El valor de una vivienda ya no depende únicamente de su metros cuadrados, su antigüedad o su ubicación convencional. Sergio Gutiérrez, experto inmobiliario conocido como @sergioexcellencecircle en redes sociales, ha explicado cómo una nueva norma está redefiniendo los criterios de valoración inmobiliaria en España, incorporando por primera vez de forma obligatoria los riesgos climáticos como factor determinante en el precio de las propiedades.
El cambio normativo
Gutiérrez es contundente: “Desde el 12 de agosto las reglas del juego han cambiado”. La novedad radica en que “las tasaciones deben incorporar y condicionar el precio, los riesgos climáticos de cada vivienda”. Esto significa que factores como el “vulcanismo, seísmos, sequía, inundación o incendios” ahora son “riesgos futuros que se analizan en cada vivienda” y que directamente impactan en su valoración.
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Este cambio responde a una creciente conciencia sobre la vulnerabilidad del patrimonio inmobiliario frente a la crisis climática. “Por desgracia, en España estamos viviendo cada vez más este tipo de eventos climáticos”, señala Gutiérrez, y advierte que “la vivienda en según qué zonas puede estar perdiendo su valor cada año que pasa”.
Construcciones no preparadas para el futuro. El experto inmobiliario pone el foco en un problema estructural: “La realidad es que muchas construcciones actuales no están preparadas para posibles contingencias en un futuro, ya sea por su calidad constructiva o incluso por el planteamiento urbanístico de donde están ubicadas”.
Incendio forestal se acerca a Vilela, a 15 de agosto de 2025, en Vilela, Cualedro, Monterrei, Ourense, Galicia (España).
Esta falta de previsión se está traduciendo ahora en un riesgo económico directo para los propietarios, cuyas viviendas verán su valor depreciado oficialmente en las tasaciones si se encuentran en zonas identificadas como de alto riesgo climático.
¿Quién asume la responsabilidad?
Gutiérrez lanza una pregunta incómoda sobre la responsabilidad en esta situación: “Digo yo que alguna responsabilidad tendrán los que han autorizado urbanizar zonas inundables, por ejemplo, o que se pueden incendiar”.
El experto establece una clara distinción de responsabilidades: “El que compra una vivienda muchas veces no es consciente de dónde se ubica y sus riesgos, pero el que firma las urbanizaciones, sí”. Esta reflexión apunta directamente a administraciones públicas y promotoras que durante años han urbanizado en zonas de riesgo sin una adecuada evaluación de vulnerabilidad climática.
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Las consecuencias prácticas
- Justicia en la depreciación: Gutiérrez pregunta directamente a su audiencia: ”¿Te parece justo esta pérdida de valor?” Esta cuestión ética y económica afectará a miles de propietarios que verán cómo su patrimonio se reduce debido a factores que escapan completamente a su control.
- Reubicación poblacional: El experto plantea una medida más radical: ”¿Deberíamos comenzar a plantear mover a la población de según qué zonas?” Esta pregunta abre el debate sobre políticas de reasentamiento preventivo en áreas de alto riesgo climático, un tema que hasta ahora había sido tabú en la planificación urbana española.
El futuro del mercado inmobiliario
La implementación de esta norma marca un punto de inflexión en el sector inmobiliario. Las valoraciones ya no podrán ignorar la creciente frecuencia e intensidad de fenómenos climáticos extremos, lo que probablemente creará:
- Un mercado a dos velocidades: con propiedades “climáticamente seguras” que mantendrán o incrementarán su valor, y propiedades en zonas de riesgo que se depreciarán progresivamente.
- Mayor transparencia informativa: los compradores tendrán acceso a información objetiva sobre riesgos climáticos antes de adquirir una propiedad.
- Presión sobre las administraciones: para mejorar la resiliencia urbanística de las zonas ya construidas y ser más restrictivos con los nuevos desarrollos en áreas vulnerables.