% de los inmuebles que se vendieron, casi uno de cada cinco.
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No obstante, pese a contar con más ahorros y menos deudas, los hogares españoles tienen cada año que hacer un esfuerzo mayor para acceder a una vivienda. Es decir, el acceso a un techo en condiciones es una cuestión de precios, pero también de ingresos. Por tanto, aunque en España estén subiendo los salarios, los límites del sector inmobiliario en proporción escalan más.
A cierre del tercer trimestre del 2024, la tasa de esfuerzo económico anual (porcentaje del ingreso anual necesario para cubrir las cuotas hipotecarias, considerando un préstamo estándar) sin deducciones de los hogares españoles se situó en el 35,3% de la renta disponible media, frente al 30% que se registró en el 2018.
La renta disponible de las familias crece y la deuda está controlada, pero los precios libres de las casas escalan más
Por último, el número de años necesarios para adquirir una vivienda en relación con la renta disponible del hogar también ha venido aumentando desde antes de la pandemia. En este momento son necesarios 7,20 años, una de las cifras más altas del periodo histórico.
CaixaBank: “El ciclo alcista se afianza”
El mercado de la vivienda en España creció en el 2024, y en el 2025 “afianzará la tendencia alcista”. Por distintos factores: la rebaja de tipos de interés por el BCE, la mejora de la renta de las familias y el aumento de la población. Es la nueva fotografía general que ofrece CaixaBank Research sobre el sector inmobiliario, que ha actualizado al alza sus previsiones. “Prevemos que el número de transacciones se sitúe alrededor de 650.000” y “elevamos la previsión de visados de obra nueva a 135.000”, explica Judit Montoriol. Los precios, añade, seguirán subiendo como consecuencia de que la oferta se mantenga por debajo de la demanda. El Ministerio de Vivienda apunta a un alza de los precios del 5,9% en el 2025 y el INE la eleva al 7,2%. Esto provocará, según CaixaBank Research, que la ratio de accesibilidad (diferencia entre precios y renta bruta disponible) aumente al 7,5%, aún lejos del 9,4% del 2007. El buen comportamiento de las rentas de las familias evitaría la aparición de desequilibrios destacados en los precios a nivel agregado, apunta el servicio de estudios, “aunque en las grandes ciudades existe un problema obvio de accesibilidad”. Para Montoriol, si la oferta no crece como se espera, “podría presionar más de lo esperado a los precios de la vivienda y agravar los problemas de accesibilidad”.
