“Madurez”, “estabilidad”, “crecimiento” y “dinamismo”. Son calificativos con los que los expertos definen el momento actual del mercado residencial de lujo. Una etapa dulce, impulsada especialmente por compradores extranjeros, que ven en España un lugar de gran atractivo. Esta situación ha llevado a que Madrid y Barcelona se afiancen en el ‘top 5’ de destinos favoritos de Europa, según un reciente informe de la consultora Knight Frank.
Existe una diferencia fundamental entre el mercado residencial general y el prémium: mientras el primero se ve lastrado por una falta de oferta asequible y un financiación a la que no acceden todos los interesados, el segundo “mantiene un pulso firme, con precios que siguen creciendo y una demanda muy estable”, explica Luis Valdés, sénior director de comercialización de proyectos residenciales en CBRE. El del lujo es, en efecto, un mercado alejado de las turbulencias internacionales y cuyas operaciones rara vez se cierran con financiación bancaria.
“Ya no veremos subidas generalizadas sino aumentos selectivos”, dice Juan-Galo Macià (Engel&Völkers)
El comprador tipo de vivienda de lujo en España es mayoritariamente extranjero: alrededor del 70% de las operaciones las protagonizan europeos, latinoamericanos y ciudadanos de alto poder adquisitivo procedentes de otros continentes. Se trata de personas de entre 40 y 60 años, con patrimonios elevados y un nivel de exigencia muy alto, según CBRE. En las grandes capitales también aparece un comprador nacional con capacidad de inversión. En Madrid, por ejemplo, “estamos viendo un notable aumento de compradores procedentes de otras provincias que buscan la capital como destino seguro para su patrimonio”, detalla Valdés. Sus motivaciones suelen ser la adquisición de una segunda residencia, una propiedad para inversión, o, en ocasiones, de vivienda para sus hijos.
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¿Qué buscan lo extranjeros en España? Buen tiempo, calidad de vida, conectividad, educación privada... Así, destinos como Madrid, la Costa del Sol, Baleares o Barcelona se consolidan como polos de atracción internacional, con operaciones que superan con frecuencia los tres millones de euros. En muchos lugares se están registrando cifras récord de operaciones año tras año.
En Barcelona las viviendas más deseadas son los áticos y en Madrid las fincas con solera
Juan-Galo Macià, presidente de Engel&Völkers Iberia y Sudamérica, es una firma de referencia del residencial prémium. El directivo explica que los compradores de la vivienda VIP disponen de una capacidad de pago inmediato y que buscan inmuebles singulares como residencia principal o como refugio de valor. “Hablamos de un perfil muy informado, que sabe exactamente lo que quiere y que no duda en invertir cuando encuentra una propiedad que cumple sus expectativas”, añade el principal responsable de la inmobiliaria que dispone entre su oferta de las viviendas más exclusivas del país.
En Engel&Völkers aprecian diferencias sobre las viviendas que demandan sus clientes. En Madrid los inversores buscan propiedades en una finca con solera, con terrazas y aparcamiento en el propio edificio. En Barcelona, en cambio, las viviendas más deseadas son los áticos o los pisos reformados, luminosos y con una gran terraza para aprovechar el clima y el mar. En Valencia, por su parte, se buscan inmuebles céntricos, grandes y con una alta privacidad. El Mediterráneo está impulsado por una alta demanda de segundas residencias para disfrutar de días de descanso y como inversión a largo plazo. Baleares, la Costa del Sol, la Costa Brava y la Costa Blanca son las zonas más demandadas, destaca Juan-Galo Macià.
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Ante este momento dulce, la pregunta que surge es si los expertos ven aún recorrido en la demanda y los precios. “Todo apunta a que sí”, señala Valdés (CBRE). La combinación de demanda internacional con alto poder adquisitivo y una oferta limitada de producto exclusivo hace prever que los precios seguirán al alza, especialmente en ubicaciones icónicas. En Madrid ya se proyectan valores que podrían superar los 25.000 euros promedio por metro cuadrado en el segmento más alto.
Juan-Galo Macià (Engel&Völkers) opina que el mercado tiene aún un horizonte optimista. “Los precios en las zonas prime todavía tienen recorrido”, afirma. Eso sí, advierte, “el crecimiento será más moderado que en el pasado: no veremos subidas generalizadas, sino incrementos selectivos en enclaves cotizados. Distritos como Salamanca o Chamartín en Madrid, Pedralbes en Barcelona o localizaciones privilegiadas en Baleares o Costa del Sol seguirán marcando máximos, mientras que en otras áreas es más probable que los precios se estabilicen”, concluye el directivo.
Está por ver si el Gobierno consigue aprobar en el Congreso el impuesto que gravaría al 100% la compra de vivienda por extranjeros y su posible impacto en el mercado.
