El cóctel para la subida del precio de la vivienda no deja de sumar ingredientes. A la escasez de oferta, las expectativas de revalorización y la creciente demanda se suma un Euribor a la baja que ya impulsa con fuerza la firma de hipotecas. No es todavía un cóctel explosivo, pero el crédito siempre añade grados de alcohol.
El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad subió un 31% en junio con respecto al mismo mes del año anterior, lo que viene acompañado de un aumento del importe medio del 15%, hasta niveles muy cercanos al máximo histórico del 2007, según los datos publicados este miércoles por el INE.
Si las 41.834 hipotecas nuevas de junio se suman a las de los meses anteriores, también hay sorpresa. La constitución de hipotecas alcanzó las 243.257 en el primer semestre del año, un 24% más que en el mismo periodo del año anterior y la cifra más alta en catorce años, desde el 2011.
El repunte interanual de junio no es nuevo, al ser el tercero mayor en lo que va de año. En mayo la subida fue del 54% y en abril, del 44%. Sin embargo, asienta una tendencia en la que la actividad en el mercado inmobiliario se aproxima a los niveles anteriores a la Gran Recesión, aunque con matices.
En total, los bancos prestaron en junio 7.043 millones de euros, la cifra más alta desde el segundo semestre del 2008 si se excluye octubre del año pasado, cuando se concedieron préstamos por 7.758 millones. Sin embargo en el 2007 hubo meses en los que los bancos llegaron a prestar más de 17.000 millones para la compra de vivienda, según los datos históricos del INE.
Las bajadas de tipos de interés parecen animar ahora el endeudamiento de los hogares para comprar vivienda, pese a los elevados precios provocados por la escasez de oferta a la que aluden el Banco de España y todos los expertos. Las estimaciones apuntan a un déficit de 600.000 viviendas en España.
Importe de las hipotecas en niveles históricos
El importe medio de las hipotecas aumentó un 15,5% en junio y se situó en 168.363 euros, una cifra especialmente elevada. Sería la mayor desde el dato medio de 168.738 euros que ofrece el INE para el ejercicio 2007, si se excluye lo ocurrido durante un mes especialmente atípico, febrero del 2020. En aquel momento, poco antes del confinamiento de la pandemia, la estadística del INE contabilizó un precio medio de 175.114 euros. Resulta atípico porque tanto en los meses anteriores como posteriores los precios medios son muy inferiores.
Para María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, las bajadas de tipos de interés están ”reactivando la demanda de vivienda de ese 21% de compradores cuyo acceso a hipotecas se había enfriado tras la anterior subida de tipos”. El mercado hipotecarios, afirma, ”recupera su atractivo y consolida el cambio de ciclo”.
Su previsión es que este año será probablemente “el mejor de la década” en cuando a firma de hipotecas. La política monetaria del BCE y la bajada de Euribor seguirán “incentivando la demanda, lo que podría traducirse en un incremento adicional de los precios de la vivienda”.
Más crédito, menos intereses y mayores precios
Sobre el ánimo de los compradores pesan dos variables. Por un lado, los precios no dejan de ir al alza mientras, por otro, los tipos de interés se moderan tras los recortes del BCE, lo que eleva la propensión al endeudamiento.
El INE calcula que el tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas fue del 2,99% en junio, con un plazo medio de amortización de 25 años.
Como los tipos van en retroceso, aumenta también el porcentaje de hipotecas que se firma a interés fijo. Si el 28% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable, el 72% fue a tipo fijo.
El tipo de interés medio de las hipotecas de tipo variable fue del 3%, frente al 2,98% en las de tipo fijo. También se produjeron 12.977 cambios en las condiciones de las hipotecas, en el 75,5% de las ocasiones por las bajadas de los tipos de interés.
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En agosto, el Euribor cerrará previsiblemente con su segundo repunte mensual de este año, hasta el 2,114%, según las estimaciones de Kelisto.es. Su portavoz, Estefanía González, pronostica que el tipo de referencia para la mayor parte de las hipotecas “seguirá suavizando su caída de aquí a final de año”, hasta cerrar el ejercicio “en un rango de entre el 1,9% y el 2%”. Son niveles todavía más bajos que los actuales, recuerda.
En cuanto a la evolución de los precios, un informe de la firma de datos Gloval indica que en el segundo trimestre del año se han producido subidas en el precio de la vivienda del 17,1% en Madrid y del 10,5% en Barcelona, con incrementos del 12% y del 6,7% en las periferias de ambas ciudades, respectivamente.
La conclusión de Trioteca es tajante: “Mientras las hipotecas suban, los precios también seguirán aumentando”. El consejero delegado y fundador de la firma, Ricard Garriga, habla ya de un “año excepcional” marcado por tres variables: precios al alza, hipotecas más baratas y más propietarios viendo en la venta una oportunidad rentable”.
“Cada vez es más difícil acceder a una vivienda en propiedad en España”, lamenta Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro. Con las subidas de precios, se aprecia un aumento de la ratio de endeudamiento de los hogares. La solución, explica, podría ser “dar más dinero de antemano para la entrada para que el importe financiado baje”.
La flexibilización de las condiciones de la banca tiene sus contraindicaciones, avisa. “Es la pescadilla que se muerde la cola: cuanto más alto es el precio de la vivienda, más dinero para la entrada habría que dar y los sueldos no suben en la misma proporción, por lo que la capacidad de ahorro de las familias es menor”, señala Colombelli.
