El Banc d’Espanya ja té assumits els tocs d’atenció del Fons Monetari Internacional (FMI) i està disposat a imposar límits a la banca en la concessió d’hipoteques. De moment, va indicar ahir, reconeix l’eficàcia d’aquestes mesures i estudia la manera d’aplicar-les. Tot i això, encara no té data d’adopció. La reflexió arriba en un moment en què els preus de l’habitatge i la concessió de crèdits creixen amb força, sense senyals ara per ara de bombolla, segons la mateixa institució.
Espanya és, amb Alemanya i Itàlia, l’únic país de la UE que no posa límits als bancs a l’hora de concedir hipoteques. Les restriccions consisteixen a fixar un límit al percentatge de crèdit sobre el valor de l’habitatge ( loan to value , LTV) o a la relació entre l’import de la quota i els ingressos de la llar ( debt to income , DTI). També hi ha la possibilitat de limitar el nombre d’anys de la hipoteca, com fan alguns països.
“Des del Banc d’Espanya s’estudia en profunditat l’experiència internacional en l’aplicació d’aquesta classe d’instruments”, va indicar ahir el director general d’ Estabilitat Financera, Daniel Pérez Cid, a la presentació de l’informe de tardor del seu departament. De moment i com a pas previ, es crea “un marc que permeti tenir un debat informat sobre si activar o no activar aquestes mesures”.
Els criteris prudencials fixats després de la Gran Recessió ja obliguen els bancs a catalogar el préstec com de qualitat inferior quan la hipoteca supera el 80% del valor de l’habitatge. Tot i això, no hi ha una limitació expressa en l’activitat de concessió d’hipoteques.
Els preus pugen a un ritme del 12%, mentre que el crèdit hipotecari puja un 26%
El personal del banc ja ha mantingut contactes amb les autoritats d’altres països per detectar el model més eficaç. “L’evidència”, diu, mostra que “aquestes mesures són efectives”, malgrat que hi ha “efectes que cal tenir en compte”. Un d’aquests efectes, a què el Banc d’Espanya no va al·ludir ahir, és el risc que molts joves o rendes més baixes es quedin despenjats de la compra d’habitatge i condemnats a viure de lloguer.
Fonts del sector bancari apunten que el Banc d’Espanya sembla transmetre el senyal als organismes internacionals que treballa en la mesura, sense mostrar-se del tot decidit a aplicar-la. És un dels motius pels quals els bancs es mostren ara per ara prudents.
La pregunta és si els bancs ja es relaxen, ara que despunta el crèdit hipotecari entre pujades de preus. Segons les estimacions del Banc d’Espanya, els preus de l’habitatge han pujat un 12% el primer semestre de l’any, mentre que el crèdit hipotecari va augmentar a un ritme del 26% el segon trimestre.
El banc aprecia a l’informe presentat ahir “certa relaxació recent”, si bé no veu senyals de preocupació. La relació entre l’import de la hipoteca i el de l’habitatge se situa “en nivells històricament reduïts”, assenyala.
“No estem en un moment que es pugui caracteritzar d’aquesta manera”, diu sobre el risc de bombolla
El valor de les noves hipoteques sobre la taxació de l’habitatge és ara del 68,7%, i de gairebé el 80% si es compara amb el preu de l’adquisició. Els valors són “continguts”, si bé les operacions amb percentatges de més del 80% han seguit “un camí ascendent”.
Aquests càlculs els fa el Banc d’Espanya mentre persisteix la por que, entre pujades de preus i augment del crèdit, pugui esclatar una nova bombolla. Un altre dels principals missatges d’ahir és que ara per ara no s’entreveu aquest risc. “Som molt lluny dels nivells de la crisi del 2008”, va assenyalar Pérez Cid. “No estem en un moment que es pugui caracteritzar d’aquesta manera”, va afegir en al·lusió a la paraula bombolla. “Veiem que l’expansió del crèdit té lloc de manera sana i prudent”.
Per defensar que no hi ha indicis de sobreescalfament, el banc assenyala que, en termes reals, els preus encara estan un 17% per sota del 2005. “L’indicador sintètic se situava el juny del 2025 en nivells semblants als que es van observar el 2019, l’any abans de la pandèmia, i als que es van observar el 2001, clarament més baixos que els del boom immobiliari de la primera dècada del segle”, afirma.
L’informe també insisteix que el problema de l’habitatge és d’oferta –el 90% de les compravendes són de segona mà– i avisa dels nivells històricament baixos de finançament de les promotores i constructores.
Espanya és, amb Itàlia i Alemanya, l’únic país sense restriccions a la banca en el crèdit per comprar habitatge
El dèficit entre cases noves i construcció d’habitatge va ser de prop de 40.000 unitats el primer semestre de l’any. Es van construir uns 45.000 habitatges fins al juny, però es van crear 85.000 noves cases.
A l’informe, el Banc d’Espanya també al·ludeix a la “vulnerabilitat” dels comptes públics davant la falta de pressupostos generals de l’ Estat. “L’absència de pressupostos limita la capacitat governamental d’adoptar mesures més específiques”, afirma el banc.
