El mercado de oficinas vuelve a brillar. Tras las dudas que generó la irrupción del teletrabajo tras la pandemia de la covid, los inversores vuelven a apostar por estos activos una vez que las grandes empresas han implementado modelos de trabajo híbrido. En el arranque del año, se ha podido ver el retorno de los grandes fondos patrimonialistas, principalmente alemanes, y se han cerrado operaciones de gran tamaño tanto en Madrid y Barcelona.
En los seis primeros meses del año, la inversión acumulada es de 1.439 millones de euros, según la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield, prácticamente el doble que el año anterior al completo. La principal operación de inversión en este segmento de mercado ha sido la compra por parte de IBA Capital y Batipart de la sede de Amazon a Axa por 274 millones de euros. En Barcelona, el gran protagonista fue Pontegadea Inversiones, que se hizo con la sede del grupo Planeta, en la Diagonal, por 220 millones de euros. Otra operación destacada fue la venta de la sede Nestlé en Barcelona, por parte de Igis Asset Management a Acciona por 65 millones.
El socio de inversión en oficinas y consultoría de Cushman & Wakefield, Eusebi Carles, señala que la evolución del mercado de las oficinas sigue un paralelismo con el de las grandes superficies comerciales justo antes de la pandemia. “Cuando irrumpió el comercio online parecía que los centros comerciales iban camino de la desaparición. Sin embargo, el mundo físico y el digital han convivido y, de hecho, el primero ha salido reforzado en algunos aspectos”, señala el directivo.
El mercado de oficinas ha seguido un camino paralelo al de los activos de ‘retail’
Las dudas de los inversores en los ejercicios 2023 y 2024, cuando este tipo de activos protagonizó operaciones por 1.186 millones y 713 millones, respectivamente, empiezan a disiparse. Los datos de Cushman difieren respecto a los de CBRE (en la página anterior) según se computan las operaciones en un año u otro, pero la tendencia es la misma. “Además de la particular situación de estos activos, ese periodo de tiempo también está marcado por la subida de tipos de interés, que enfrió el mercado”, analiza.
Un factor fundamental para el retorno de la inversión es la contratación de oficinas. En 2023, ésta se contrajo un 16%, hasta los 718.049 m2en Madrid y Barcelona. Sin embargo, las empresas retomaron sus planes de crecimiento y alquilaron 878.742 m2al año siguiente. En la primera mitad de este año, el volumen de contratación es de 424.487 m2, con 150.192 m2en Barcelona y 274.296 m2en la capital española.
La tasa de oficinas disponibles en Madrid se sitúa en el 8,5% y en Barcelona en el 10,7%
“La desocupación en Barcelona se sitúa en torno al 10,7%. Es una cifra relativamente sana para que haya suficiente oferta pero tampoco implica una bajada de rentas”, explica. El espacio disponible se reparte desigual en la ciudad, con una zona prime con una tasa del 4%, mientras que el 22@ todavía se encuentra en un 20%. “La falta de disponibilidad en el centro puede ayudar a enjugar el espacio disponible del distrito tecnológico”, señala. Por su parte, la disponibilidad en Madrid se encuentra en el 8,5%, con escasa superficie disponible en el centro.
Carles también explica que otro factor importante es el retorno del capital alemán, un tipo de dinero muy conservador que busca activos prime ya consolidados. “Estos fondos compran inmuebles en la última fase de la cadena de valor. Buscan el riesgo cero, aunque eso implique una menor rentabilidad. Suelen ser activos bien ubicados, de grado A, con plena ocupación y contratos largos. En Barcelona, este capital ya ha vuelto en algunos procesos. En Madrid, este tipo de inversores también está intentando entrar pero de momento encuentra poca oferta”, explica.
