En un momento en el que el mercado inmobiliario de Barcelona atraviesa un periodo de transformación constante por la subida de los precios y nuevas normativas, es fundamental contar con la mirada de quienes analizan el sector desde dentro. Para entender mejor las dinámicas que están configurando el presente y el futuro de la vivienda en la ciudad, desde La Vanguardia, conversamos con Lázaro Cubero, responsable del Departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa.
Con casi tres décadas de experiencia en la compañía, Cubero lidera el equipo que estudia la evolución de las ventas, los alquileres y las hipotecas a partir de los datos que genera la extensa red de oficinas del grupo. En esta entrevista, comparte su visión sobre la situación actual del mercado inmobiliario barcelonés y las tendencias que marcarán los próximos meses.
En Barcelona
Situación del mercado inmobiliario
¿Cómo está actualmente la situación inmobiliaria en Barcelona, tanto en términos de alquiler como de venta?
En estos momentos, Barcelona, como muchas otras ciudades españolas, está experimentando crecimientos importantes de precios, con subidas por encima de los dos dígitos. Estamos hablando de entre un 14% y un 16% de incremento en los precios de venta. En el alquiler el crecimiento es algo más contenido, pero también está presente.
Además, estamos en un momento de compraventas muy alto, especialmente en el mercado de segunda mano, donde nos encontramos cerca de máximos históricos. No hablo del total del mercado porque ese incluye obra nueva, y actualmente no se está produciendo ni vendiendo mucha obra nueva. Por tanto, todo lo que hay en el mercado es principalmente segunda mano, y en ese segmento sí que los niveles son muy altos.
¿A qué se debe este fenómeno?
Principalmente a una fuerte demanda y una oferta muy limitada. Esta es, a grandes rasgos y de forma sencilla, la situación actual.
¿Por qué no se está construyendo obra nueva?
La falta de espacio o de suelo es un argumento que se suele utilizar. Ciertamente, hay ciudades con más suelo disponible que otras. Pero el problema real está en las dificultades burocráticas. Los promotores y constructores manifiestan que los plazos legales para la concesión de licencias no se están cumpliendo. Esto genera retrasos y dificultades, lo que impide que la poca o mucha disponibilidad que pueda haber llegue a tiempo al mercado. Todo esto se traduce en un déficit de viviendas, tanto en Barcelona como en muchas otras ciudades españolas.
La ciudad de Barcelona
Recomendaciones
Invertir en la ciudad
¿Dónde recomendarías invertir en este momento en Barcelona? ¿Hay algún barrio en crecimiento o con potencial?
Ahora mismo, Barcelona no está en su mejor momento para invertir. Aunque siempre hay personas que compran y consideran que adquirir un inmueble es una inversión, lo cierto es que nosotros monitorizamos la motivación de compra de los clientes. Barcelona ha llegado a tener cerca de un 30% de compradores inversores, y ahora estamos en mínimos históricos, con un 15%. Esto indica que el interés del inversor ha bajado notablemente.
¿Por qué ha bajado tanto?
Los precios han subido mucho y Barcelona es una ciudad cara por metro cuadrado. Además, la rentabilidad está limitada: los alquileres están topados, hay más trabas legales y los propietarios perciben inseguridad jurídica. Por eso, actualmente, la mayoría de compradores lo hacen con la intención de adquirir su primera vivienda.
Si una persona tiene un piso antiguo, ¿recomendarías reformarlo antes de venderlo?
Depende de si se trata de un particular o un profesional. Hay profesionales que se dedican precisamente a comprar, reformar y vender. En general, cuanto mejor aspecto tenga la vivienda, más rápido se venderá, se accederá a un público más amplio y se podrá pedir un mejor precio. Una vivienda bien presentada suele requerir menos negociación.
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¿En qué deberíamos centrarnos al hacer una reforma para sacar más rentabilidad al venderla?
Lo habitual es hacer reformas de bajo coste y alto impacto. Por ejemplo, pintar es muy económico y cambia completamente la percepción de la vivienda. Poner parquet también es buena idea, ya que mejora visualmente gran parte del espacio. Reformar la cocina, en cambio, tiene un coste mucho más alto y solo afecta a una estancia. Por eso, se suele optar por mejoras más generales y menos costosas.
Consejos
Vender una vivienda
¿Algún consejo para vender un piso de forma más rápida y efectiva?
