La propuesta de prohibir la compra de viviendas individuales que no se destinen a residencia habitual del comprador, así como la adquisición de edificios enteros que no se destinen a alquiler, plantea graves problemas de encaje jurídico en el ordenamiento español y europeo. Así lo advierte un informe ejecutivo elaborado por dos juristas, que concluye que estas medidas serían inconstitucionales y contrarias al derecho de la Unión Europea.
El documento, firmado por el doctor Joan Manuel Trayter, catedrático de Derecho Administrativo y director del Centre d'Innovació i Gestió de les Administracions Públiques de la Universitat de Girona, y la doctora Irene Araguàs Galcerà, profesora agregada de Derecho Administrativo de la Universitat de Barcelona, analiza en profundidad las implicaciones legales de unas restricciones que se pretenden aplicar en las zonas de mercado residencial tensionado (ZMRT), que en Catalunya afectan a 271 municipios y a 7 millones de personas, es decir, al 90% de la población.
Vulneración del derecho de propiedad
El informe, que se ha hecho público a través de un comunicado conjunto de la Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya, la Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE), el Col•legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, el Col•legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona i provincia y el Consell de Cambres de la Propietat de Catalunya, es contundente. Prohibir adquirir o vender una vivienda en función del uso que pretenda darle el comprador (alquilarla, cederla a un familiar o revenderla) “ataca el núcleo esencial del derecho de propiedad” (artículo 33 de la Constitución) y lo hace “irreconocible”, lo que implica la inconstitucionalidad de estas prohibiciones.
Los expertos recuerdan que, según la doctrina del Tribunal Constitucional, la facultad de disponer de un bien —es decir, venderlo, transmitirlo, alquilarlo— forma parte del contenido esencial del derecho de propiedad, que solo puede ser limitado por ley y respetando su núcleo fundamental. “La prohibición propuesta supone una inversión del orden constitucional que desnaturaliza el artículo 33 de la Constitución”, advierten.
Los juristas advierten de que las restricciones propuestas vulnerarían el marco legal español y europeo que regula las operaciones inmobiliarias
El informe también critica que se utilice el artículo 47 de la Constitución —que establece el mandato a los poderes públicos de garantizar el acceso a una vivienda digna— como fundamento suficiente para restringir derechos fundamentales como la propiedad privada o la libertad de empresa. “Los principios rectores no generan derechos subjetivos directamente exigibles”, recuerdan los juristas, citando jurisprudencia consolidada del Tribunal Constitucional.
Problemas competenciales y abuso del decreto ley
Otro de los obstáculos señalados es de naturaleza competencial. Las medidas propuestas inciden en el estatuto básico del derecho de propiedad, materia reservada al Estado. Por tanto, las comunidades autónomas no podrían regular estas restricciones mediante leyes de urbanismo o vivienda, ni mucho menos a través de reglamentos o planes urbanísticos locales.
Además, el informe advierte de que intentar introducir estas medidas mediante decreto ley —como se ha sugerido— constituiría una vulneración de los límites materiales de esta figura normativa. “Los decretos ley no pueden afectar a los derechos, deberes y libertades del título I de la Constitución, entre los que se encuentra el derecho de propiedad”, recuerdan los expertos, citando una reciente sentencia del Tribunal Constitucional.
Choque con el derecho europeo
Las prohibiciones propuestas también chocan frontalmente con el derecho de la Unión Europea, que prohíbe obstaculizar la libre circulación de capitales. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha interpretado de manera uniforme que la adquisición de inmuebles, ya sea para uso propio o inversión, es una forma de movimiento de capital que no puede ser limitada.
“Aunque la medida parezca neutra, su efecto real es desproporcionadamente negativo para compradores no residentes, lo que la convierte en una restricción indirecta a la libre circulación de capitales”, alertan los juristas.
Efectos no deseados
Más allá de los problemas jurídicos, el informe advierte de los efectos económicos y sociales no deseados que provocarían, entre otras, estas prohibiciones:
- Reducción del parque de alquiler. La prohibición afectaría especialmente a las personas físicas que adquieren viviendas para destinarlas a alquiler, en cuyas manos está la mayoría del parque de alquiler. En Barcelona, por ejemplo, el 65,5% del parque de alquiler está en manos de personas físicas, frente al 35,5% de personas jurídicas.
- Freno a la rehabilitación. Prohibir adquirir edificios enteros para su posterior venta comportaría un obstáculo a las actuaciones de rehabilitación integral, impidiendo la renovación del parque de vivienda y su adecuación a los nuevos estándares de habitabilidad, accesibilidad y eficiencia energética.
- Desincentivo a la inversión privada. La propuesta planteada de prohibición tendría un efecto inmediato sobre la inversión privada en el sector inmobiliario, alerta el informe, desincentivando la compra y comportando una disminución de la generación de viviendas, con consecuencias negativas directas sobre el parque inmobiliario y también sobre toda la cadena de valor vinculada al sector, motor fundamental de la economía que genera más de 400.000 puestos de trabajo y representa un 7% del PIB.
Prohibición inviable jurídicamente
Los autores del informe son taxativos en su conclusión: “Desde el punto de vista estrictamente jurídico, la medida propuesta no encuentra encaje legal en nuestro ordenamiento jurídico, tal como está configurada”.
El documento advierte de que, de implementarse, estas medidas no solo serían recurribles ante los tribunales españoles, sino también ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, con elevadas probabilidades de ser anuladas por vulnerar derechos.
En definitiva, el informe plantea que prohibir la compra de vivienda para usos diferentes a la residencia habitual va “mucho más allá del urbanismo” y ataca el núcleo del derecho de propiedad.
Desde el sector el sector inmobiliario catalán se insta a los poderes públicos, por el contrario, a apostar por políticas que incentiven la oferta de vivienda en colaboración público-privada, respetando el marco jurídico nacional y europeo.
Las restricciones propuestas no solo son ineficaces para incrementar la oferta de vivienda, destaca el sector en su comunicado conjunto, como ya se ha demostrado en otros lugares, sino que ponen en riesgo el acceso a la vivienda de la ciudadanía, así como también la actividad del sector y la generación de puestos de trabajo.