Aleix del Campo, arquitecto, sobre revisar un piso antes de comprar: “Pueden entrar muy bien por los ojos con pintura nueva o decoración cuidada, pero eso no es buena señal”

Aleix del Campo es arquitecto y fundador de la empresa Hausum. Este aplica sus conocimientos sobre el mundo de la arquitectura al sector inmobiliario para ayudar a sus clientes a saber si realmente el piso que quieren comprar merece la pena. 

Y es que, en la actualidad, tal y como indica el Observatorio de Vivienda y Suelo (boletín anual 2024), más de un 91% de las transacciones de compraventa son de inmuebles de segunda mano. En un parque tan envejecido, es vital asegurarnos del estado real de la vivienda para no llevarnos decepciones en el futuro.

Así, en esta conversación con Guyana Guardian, Aleix del Campo desvela en qué debemos fijarnos para comprar el piso que tanto nos merecemos.

¿Qué es lo primero en lo que deberíamos fijarnos antes incluso de entrar a ver un piso —y casi nadie hace?

Cuando compras un piso, no solo estás comprando: en realidad estás comprando un porcentaje del edificio. Y eso es algo que casi nadie tiene en cuenta.

Por eso, antes incluso de entrar a la vivienda, conviene fijarse en la finca: el estado del portal, la escalera, el ascensor, la fachada, los patios y, en la medida de lo posible, la cubierta.

Además, hay que recordar que elementos clave como la estructura, los bajantes o la cubierta son comunitarios. Si ahí hay problemas, no dependen solo de tu piso ni de una reforma interior: afectan a todos y suelen traducirse en derramas importantes. El piso se puede reformar; el edificio, no lo decides tú solo.

¿Qué detalle suele pasar desapercibido en la primera visita y luego se convierte en un problema serio?

Las instalaciones. Electricidad, fontanería y calefacción no se ven, no salen bien en las fotos y casi nadie pregunta por ellas en la primera visita. Sin embargo, son una de las principales fuentes de problemas después de la compra.

Un piso puede parecer impecable por fuera, pero tener instalaciones antiguas u obsoletas que obligan a hacer una reforma profunda antes de lo previsto. Por ejemplo, cuando toca rehacer toda la instalación eléctrica no es solo cambiar cables: hay que hacer regatas, levantar o cambiar techos y suelos, tapar, alisar y volver a pintar. Es una obra invasiva que supone un gasto importante y que muchos compradores no habían previsto al entrar en el piso.

¿Qué señales claras indican que un piso parece buena compra… pero en realidad no lo es?

Hay muchos detalles que para la mayoría de compradores pasan desapercibidos. Un piso puede entrar muy bien por los ojos —pintura nueva, buena iluminación, decoración cuidada— pero eso no siempre es una buena señal.

Las prisas por vender, las respuestas poco claras o un piso recién pintado de forma rápida y descuidada invitan a malpensar un poco. En nuestra experiencia, muchas veces esa puesta a punto exprés se utiliza para disimular problemas que no se quieren enseñar, como humedades, grietas o un mal estado general.

Cuando el atractivo del piso se apoya casi exclusivamente en lo estético y se evita hablar de aspectos técnicos —instalaciones, estado del edificio o posibles gastos futuros— es cuando conviene parar y mirar con más atención.

Más allá del piso, ¿qué tres cosas del edificio deberíamos revisar siempre antes de comprar?

Primero, la fachada y la cubierta. Son dos elementos clave porque protegen todo el edificio. Ahí aparecen con frecuencia filtraciones de agua, problemas de impermeabilización y también déficits de aislamiento térmico, que luego se traducen en humedades, incomodidad y un mayor gasto energético.

Segundo, los patios de instalaciones. Es uno de los puntos más reveladores y menos mirados. En los patios se concentran las bajantes, los montantes de agua y gas y gran parte de las instalaciones del edificio. Mirarlos permite detectar bajantes antiguas, humedades recurrentes en baños y cocinas, paredes muy delgadas sin aislamiento o instalaciones claramente obsoletas.

Y la tercera es la estructura. Aquí hay señales que, aunque no siempre son graves, conviene no ignorar: suelos muy desnivelados, puertas que rozan o no cierran bien, grietas continuas o deformaciones visibles. Son pistas que pueden indicar movimientos del edificio o problemas estructurales que van mucho más allá de una simple reforma interior.

¿Cómo podemos detectar si una comunidad de vecinos puede darnos problemas en el futuro?

Lo primero es pedir y leer las actas de las últimas juntas. Ahí aparece lo que de verdad preocupa: derramas recurrentes, conflictos entre vecinos, obras que se posponen una y otra vez o problemas que nunca se acaban de resolver. Si los mismos temas se repiten, es una señal clara.