Lo más importante es acudir a un profesional de la zona. El mercado inmobiliario es muy específico, varía mucho por barrios y cada vivienda es única. Es fundamental hacer una valoración ajustada al mercado. Si se pone a la venta con un precio demasiado alto, perderá atractivo para los compradores. Además, un buen asesoramiento inmobiliario siempre es clave.
Venimos de un ciclo de subida continua y estamos cerca de máximos históricos de precio, lo que les permite rentabilizar estos años de crecimiento
Desde el punto de vista de un propietario, ¿qué recomendarías ahora: vender o alquilar?
En este momento, muchos propietarios se decantan por la venta. Venimos de un ciclo de subida continua y estamos cerca de máximos históricos de precio, lo que les permite rentabilizar estos años de crecimiento. Aunque el alquiler también ha subido, hay mucha incertidumbre: cambios normativos, topes al alquiler, y no está claro qué pasará con los alquileres de temporada, por ejemplo. Esta incertidumbre lleva a muchos a preferir vender.
¿Cómo está la situación actual con los alquileres temporales? ¿Se prevén cambios legislativos?
Se están anunciando cambios normativos, pero aún falta ver cómo se concretan y cómo reacciona el mercado. Por ejemplo, eliminar licencias de pisos turísticos no significa que esos pisos vayan a pasar automáticamente al mercado de alquiler. Algunos propietarios preferirán vender, especialmente si estamos en máximos de precio.
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Si muchos propietarios venden esos pisos, ¿podría bajar el precio por aumento de la oferta?
Es una posibilidad, pero el impacto sería mínimo. En Barcelona hay unas 10.000 viviendas turísticas, frente a un parque total de 675.000. Suponiendo que todas salieran al mercado a la vez —algo improbable—, el efecto sería anecdótico. Tiene más impacto mediático que real.
Si no conseguimos vender la vivienda, ¿es mejor bajar el precio o alquilarla?
La venta siempre es una cuestión de precio. Si lo ajustas adecuadamente, acabarás vendiendo en cualquier situación de mercado. Ha habido épocas más complicadas, donde los propietarios han tenido que negociar y rebajar más, pero siempre se acaba vendiendo si el precio es el adecuado.
¿Cuál es el perfil medio del comprador actualmente?
En Barcelona, la mayoría de compradores adquieren su primera vivienda con hipoteca.
¿Sigue existiendo el comprador de lujo?
Nosotros no trabajamos con propiedades de lujo. Las viviendas que intermediamos suelen ser de tipo medio. Aunque algunas pueden costar entre 500.000 y 600.000 euros, se trata de pisos de 3 o 4 habitaciones en barrios como el Eixample, adquiridos por familias de clase media, con buenos ingresos pero sin llegar al perfil de lujo. Estos compradores, además, suelen contar con más liquidez y necesitan menos financiación.
¿Cómo podemos estimar cuánto vale una propiedad?
Primero, lo que no se debe hacer es comparar con los precios de viviendas similares en portales inmobiliarios. Muchas están sobrevaloradas, con precios fijados por inmobiliarias o particulares sin referencias. Esto da una percepción irreal del valor de mercado. Lo recomendable es acudir a un profesional de la zona que haga una valoración con testigos de ventas reales, no de viviendas en venta, para obtener una estimación precisa.
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Si compro una vivienda ahora, ¿qué revalorización puedo esperar en 10 años?
Dependerá del momento del ciclo inmobiliario en el que se compre. Por ejemplo, alguien que compró en 2008 pudo encontrarse con una devaluación por la crisis. Quien compró en 2014 en Barcelona ha visto duplicado el valor de su vivienda en 2025. En 10 años puede haber revalorización, pero no es automático. Cada ciclo dura unos 5 años. En 15 o 20 años sí podemos hablar de una revalorización importante, porque se habrán atravesado varios ciclos.
Cómo hacerlo
Alquilar un piso
¿Qué consejos puedes dar a alguien que busca piso de alquiler en Barcelona?
La situación es muy complicada desde la entrada de la nueva Ley de Alquiler. Hay menos rotación: los inquilinos están más protegidos, pero quienes quieren acceder tienen menos oportunidades. La oferta es muy escasa y la demanda es altísima. En este contexto, los consejos son estar muy atentos, actuar rápido y centrarse en una zona concreta.
¿Qué características se valoran más a la hora de escoger a un inquilino?
En realidad, el “casting” lo hace el propietario. En función de sus requerimientos, la inmobiliaria le presenta a los candidatos más adecuados. El propietario quiere minimizar riesgos: tanto de impago como de deterioro de la vivienda. Por eso, elige al inquilino que percibe como más solvente y fiable.