Hay pocas personas que hayan ocupado tantos cargo públicos y privados vinculados con la vivienda en Catalunya. Joan Rafols, ahora desde la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, reflexiona sobre la crisis habitacional, un fenómeno, argumenta, que se explica por una suma de factores sociales y decisiones políticas erráticas.
El acceso a la vivienda ya es la principal preocupación de los barceloneses.
Es obvio que tenemos un problema. Pero hay que matizar, porque la mayoría de la gente que vive en la ciudad son propietarios. Estos, en cualquier caso, tendrán otros problemas vinculados con el mantenimiento. La política de vivienda se da en un contexto de mercado.
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¿Está en un momento delicado?
El mercado ha agravado algunas tendencias que llevaban tiempo anunciándose. Llevamos dos décadas en las que el parque de viviendas crece por debajo del ritmo de formación de nuevas familias. Ahora el principal problema es la falta de oferta de todo tipo. En el último año se iniciaron 14.000 viviendas, pero la población creció en 125.000 personas, hay un evidente desequilibrio.
Joan Ràfols, durante la entrevista concedida a La Vanguardia
¿Tardamos demasiado en construir?
En España y en Catalunya ha faltado planificación y visión general. La actividad de construcción es cíclica, y en un momento de coyuntura económica favorable, con aumentos de la renta familiar, la gente se plantea acceder a una mejor vivienda o, si están de alquiler, comprar. No se está dando la respuesta adecuada. No hay suelo y tenemos un problema de financiación hipotecaria, que se ha vuelto mucho más restrictiva. Jóvenes y gente con bajos salarios quedan fuera del crédito.
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¿Regular el sector sirve de algo? Limitar el alquiler en las zonas tensionadas, por ejemplo.
Se tiene que intervenir, pero no para crear disfunciones, sino para que el mercado funcione. Para construir hace falta suelo, y eso implica juntar parcelas, urbanizar, modificaciones del PGM… Es largo e implica unos costes determinados. Desde el 2005 se han producido 15 modificaciones que han ido cargando el proceso. Esto hace que la gestión del suelo sea un negocio de alto riesgo y que sea inviable la efectiva urbanización. Desde el 2012 no se ha llevado a cabo ningún gran plan. Muchos planeamientos no han pasado a la edificación porque son inviables económicamente. La declaración de mercado tensionado fue muy poco rigurosa, incluso se inventaron indicadores. Está hinchado. El control del alquiler genera un problema muy grande en Barcelona. Si no se puede subir el precio, ¿quién hará mantenimiento y rehabilitación de los pisos? El arrendatario vivirá en una vivienda peor.
La declaración de mercado tensionado fue muy poco rigurosa, incluso se inventaron indicadores”
¿Planes inviables o que no se consigue el beneficio esperado?
Desde la crisis económica, los que se han arruinado son los que tenían mucho suelo. En muchos casos los números no salen. Lo que no entienden los responsables de urbanismo de este país es que los costes deben ser inferiores al producto, contando los costes financieros. Esto es lo que está pasando desde el 2012.
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¿Le sorprendió la promesa del president Illa de construir 200.000 viviendas antes del 2030?
El president reconoció una realidad, y es que hace falta un número muy importante de viviendas. En el 2035, según el Idescat, tendremos dos millones más de personas. Gran parte, procedente de la inmigración, a los que necesitamos para el mercado de trabajo. Hace falta replantear la función urbanística en todo el país y que se asuma por parte de los municipios, pero muchos no quieren el crecimiento. Necesitamos la mano de obra para mantener la actividad económica y por eso estoy de acuerdo con el anuncio del president Illa. La duda es si la administración tiene la capacidad de planificar a largo plazo. Las 200.000 viviendas son un buen objetivo, pero tienes que dar confianza a los inversores. Sin inversores y rendimiento, el sector público no puede hacerlo todo. Tiene que ser un negocio razonable.
¿Demasiada regulación?
Debería servir para eliminar obstáculos. Pero mira el control de los alquileres. La literatura económica dice que con el tiempo, como sucedió con los países que lo aplicaron después de la segunda guerra mundial, se detiene la nueva construcción. Si no aseguras una mínima rentabilidad, frenas el crecimiento.
El presidente de la Cambra de la Propietat Urbana, en la sede de la entidad
Pero si no regulas, te encuentras con unas jóvenes que no pueden acceder a la vivienda.
El control de alquileres ha traído una disminución teórica del precio, pero si miras el detalle, ha conseguido una contención. Lo que sí ha causado es una reducción de la oferta: estamos por debajo del 40% de nuevos contratos de alquiler respecto a lo que teníamos antes del covid. Y por casa piso que sale cada vez hay más demanda. La única solución es que haya más oferta, pero hoy nadie está dispuesto a invertir en vivienda de alquiler. A los fondos los han perseguido, algunos han tenido una mala praxis, cierto, pero en este momento han abandonado Catalunya, se han vendido los pisos que tenían.
