La escasez de vivienda alcanza tales cotas en España que ya ha llegado a la alta gama, con un efecto cascada sobre el resto de mercado. La falta de oferta en este segmento, anticíclico gracias a la creciente capacidad económica de su clientela, está empujando los precios hacia arriba y extendiendo la búsqueda de inmuebles a zonas que hasta hace poco no predominaban en el radar de los adinerados.
En las agencias especializadas en producto de lujo ven cómo los clientes suben su presupuesto de forma acelerada y llevan el metro cuadrado a precios nunca vistos, por encima de los 8.000 euros o 10.000 euros en barrios como el Eixample en Barcelona. Albert Milián, director de Barnes en Barcelona, comenta que cada vez más compradores nacionales adquieren propiedades por encima del millón de euros, cuando hasta hace poco no solían sobrepasar esta cifra, porque por debajo de ese precio ya no encuentran “nada que les satisfaga”.
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La demanda no para de crecer y la competencia para encontrar un piso acorde a las expectativas es cada vez mayor. “Entre los 800.000 euros y los dos millones, todo se vende en Barcelona”, aseguran desde esta compañía acostumbrada a trabajar con grandes fortunas.
Aunque los compradores locales pagan ahora más, son los extranjeros no residentes los que lideran el desembolso en vivienda en España. Este grupo abona una media de 3.126 euros por metro cuadrado, casi el doble que los nacionales (1.809 euros) y muy por encima también de los extranjeros residentes (1.912 euros), indican los últimos datos del Consejo General de Notariado.
El comprador extranjero de vivienda de lujo varía según la zona. Chinos, italianos, estadounidenses, rusos y ucranianos, además de los tradicionales británicos y alemanes, concentran los costes más altos –ver gráfico–. En Madrid, mexicanos, venezolanos y brasileños compiten.
Aún así, la compraventa de vivienda por parte de extranjeros presenta cierta ralentización. Las operaciones protagonizadas por este colectivo aumentaron un 2% interanual en el primer semestre del 2025, hasta alcanzar las 71.155 transacciones. Este ligero avance se produce tras el incremento del 2,3% en el mismo periodo del 2024, “consolidando la tendencia de crecimiento sostenido, aunque a un ritmo más moderado que en ejercicios anteriores”, señalan los notarios. En total, los extranjeros realizaron un 19,3% de compraventas, por debajo del 2024 (20,3%) y del 2023 (21,3%).
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“La escasez de producto de lujo es el principal cuello de botella”, sostiene Joan Canela, director de operaciones comerciales de Engel & Völkers Iberia. En esta compañía están cerrando más operaciones que el año pasado, lo que demuestra, señala Canela, “que el interés por producto prime sigue al alza”. A la vez, los tiempos para firmar una compra se han acelerado –prosiguen desde Engel & Völkers–, porque los clientes temen quedarse sin el inmueble si tardan en decidirse.
Sven Odia, presidente ejecutivo de Sotheby’s en España, explica que la mayor parte de la oferta se concentra en las grandes capitales y zonas de costa tradicionales, pero poco a poco, los clientes del lujo amplían su búsqueda. “Observamos un creciente interés por nuevos enclaves con alto potencial de desarrollo y revalorización, como la Costa Brava, Cádiz o Menorca”, prosigue.
“La escasez de producto de lujo es el principal cuello de botella”. ,
En Madrid, la falta de oferta en general también golpea el mercado premium . Los clientes más adinerados pueden pagar altos precios, pero se encuentran con escasas oportunidades. Luis Cordero, jefe de inversiones de Carr Capital/BeGrand, también pone el foco del problema en “la escasez”. “La vivienda de lujo está concentrada en ciertas zonas y eso acaba limitando las opciones y subiendo los precios”, asegura. Cordero cita el ejemplo de Miami, “donde hay más oferta y los precios no escalan tanto”. BeGrand es una inmobiliaria mexicana en expansión en la capital española, comprando y remodelando edificios en zonas céntricas para transformarlas en viviendas de lujo. La compañía acaba de ganar una subasta de la Comunidad de Madrid por 31,5 millones de un bloque de oficinas junto al Congreso que convertirá en lujosas viviendas.
En Madrid los precios están asimismo en máximos y no paran de subir. En el barrio de Salamanca el metro cuadrado ya supera los 11.000 euros de media. Los compradores latinoamericanos son los protagonistas de las operaciones premium , aunque las inmobiliarias también detectan la irrupción de empresarios de otras autonomías, como Asturias o Canarias, que quieren ampliar su patrimonio. Walter Haus está especializada en compraventas de lujo. Su día a día destaca también por “poca oferta y mucha demanda”, resume Esteban García Bravo, socio de la compañía. Viviendas de entre 1,4 y 3,5 millones de euros, lo que implica un precio medio de unos 15.000 euros/m2, apenas hay. Y las pocas que salen a la venta “te las quitan en un día”, añade.
Todos los expertos consultados aseguran que los interesados en comprar vivienda de lujo en Madrid y Barcelona aún creen que estas ciudades tienen precios asequibles en comparación con otras latitudes. Ello, sumado a la falta de oferta, apunta a que los precios seguirán subiendo aún más. El tope no se vislumbra.