También es importante conocer la situación económica de la comunidad: si hay morosidad, si se han aprobado derramas importantes o si se están evitando inversiones necesarias por falta de acuerdo. Cuando no se invierte en mantenimiento, los problemas no desaparecen, solo se hacen más grandes y más caros.

Y por último, observar. El estado de las zonas comunes, los avisos en el portal, la sensación general de orden o dejadez dicen mucho. Una comunidad bien gestionada se nota; y una que no lo está, también.

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¿Qué preguntas deberíamos hacernos pensando en cómo viviremos dentro de 5 o 10 años?

La pregunta clave no es cómo vivimos hoy, sino si este piso seguirá encajando en nuestra vida a medio plazo.

Conviene preguntarse, por ejemplo, si la vivienda permite adaptarse a cambios bastante habituales: teletrabajar algunos días, ganar o perder miembros en la familia, necesitar más almacenamiento, más silencio o más eficiencia energética. También si la distribución admite pequeños ajustes sin tener que meterse en una reforma integral.

Y más allá del piso, hay que pensar en el edificio y el entorno: si el edificio está bien mantenido, si habrá obras importantes a corto o medio plazo y si la zona seguirá siendo cómoda para nuestro día a día dentro de unos años. Muchas compras fallan no por el piso en sí, sino porque se elige solo para el presente inmediato.

¿Qué gastos ocultos aparecen con más frecuencia después de firmar la compra?

Los más habituales tienen que ver con cosas que no se ven en una visita normal. Derramas por fachada, cubierta, ascensor o bajantes son muy frecuentes, sobre todo en edificios con mantenimiento justo o decisiones aplazadas durante años.

También aparecen gastos derivados de instalaciones antiguas que funcionan “de momento”, pero que obligan a intervenir antes de lo previsto. Y, por último, problemas como humedades o filtraciones que no se detectaron en la visita y que acaban requiriendo obras.

El problema no es que estos gastos existan, porque son normales, sino que muchas veces el comprador no los ha tenido en cuenta desde el principio y aparecen cuando ya no hay margen de maniobra.

¿Hasta qué punto merece la pena endeudarse más por el llamado “piso ideal”?

El piso ideal, tal como lo imaginamos, no existe. Existe el piso que encaja con tu momento vital, con tu economía y con el nivel de riesgo que estás dispuesto a asumir. El problema aparece cuando, por emoción, nos endeudamos al límite para llegar a algo que creemos perfecto y luego no deja margen para imprevistos.

Cuando compras vivienda, siempre habrá gastos futuros: mantenimiento, comunidad, posibles derramas o pequeñas obras. Si toda tu capacidad financiera está ya comprometida desde el primer día, cualquier problema se convierte en una fuente de estrés constante.

Por eso, más que pagar de más por una idea idealizada, merece la pena comprar con información y con criterio. Un informe técnico te da la certeza de saber qué estás comprando realmente, qué riesgos existen y cuáles no, y si el precio que estás pagando tiene sentido frente al estado real del piso y del edificio. Esa tranquilidad (saber dónde te metes antes de firmar) vale mucho más que apurar un poco más la hipoteca por algo que solo parecía ideal a primera vista.

¿Cuándo una reforma compensa de verdad y cuándo es una trampa emocional para el comprador?

Una reforma compensa cuando sirve para mejorar lo esencial del piso: la distribución, las instalaciones, el confort térmico y acústico o la eficiencia energética. Es decir, cuando la inversión tiene un impacto real en cómo se vive el piso y en su valor a medio plazo.

Se convierte en una trampa emocional cuando la reforma se utiliza para justificar una mala compra. Frases como “ya lo arreglaré” o “con una reforma quedará perfecto” suelen esconder problemas más profundos: humedades recurrentes, instalaciones comunitarias en mal estado o un edificio con déficits importantes. Y eso no se soluciona con una reforma interior, por muy bonita que sea.

La clave está en distinguir entre lo que depende de tu piso y lo que no. Cambiar suelos o tirar tabiques es asumible; arreglar una fachada, una cubierta o problemas estructurales ya no está en tus manos. Cuando la reforma intenta tapar eso, deja de ser una oportunidad y pasa a ser un riesgo.

Si solo pudiéramos quedarnos con un criterio clave para elegir bien un piso, ¿cuál sería y por qué?

Comprar una vivienda no debería basarse solo en sensaciones, luz o estética, sino en entender de verdad el estado del piso y del edificio. Porque es la mayor inversión que hace la mayoría de personas en su vida, y tomarla sin información objetiva es asumir un riesgo innecesario.

Por eso, contar con un informe técnico independiente, marca la diferencia: te da la tranquilidad de saber qué está bien, qué no lo está y qué puede venir en el futuro. Con esa información puedes decidir con criterio, negociar con argumentos o simplemente descartar una mala compra a tiempo.

Elegir bien no es acertar por intuición; es decidir con conocimiento. Y esa certeza, hoy, es el criterio más valioso de todos.