Tener la oportunidad de poder comprar una vivienda es uno de esos procesos vitales que, aunque antes era de lo más habitual, ahora cada vez es más difícil por culpa de los desorbitados precios que maneja el mercado inmobiliario. En España, los jóvenes cada vez se independizan más tarde —la edad media de emancipación ya roza los 30,3 años, casi cuatro más que la media europea, según un análisis del Real Instituto Elcano— por lo que la diferencia con el resto de países europeos e incluso con Estados Unidos es cada vez mayor.
Por eso, cuando por fin logramos enfrentarnos al proceso de adquirir una vivienda, la cultura inmobiliaria de la que disponemos es prácticamente nula, lo que hace que se nos haga más cuesta arriba si cabe, especialmente porque es muy común que lo más cerca que hayamos estado de una notaría sea cuando hemos pasado por delante.
Sin embargo, según explica para Guyana Guardian Juan Madridejos Velasco, notario en Barcelona con años de experiencia en operaciones inmobiliarias, las mayores complicaciones no suelen aparecer en la notaría —donde el proceso está extremadamente regulado y verificado— sino mucho antes, en esas decisiones aparentemente pequeñas que tomamos sin asesoramiento y que casi nadie piensa que pueden suponer un riesgo: desde no revisar a fondo el estado físico de la vivienda hasta firmar unas arras sin fecha de cumplimiento.
La tarea más importante no es jurídica, es mirar con tus propios ojos lo que estás comprando
“La tarea más importante no es jurídica, es mirar con tus propios ojos lo que estás comprando”, asegura. Según él, ni el notario ni un abogado pueden verificar el estado físico real del inmueble, y ahí es donde empiezan muchos problemas: desperfectos no detectados, reformas inacabadas, instalaciones ocultas que nadie revisó. “El comprador debe ver la vivienda con la máxima exhaustividad posible. Esa parte no puede delegarla”, insiste.
Especialmente en las ventas por plano, fijar una fecha límite debe ser imprescindible
Esta idea, que puede parecer evidente, se vuelve más relevante cuando el proceso avanza hacia un documento que suele firmarse deprisa: las arras. El notario explica que este es, probablemente, el punto donde más errores se cometen. Muchas personas firman arras sin incluir una fecha límite de cumplimiento y, al hacerlo, dejan la operación suspendida en un espacio ambiguo donde todo depende del vendedor. “Si no hay fecha, es muy fácil que el comprador quede atrapado. Si el vendedor necesita comprar otra casa o su operación se retrasa, trasladará ese riesgo al comprador. Una simple fecha puede evitar meses de incertidumbre”, explica.
Lo mismo ocurre con la compra sobre plano. La ilusión de estrenar vivienda, los catálogos y las visitas al showroom pueden hacer que se pase por alto lo esencial: la concreción de los plazos. “No basta con una fecha de entrega. Es igual de importante fijar una fecha de terminación de la obra y, si es posible, incluir una cláusula penal en caso de retraso”, advierte. Para el notario, este tipo de protecciones son básicas en un ámbito donde los retrasos son más habituales de lo que la gente imagina, especialmente en las viviendas de protección oficial.
Hay que asegurarse de que los números son realistas y asumibles
Otro detalle que suele subestimarse es la financiación, un aspecto que Madridejos considera decisivo antes incluso de comenzar a buscar piso. Aunque el precio es lo primero que el comprador mira, lo que realmente determina la viabilidad de la operación es la cuota final, que depende de los intereses. “A veces la gente firma arras sin saber si el banco le dará ese importe, y eso puede obligar a repetir todo el proceso o provocar pérdidas económicas. Hay que asegurarse de que los números son realistas y asumibles”, explica.
Según Madridejos, lo importante es verificar con tus propios ojos aquello que ni un abogado ni un notario puede hacer
Aun así, el notario insiste en que el sistema español de compra y venta de vivienda es seguro, y que las notarías realizan múltiples verificaciones que protegen al comprador: cargas, certificaciones, situación urbanística, registro de la propiedad. “Cada vez se extrae más información antes de firmar. Eso hace que los problemas estrictamente legales sean menos frecuentes”, asegura. Pero, como él mismo recalca, ninguna revisión jurídica evita los errores derivados de lo que no se ve, no se pregunta o no se pacta desde el principio.
Los tres imprescindibles
Revisar inmueble, incluir fecha de cumplimiento y asegurar financiación
A partir de toda su experiencia, Madridejos resume lo esencial que debería hacer cualquier persona antes de comprar una vivienda: revisar a fondo el inmueble, incluir siempre una fecha de cumplimiento en las arras y asegurar previamente la financiación. Tres pasos sencillos, pero decisivos, que evitan la mayoría de situaciones conflictivas. “Una vivienda es probablemente la compra más importante de una vida. Conviene llegar a la firma con todo lo importante resuelto de antemano”, concluye.
Por eso, para el notario, no se trata de desconfiar, sino de anticiparse, entender el proceso y quitar incertidumbre. Porque, aunque a veces lo parezca, comprar una vivienda no debería ser una carrera de obstáculos administrativos, sino un proceso ordenado donde cada parte sabe qué debe revisar y qué debe exigir, y a partir de ahí poder disfrutar de un privilegio al que desgraciadamente cada vez menos gente tiene acceso, al menos en nuestro país.
