Expectativas y vivienda

Es difícil exagerar la relevancia de las expectativas en los fenómenos económicos. Las expectativas sobre la renta futura de las familias condicionan su consumo. Los beneficios futuros determinan la inversión y las valoraciones bursátiles. De la misma manera, un mayor crecimiento esperado del precio de la vivienda eleva el valor anticipado de la riqueza inmobiliaria, lo que lleva a algunos hogares a aumentar el consumo no residencial. Dado que la vivienda es el principal colateral, unas expectativas optimistas relajan también las restricciones de crédito y estimulan el endeudamiento y la inversión residencial, alimentando las fluctuaciones del ciclo económico. Sin embargo, a pesar de su importancia, la expectativa del precio de la vivienda no es un indicador que se utilice con regularidad o al que se dé especial relevancia.

El rápido aumento del precio de la vivienda durante los dos últimos años ha despertado el temor de que se esté formando una nueva burbuja inmobiliaria. En esta situación es especialmente relevante analizar qué está sucediendo con las expectativas del precio de la vivienda. Hace unos días publiqué un estudio sobre este tema, comparando la situación a finales del 2025 con la situación observada en el 2005, en plena burbuja inmobiliaria. El análisis se basa en encuestas en ocho grandes áreas metropo­litanas con un cuestionario prácticamente idéntico al utilizado en el 2005 para poder realizar comparaciones. 

Las conclusiones revelan diversas tendencias psicológicas y conductuales parecidas. La apreciación del encarecimiento de la vivienda se encuentra habitualmente bastante por delante de las subidas reales de los costes, con variaciones notables de acuerdo al estatus social, repitiendo y hasta intensificando la escala ya detectada durante el 2005. En otro sentido, las previsiones de alzas venideras en los valores presentan un rasgo marcadamente proyectivo: aquellas personas que notan incrementos recientes superiores son igualmente las que esperan aumentos más fuertes en periodos breves y extensos. De igual forma, la causa “es buen momento para comprar porque en el futuro las casas serán más caras” se mantiene, al igual que en el 2005, como el principal argumento manifestado para adquirir un inmueble, sobre todo en los estratos de ingresos medios y elevados, al tiempo que los obstáculos para hallar pisos en arrendamiento constituyen el incentivo fundamental para los potenciales adquirentes, el sector de menor capacidad económica y la ciudad de Barcelona.

Resulta relevante observar la opinión de los participantes sobre un posible encarecimiento excesivo en el mercado inmobiliario. Cerca del 89% de quienes respondieron en el 2025 consideran que los precios están inflados, una cifra ligeramente por debajo del 94,5% registrado en el 2005. Alrededor de un 30% de los consultados estima que este exceso de valor sobrepasa el 50%, frente al 40% que sostenía esta idea en el 2005. Asimismo, la clasificación de las urbes según su nivel de sobreprecio ha experimentado variaciones. Durante el 2025, Málaga y València encabezan la lista, a diferencia del 2005, cuando Barcelona y Madrid lideraban dicha estadística.

Pero entonces, ¿estamos viviendo la formación de una nueva burbuja inmobiliaria? Desde una visión macroeconómica, una burbuja se define como una situación en la que gran parte del aumento de los precios de la vivienda no está justificada por fundamentales económicos. A diferencia del periodo anterior al 2008, el auge actual se apoya en fundamentos reales: el crecimiento del PIB y el empleo, el aumento de la población y los tipos de interés más bajos junto con una oferta insuficiente de vivienda explican entre el 90 y el 95% del crecimiento del precio de la vivienda, cuando en la burbuja inmobiliaria solo explicaban el 55%. Además, las finanzas de familias y empresas están mucho más saneadas. En el 2005 el saldo de crédito para la construcción y actividades inmobiliarias alcanzaba el 27% del PIB, mientras en la actualidad apenas llega al 5,8%, y el crédito para adquisición de vivienda de las familias se situaba en el 50% cuando en el segundo semestre del 2025 solo representa el 30,8% del PIB.

Sin embargo, bajo un enfoque más detallado, un estallido inmobiliario ocurre cuando las personas adquieren inmuebles confiando en que su valor se incrementará significativamente más adelante. Bajo este prisma, existen indicios evidentes de proyecciones desmedidas sobre el coste habitacional, si bien, a diferencia del 2005, el concepto de la casa como un activo rentable tiene menor relevancia en las adquisiciones de hoy. Actualmente, el FOMO (miedo a perder la oportunidad de ser propietario) actúa como el motor fundamental del mercado, manifestándose en rebajas mínimas, parecidas a las registradas en 2007, frente al importe inicial del vendedor ante el temor de que un tercero se anticipe. No obstante, a diferencia del 2005, hoy en día la asimilación de experiencias pasadas por la banca tras la debacle financiera y las directrices del BCE tendrían que lograr que la financiación actúe como un freno y no como un catalizador del fenómeno especulativo.