L’escassetat d’habitatge arriba a unes cotes a Espanya que ja afecta l’alta gamma, amb un efecte cascada sobre la resta de mercat. La falta d’oferta en aquest segment, anticíclic gràcies a la creixent capacitat econòmica de la seva clientela, està empenyent els preus cap a dalt i estenent la recerca d’immobles a zones que fins fa poc no predominaven al radar dels adinerats.
En les agències especialitzades en producte de luxe veuen com els clients apugen el pressupost de manera accelerada i porten el metre quadrat a preus mai vistos, per sobre dels 8.000 euros o 10.000 euros en barris com l’ Eixample a Barcelona. Albert Milián, director de Barnes a Barcelona, comenta que cada vegada més compradors nacionals adquireixen propietats per sobre del milió d’euros, quan fins fa poc no solien sobrepassar aquesta xifra, perquè per sota d’aquest preu ja no troben “res que els satisfaci”.
Barcelona i Madrid continuen sent barates per als rics internacionals; el cost encara pot créixer
La demanda no para de créixer i la competència per trobar un pis conforme a les expectatives és cada vegada més gran. “Entre els 800.000 euros i els dos milions, tot es ven a Barcelona”, asseguren des d’aquesta companyia acostumada a treballar amb grans fortunes.
Tot i que els compradors locals paguen ara més, són els estrangers no residents els que lideren el desemborsament en habitatge a Espanya. Aquest grup abona una mitjana de 3.126 euros per metre quadrat, gairebé el doble que els nacionals (1.809 euros) i molt per sobre també dels estrangers residents (1.912 euros), indiquen les últimes dades del Consell General del Notariat.
El comprador estranger d’habitatge de luxe varia segons la zona. Xinesos, italians, dels Estats Units, russos i ucraïnesos, a més dels tradicionals britànics i alemanys, concentren els costos més alts –vegeu el gràfic. A Madrid, mexicans, veneçolans i brasilers competeixen.
Així i tot, la compravenda d’habitatge per part d’estrangers presenta un cert alentiment. Les operacions protagonitzades per aquest col·lectiu van augmentar un 2% interanual el primer semestre del 2025, fins a arribar a les 71.155 transaccions. Aquest lleuger avanç té lloc després de l’increment del 2,3% en el mateix període del 2024, i “consolida la tendència de creixement sostingut, tot i que a un ritme més moderat que en exercicis anteriors”, assenyalen els notaris. En total, els estrangers van protagonitzar un 19,3% de compravendes, per sota del 2024 (20,3%) i del 2023 (21,3%).
“L’escassetat de producte de luxe és el principal coll d’ampolla”, afirma Joan Canela, director d’operacions comercials d’ Engel & Völkers Iberia. En aquesta companyia estan tancant més operacions que l’any passat, fet que demostra, assenyala Canela, “que l’interès per producte prèmium continua a l’alça”. Alhora, els temps per signar una compra s’han accelerat –prossegueixen des d’ Engel & Völkers–, perquè els clients temen quedar-se sense l’immoble si triguen a decidir-se.
Sven Odia, president executiu de Sotheby’s a Espanya, explica que la major part de l’oferta es concentra a les grans capitals i zones de costa tradicionals, però de mica en mica, els clients del luxe amplien la seva recerca. “ Observem un creixent interès per nous enclavaments amb alt potencial de desenvolupament i revalorització, com ara la Costa Brava, Cadis o Menorca”, prossegueix.
A Madrid, la falta d’oferta en general també castiga el mercat prèmium. Els clients més adinerats poden pagar alts preus, però es troben amb poques oportunitats. Luis Cordero, cap d’inversions de Carr Capital/ BeGrand, també posa el focus del problema en “l’escassetat”. “L’habitatge de luxe està concentrat en certes zones i això acaba limitant les opcions i fent pujar els preus”, assegura. Cordero esmenta l’exemple de Miami, “on hi ha més oferta i els preus no escalen tant”. BeGrand és una immobiliària mexicana en expansió a la capital espanyola, que compra i remodelant edificis en zones cèntriques per transformar-los en habitatges de luxe. La companyia acaba de guanyar una subhasta de la Comunitat de Madrid per 31,5 milions d’un bloc d’oficines al costat del Congrés que convertirà en luxosos habitatges.
A Madrid els preus estan, així mateix, en màxims, i no paren de pujar. Al barri de Salamanca el metre quadrat ja supera els 11.000 euros de mitjana. Els compradors llatinoamericans són els protagonistes de les operacions prèmium, tot i que les immobiliàries també detecten la irrupció d’empresaris d’altres autonomies, com ara Astúries o les Canàries, que volen ampliar el seu patrimoni. Walter Hous està especialitzada en compravendes de luxe. El seu dia a dia destaca també per “poca oferta i molta demanda”, resumeix Esteban García Bravo, soci de la companyia. D’habitatges d’entre 1,4 i 3,5 milions d’euros, cosa que implica un preu mitjà d’uns 15.000 euros/m2, gairebé no n’hi ha. I els poques que surten a la venda “te’ls treuen en un dia”, afegeix.
Tots els experts consultats asseguren que els interessats a comprar habitatge de luxe a Madrid i Barcelona encara creuen que aquestes ciutats tenen preus assequibles en comparació amb altres indrets. Això, sumat a la falta d’oferta, apunta que els preus continuaran pujant encara més. El límit no s’entreveu.
