Compravendes d’habitatge disparades, preus en màxims i firmes d’hipoteques creixent mes a mes. L’acceleració del mercat residencial ressona a la bombolla immobiliària que va esclatar a plena potència ja fa gairebé dues dècades. Economistes i entitats financeres descarten, de moment, una crisi del maó com aquella, malgrat que el Banc d’Espanya ha admès que vigila atentament la situació i prepara mesures per si la concessió d’hipoteques es descontrola.
En tot cas, abans de la bombolla del 2007 es negava l’evidència. “Hi haurà una desacceleració del mercat, però no una crisi forta”, repetien els analistes.
El final de la història se sap de
sobres.
“Sí que hi ha una bombolla, però de plusvàlues”, diu el director de conjuntura de la Funcas
Què passa ara? Estem davant una altra bombolla immobiliària? “Sí, som en una bombolla”, respon Raymond Torres, director de conjuntura de la Funcas, “però no de crèdit, sinó de plusvàlues”. L’economista defensa que la situació actual és diferent: el rescalfament del mercat, segons ell, ve de les expectatives sobre l’evolució dels preus i de la rendibilitat que es preveu obtenir dels immobles.
En efecte, el cost dels pisos creix a tota velocitat. El metre quadrat de l’habitatge el primer trimestre de l’any va batre
rècords històrics –vegeu gràfics–, amb 2.226 euros segons dades dels registradors de la
propietat, si bé cal tenir en compte la inflació. Totes les projeccions coincideixen, a més, que l’encariment continuarà aquest any. CaixaBank Research calcula un increment del 9%
el 2025, més alt que el creixement de la renda disponible de les llars.
Torres apunta aquí que els preus de l’habitatge se situarien en aquests moments “per so-bre dels fonamentals del mercat”. Pugen molt de pressa i tindrà lloc –manté– una correcció. Segons la seva anàlisi, inversors, hereus, rendes mitjanes-altes i estrangers no residents empenyen
el mercat. En aquests moments, al voltant d’un 30% de les compres es duen a terme sense re-córrer a hipoteca, segons l’ INE.
Aquesta bombolla que assenyala el director de conjuntura de la Funcas es desinflarà “quan es vegi que el preu de l’habitatge no es justifica i que la rendibilitat no és tan gran”.
Per contra, José García Montalvo, catedràtic d’ Economia de la UPF, afirma que no es pot parlar de bombolla en aquests moments. “El 2007 i el 2008 hi havia més oferta que demanda, gairebé el doble, i el crèdit era gairebé il·limitat; ara no”, destacava fa tot just uns dies en una jornada sobre la situació del mercat residencial juntament amb Tecnocasa a Barcelona.
Hi ha escassetat d’habitatge, tant de compra com sobretot de lloguer –continuava–, i el creixement de les operacions ve d’un abaratiment del crèdit per la baixada de tipus d’interès i un increment de llars. Segons el catedràtic d’ Economia, no s’observa ara per ara un batibull hipotecari com el de llavors i hi ha diversos indicadors que allunyen la possibilitat d’una bombolla com aquella. El deute de les llars respecte al PIB, per exemple, va tancar el 2024 en el 43,7%, quan el 2007 era del 81,95%. Els criteris de concessió d’hipoteques són, a més, més estrictes. Així doncs, es mesura el percentatge que es finança respecte al valor de taxació i es vigila que no superi el 80% de manera considerable. Les dades del Banc d’Espanya indiquen que el 2024 un 12% de crèdits van superar aquest 80%, quan en el període 2004-2007 representaven un 23% de les hipoteques. Fonts del sector expliquen que el 2025 comencen a veure més préstecs per sobre d’aquest 80% del valor, malgrat que cal esperar a les dades oficials per concretar-ne el pes.
Les entitats també consideren l’esforç que ha de fer una llar
per pagar la quota i la capacitat d’estalvi.
“No hi ha excés de crèdit a les famílies”, resumia Montalvo. Ara bé, sí que advertia que l’acceleració dels preus “es menja l’abaratiment del crèdit” per la baixada de tipus. “Hi haurà un límit en què les famílies ja no puguin pagar més”, va avisar.
L’accessibilitat a l’habitatge, de fet, no ha millorat malgrat aquesta nova fase expansiva del mercat, afirma Sergio Nasarre, catedràtic de Dret Civil a la URV i director de la càtedra Unesco d’Habitatge. Els col·lectius joves i les rendes mitjanes-baixes que no disposen d’ajuts familiars tenen “seriosos problemes”, continua, per aconseguir un pis. Aquest catedràtic advoca per analitzar qui hi ha al darrere
de l’augment de compravendes dels últims mesos, “si són persones que necessiten el primer habitatge o si es tracta d’una al-tra classe de comprador”. “Som en una bombolla subjectiva”, destaca.
Per això, Raymond Torres recomana prudència a qui busca pis. “És bon moment per vendre – conclou–, però els que comprin, que siguin selectius”.
