Los informes de los expertos del Govern avalan la limitación de la compra especulativa de vivienda
Crisis habitacional
El Executiu y Comuns trabajarán para adaptar la proposición de ley que registraron los ecosocialistas en base a las recomendaciones de estos documentos
Dos mujeres delante de una immobiliaria.
El Govern ha dado a conocer este sábado los informes del grupo de expertos que constituyó junto al grupo parlamentario de los Comuns para analizar la viabilidad y constitucionalidad de la prohibición de la compra especulativa de vivienda. Los cinco documentos que se han dado a conocer avalan que se limite y se ponga coto a los que adquieren un inmueble para luego alquilarlo o bien ponerlo a la venta y obtener mayor rentabilidad. Los expertos sostienen que esta regulación tiene encaje constitucional y que es una medida aplicable a las zonas declaradas tensionadas y con una limitación temporal. Además, consideran que la Generalitat está amparada jurídicamente para hacerlo y que forma parte de su ámbito competencial esta intervención en el mercado residencial.
Tras su publicación, el Departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica ha anunciado que se han instado con los Comuns a “trabajar un acuerdo” que tenga como base la ley que registraron los ecosocialistas a finales de noviembre sobre la prohibición de la compra especulativa de vivienda para incluir las recomendaciones de los expertos y aplicar “medidas de contención en las zonas de mercado residencial tensionado”.
Los informes de los expertos -Jaime Palomera, Pablo Feu, Rosa Fornas y Fuensanta Alcalá- coinciden, desde distintas perspectivas, que en las experiencias internacionales que existen se ve un “refuerzo de la estabilidad residencial”. Según un comunicado del Departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica, se vislumbra en estos lugares una “reducción de la compraventa de carácter oportunista y de fórmulas como el alquiler de corta duración”. Ahora bien, limitar esta compra especulativa debe ir acompañado de otras políticas, como es el incremento del parque público de vivienda y de las de protección oficial, el control de rentas de alquiler o la fiscalidad -aspecto en el que el Govern ponía el foco-.
Desde el punto de vista constitucional, el jurista Carles Viver Pi-Sunyer (ya jubilado y que fue magistrado del Tribunal Constitucional) sostiene que la limitación de la compra destinada a fines que no sean meramente residenciales tiene amparo en la Carta Magna porque el derecho a la propiedad privada “no es ilimitado”. De hecho, recuerda que el artículo 47 de la Constitución blinda la “función social” de la vivienda, por lo que estos dos elementos deben confluir.
A partir del análisis de varias sentencias del TC sobre las medidas que han ido en la línea de regular el derecho a la propiedad privada en materia de vivienda, Pi-Sunyer destaca que “el derecho vigente” permite una “notable diversidad de limitaciones”, siempre que la ley no haga “prácticamente irreconocible” el derecho a la propiedad. El constitucionalista recuerda que el TC ya ha dado luz verde a cuestiones como el tope a los precios del alquiler o las prórrogas forzosas.
En paralelo, el que fuera vicepresidente del Constitucional considera que Catalunya puede actuar desde sus competencias en el ámbito civil: “Las comunidades autónomas están constitucionalmente legitimadas para establecer limitaciones a los derechos de propiedad privada utilizando solo normas, enfoques e instrumentos propios del derecho administrativo para regular no solo relaciones entre particulares y administraciones, sino también entre particulares”.
En cuanto al documento de Jaime Palomera, defiende que regular la compra especulativa de vivienda es “urgente” y plantea “priorizar” la demanda estrictamente residencial -es decir, aquellas familias que sí que destinan la vivienda para vivir en la misma- y también la “pública o social orientada a satisfacer esta necesidad como el sector público o las cooperativas”.
Palomera, del Institut de Recerca Urbana de Barcelona, hace un análisis del mercado residencial en España entre 2014 y 2024 con datos que reflejan el incremento de la vivienda como un bien de inversión. Para “reducir la presión especulativa”, sitúa ejemplos de países que han aplicado medidas regulatorias en este sentido, como Países Bajos, Austria, Suiza o Singapur. En este último caso, se aplican gravámenes adicionales a quien quiere una segunda residencia o más, lo que ha reducido “entre un 80 y un 90%” las compras de extranjeros.
Por su parte, el abogado Pablo Feu apunta que la limitación se puede materializar “siempre que se asegure que es temporal, sin vocación de permanencia y que obedece a una causa objetiva de extraordinaria y urgente necesidad explícita, justificada y razonada”. Feu remarca que sea aplicable en las zonas de mercado tensionado y cree que se dan las condiciones de “situación extraordinaria” porque “la actuación especulativa del mercado está impidiendo a muchas personas mantenerse en sus viviendas a las cuales habían podido acceder sin que su situación socioeconómica haya empeorado”.
En cuanto al informe firmado por Fuensanta Alcalá, propone que se perfile más en la ley la definición de residencia habitual. Para Alcalá la medida tendría que tener el aval del Tribunal Constitucional porque “se configura como una determinación urbanística funcional vinculada al uso del suelo y a la destinación social de los inmuebles”.
A su juicio es “jurídicamente viable”, pero advierte de que las medidas pueden ser “ineficaces” si no se fija un “régimen sancionados específico, coherente y proporcional que permita garantizar la efectividad de las limitaciones introducidas”. En caso contrario, “podrían quedar vacías de contenido”.
Y el texto de Rosa Fornas, especialista en derecho urbanístico, no ve claro que la regulación del uso de la vivienda para uso residencial dependa exclusivamente de los ayuntamientos, que pueden actuar desde sus planes urbanísticos. Arguye que si la propuesta de ley “limita negocios privados”, esto tiene que ir a través de un “marco legislativo distinto al urbanístico”.