¿Eso es una mala noticia?
Lo es. ¿Quién invertirá en alquiler? Los fondos aportaban dinero nuevo. Se aprovecharon de las ventas de la Sareb, cierto, vinieron para liquidar parte del estoc de la crisis inmobiliaria del 2008. Ahora ya no están. ¿Quién construirá?
No puede ser que un gobierno firme con Comuns y Esquerra que en la vivienda nadie puede ganar ni un euro”
Pero en Barcelona los fondos construyeron más bien poco...
Construyeron poco, ¿pero quién invertirá? Los promotores quieren construir pero no tienen la capacidad financiera para mantener 30 años el edificio en alquiler. Tiene que haber crédito a muy largo plazo. Hay un estudio del valor de referencia en Barcelona elaborado por la Agencia Tributaria. La rentabilidad bruta es solo del 4,2%.
El Sindicat de Llogateres le diría que debería ser del 0%.
Sí, bueno, pero insisto: ¿quién invertirá? No puede ser que un partido de gobierno firme con Comuns y Esquerra que en la vivienda nadie puede ganar ni un euro en el alquiler y la venta.
¿Qué le parece la idea de frenar las compras especulativas?
Desde el punto legal y jurídico es muy complicado. ¿Qué significa compra especulativa? Es un sinsentido. Es como hablar de rentas abusivas. ¿Qué significa? si no hay una cierta rentabilidad sobre el capital invertido, para qué vas a invertir.
Construcción de vivienda pública en los barrios de la Marina
¿Qué le parece que Barcelona quiera eliminar en el 2028 las cerca de 10.000 licencias de piso turístico?
Es la primera vez que se declara la caducidad de una licencia urbanística. Aunque hay que reconocer que los pisos turísticos en comunidades de propietarios generan problemas, y eso sí se tiene que regular.
¿Aglutinarlos en edificios como piden los hoteleros?
El problema es la concentración en determinadas zonas. Pero el anuncio del alcalde Collboni es muy electoral. Está claro que toda la política de vivienda está condicionada por la aritmética política en el Parlament y en el Ayuntamiento. De todo lo que ha anunciado Illa estaría de acuerdo en incrementar la oferta, quitar cargas en el planeamiento, construir más y crear un marco positivo para poder atender las necesidades del número de familias del futuro. El resto son medidas electoralistas y crean inseguridad. ¿Cuantas normas nuevas han salido desde el 2015? Más de 20 en el Estado y más de 20 en Catalunya. Así creas un sistema lesivo para la propiedad.
Frenar la compra especulativa en un sinsentido. Sin una cierta rentabilidad sobre el capital, ¿para qué invertir?”
Antes hablaba de aritmética política. Junts y PSC podrían sumar para reformar la reserva del 30% de vivienda social en nuevas construcciones y grandes rehabilitaciones. Pero no hay manera.
Todo esto no ha funcionado por la oposición radical de los Comuns. En cualquier caso, el Tribunal Constitucional ya se pronunció sobre las reservas de VPO en suelo urbano. Dice que los ayuntamientos lo pueden hacer, pero en los casos en que se haga la reparcelación y se haya cumplido con los derechos urbanísticos, se tiene que indemnizar a la propiedad. Es como si te expropian para hacer una carretera; te tienen que pagar. Pues lo mismo. Sí al 30% o lo que quieran, pero tienen que pagar.
¿Tiene la sensación de que la vivienda se ha politizado?
Está hiperpolitizada. Se permite hacer populismo y buscar soluciones fáciles a problemas muy difíciles. Pero no funciona. El camino legislativo recorrido en los últimos años lleva a pensar que no queda otra que eliminar parte de estas leyes penalizadoras de la actividad.
Ràfols contempla la renovada Via Laietana desde la sede de la Cambra
Enumérelas, por favor.
El 30%, con suelo urbanizable; dimensionar las reservas de VPO en función de la necesidad y dar viabilidad económica o indemnizar; y eliminar el control de alquileres antes de que haga más daño. Con esta última medida a menudo se compara con París y Berlín, pero no se cuenta que el señor que no paga en esas ciudades, a los dos meses está en la calle. Falta dinero vinculado a la política de vivienda. No vamos camino de la solución. Seguimos siendo el país que menos aporta en vivienda en función del PIB. y tenemos un cóctel perfecto: se ha construido muy poco, aumenta la tendencia de ir a las grandes ciudades, hay más inmigración y los precios de la construcción están disparados. En Catalunya y en España no estamos en un entorno razonable de políticas de vivienda.