“Tengo un piso en la playa que me costó 200.000 euros y en los meses de verano lo alquilo y me saco una pasta”. Seguro que has escuchado a alguien, propietario de una segunda vivienda, decir algo similar. Se busca sacar partido de esa propiedad y siempre es buen momento para presumir de inversión ante amigos y conocidos.
Sin embargo, En un momento en que los precios de la vivienda siguen al alza y la rentabilidad del alquiler se reduce, los expertos advierten sobre los riesgos de invertir sin un análisis detallado. Como afirma Julio Plaza, experto inmobiliario: “El 80% de la gente que compra un piso para invertir pierde dinero sin darse cuenta”. No porque no comprasen una buena propiedad, sino como indica el experto, porque “no supieron analizar bien los números”.
Plaza: 8 de cada 10 personas que compran un piso para invertir pierden dinero sin darse cuenta no porque el piso esté mal… sino porque no saben analizar los números de verdad.”
Según Plaza, la mayoría no se da cuenta de un problema “invisible” a ojos de la mayoría que se adentra en el mundo de las inversiones a ciegas y con ganas de beneficios. “Lo primero que debemos entender es conocer lo que hacen las personas que cometen errores en el sector inmobiliario”, explica. “Lo que la mayoría busca es tener ingresos extra, pero cuando echaban los números reales… No eran tan buenos”.
El experto insiste en que esto es la principal causa de la desmotivación al invertir: “Ellos lo que quieren son ingresos extra, pero se olvidaban de una cosa: el patrimonio”, explica. “Están generando patrimonio con el paso de los meses, mientras van amortizando esa hipoteca”.
Plaza: “¿Sabías que 8 de cada 10 personas que compran un piso para invertir pierden dinero sin darse cuenta?”.
Otro error que Plaza señala es cuando la gente toma las decisiones correctas y justo se para en el momento que debería actuar. Calculan que un piso de por ejemplo 100.000 euros se alquila por 600 euros al mes, de cabeza. Sin embargo, se olvidan de todos los gastos adicionales como hipotecas, impuestos, mantenimiento… Lo cual desmotiva a la hora de invertir.
Sin embargo, el momento en el que los inversores pierden mayor cantidad de dinero es en los gastos ocultos. Plaza pone como ejemplo un piso para alquilar de 60.000 euros con necesidad de reformas, lo cuál ya implica algunos miles de euros más. “La rentabilidad comienza a bajar, y eso sin quitar más gastos, comunidad, ni nada”, explica.
Plaza: “Un presupuesto para una reforma debería calcularse sumando un 50% extra en 2025”
“Los materiales han subido más de un 50%, una parte del presupuesto va en servir el material, cada vez hay menos profesionales de la construcción, todos queremos que la obra se acabe cuanto antes… Todos estos factores pueden hacer que tu obra se te vaya un 50% tranquilamente”, explica.
Plaza también advierte de las inversiones de esos pisos que parecen “perfectos”, pero en realidad no lo son. “Pisos que te dan listos para que explotes: materiales nuevos, en zonas nuevas… El famoso ‘síndrome del objeto brillante’”, explica el experto.
Un piso de obra nueva quizá no sería una buena inversión.
“Suelen caer personas en su primera inversión y es uno de los errores más grandes que podemos cometer. Cuando empiezas a hacer los números, te das cuenta que no salen. Inmobiliarias, derramas, pequeños arreglos, Hacienda… El piso que en lugar de darte dinero… Te lo quita. Invertimos con el sueño que todos los meses nos quede un ingreso extra y cuando hacemos los números pasa todo lo contrario”.
Plaza lo tiene claro: “Esto pasa cuando confundes ‘piso bonito’ con ‘inversión rentable’. No podemos comprar por azulejos bonitos, sino debemos comprar algo que sea bueno, que sea habitable y que sea rentable”.
Plaza: “¿Sabías que 8 de cada 10 personas que compran un piso para invertir pierden dinero sin darse cuenta?”.
Edu Sanz, arquitecto y creador de contenido, está de acuerdo con Plaza. “España tiene un parque inmobiliario muy antiguo, y es por eso por lo que, a veces, lo más caro está fuera del piso, en el propio edificio”. Por eso, recomienda mirar primero la fachada del edificio: buscar humedades, moho, filtraciones, si tiene aislamientos; además de comprobar si dentro existe ascensor o rampa mecánica adaptada.
Es importante comprobar que, si se trata de un bloque antiguo, no debe tener ninguno de estos problemas, ya que el valor del piso puede caer drásticamente con el paso de los años y el comprarlo puede no ser una buena inversión. “Es lo primero que ve el banco cuando va a tasar tu vivienda, lo que verás tú si vives ahí o lo que verá un futuro comprador”.