Las empresas se hacen mayores

Quién lo ha visto y quién lo ve. El sector inmobiliario vuelve a convivir con precios récord que recuerdan los años del boom, pero lo hace ahora en unas condiciones muy distintas a las del 2008. En estos más de tres lustros de diferencia, sus empresas han ganado tamaño, se han profesionalizado y han aprendido a caminar con pies de plomo. También se han sofisticado con la entrada de grandes fondos internacionales y con la inversión en actividades como la logística, los centros de datos y las oficinas. Tanto ha cambiado el negocio, que la vivienda ya no es para muchas de ellas la principal fuente de ingresos. La rentabilidad cambió hace tiempo de barrio.

“El sector ha madurado y se ha profesionalizado. Se ha expulsado en el buen sentido a mucho kamikaze”, afirma Carlos Bardavío, socio responsable de Real Estate de KPMG en España. “La banca paró la música y no ha vuelto a subir el volumen a esos niveles. Todo lo que se hace está muy pensado y los bancos han aprendido la lección en cuanto a riesgos”. Con estas pinceladas describe la evolución del sector tras la Gran Recesión, la travesía en el desierto durante parte de la década pasada y su despegue animado por las nuevas fórmulas de negocio.

Para Alberto Valls, socio responsable de Real Estate de Deloitte, el principal cambio tras la crisis financiera ha sido “la separación entre la gestión y el capital”. Esta separación “obligó a las gestoras a ser especialistas, profesionales y eficaces en la ejecución”. Al mismo tiempo, “la clave” para los grandes inversores “está en asociarse con gestores que proporcionen oportunidades adecuadas en el binomio rentabilidad y riesgo”.

Esta relación entre el capital y la gestión es la que ha creado en los últimos años un nuevo ecosistema empresarial. Promotoras, socimis (sociedades de inversión inmobiliarias) y servicers encargados de la gestión de los inmuebles propiedad de terceros conviven con funciones muy separadas. Los papeles están repartidos y permiten captar capitales, a menudo procedentes del exterior. Hay margen además para fusiones y adquisiciones.

El sector lleva años yendo más allá del ladrillo, con capitales extranjeros

“Hay una tendencia evidente de consolidación”, señala Bardavío. “Se está viendo que a mayor tamaño mayor eficiencia”. A eso se suma el aumento de los costes del sector, con encarecimientos del suelo y de los materiales, además de falta de mano de obra y retrasos en las licencias. “Promover vivienda es carísimo”, avisa.

Desde Deloitte, Valls también aprecia una tendencia de consolidación de empresas. “La cartera de operaciones corporativas, bien de M&A (fusiones y adquisiciones) o de rotación de cartera-venta de activos, es elevado”. La previsión es que en los próximos meses continúe la concentración entre empresas. El precio y la relación ente el riesgo y la rentabilidad serán de nuevo los elementos diferenciales, pronostica.

Dentro de las promotoras, su número ha descendido y la tendencia es clara hacia la concentración. La opa de Neinor sobre Aedas lo demuestra. Mientras, las grandes constructoras se han centrado en el exterior y en grandes proyectos de infraestructuras. Parecen haber dejado de lado la vivienda, donde se echan en falta empresas con empuje local.

“Ahora el foco tiene que estar en promocionar vivienda, para garantizar que se cierra el hueco entre oferta y demanda”, explica Miren Tellería Ajuriaguerra, socia responsable del sector inmobiliario en PwC. “La vivienda tiene poca rentabilidad y un entorno fiscal y regulatorio estable es lo que puede mover la aguja”, señala. En el caso de la vivienda asequible, los márgenes son reducidos, y hay que hacer muy bien las cosas para que las compañías puedan ganar dinero.

Los expertos ven margen para más fusiones y nuevos negocios en la vivienda

En el ámbito de la vivienda, uno de los grandes retos es su gestión en grandes carteras. Es el caso de la vivienda pública, que será promovida y gestionada por Sepes. La gestión de vivienda en alquiler tiene unas necesidades de rápida respuesta y atención al inquilino que serán un reto para las compañías que no lo hayan hecho hasta la fecha. Es ahí donde, como indica Tellería, sigue habiendo hueco para la consolidación y el crecimiento de compañías.

La previsión es que en los próximos años sea necesario incorporar capacidades de intermediar en el cobro de alquileres, gastos de la comunidad y necesidades de los inquilinos. “Se necesitan gestoras potentes que hagan frente a las necesidades de los inquilinos. Es una actividad de mucho menudeo en el que se va a requerir escala. Se calcula que las 10.000 viviendas es lo mínimo para ser eficiente, pero en España se habla de unas 5.000”, señala la responsable de PwC.

En los últimos años también ha despuntado la inversión internacional en el negocio inmobiliario. Grandes fondos americanos como Blackstone, KKR o Apollo han sido activos en el sector. Sin embargo, están más interesados por la logística, hoteles, residencias de estudiantes o modelos de senior living que por la vivienda.

“El sector inmobiliario es muy intensivo en capital”, explica Valls desde Deloitte. La tasa de ahorro en España es menor que la media de la UE, al tiempo que más del 70% del ahorro en España se canaliza hacia el sector inmobiliario, principalmente hacia la vivienda. Mientras, la inversión más profesional en el sector inmobiliario es menor que en otros países. “Todo ello contribuye a que la inversión institucional en el sector inmobiliario sea, principalmente, de capital extranjero”, señala.

Las promotoras tienen aún por desarrollar la gran apuesta por la vivienda

Otra tendencia, indica Bardavío desde KPMG, es la agilidad con la que se están moviendo los bancos para atraer inversión privada hacia el inmobiliario, más allá de los grandes patrimonios. “Hay dinero y liquidez de sobra, pero siempre se va a canalizar hacia lo más rentable”. El problema es que la vivienda no entra dentro de esta premisa.

Al frente de las grandes compañías

Las grandes empresas se pueden clasificar en cuatro grupos: promotoras, constructoras, socimis y servicers. Dentro de las primeras, su número ha descendido y la tendencia es además a la concentración. Aedas, Neinor y Culmia han llegado a sumar el 40% de las entregas de viviendas, por delante de Vía Célere, Metrovacesa o Pryconsa. Neinor se encuentra en pleno proceso de opa sobre Aedas, al tiempo que Culmia ha despuntado como la más dinámica en construcción de vivienda asequible. En la construcción, los grandes grupos como ACS, Acciona, Ferrovial, FCC, Sacyr y OHLA han ido desvinculándose de la vivienda para centrarse en infraestructuras de mayor tamaño, a menudo en el exterior. Entre las socimis, destacan las dos del Ibex: Merlin y Colonial. La primera ha apostado por centros de datos. La segunda se prepara para absorber la francesa SFC. Criteria se ha reforzado en su capital. En cuanto a los servicers, especializados en gestionar activos de terceros, destacan Intrum Solvia, Hipoges, Anticipa-Aliseda o Servihabitat, que manejan inmuebles valorados en cerca de 120.000 millones de euros. Completan el mapa de las grandes empresas del sector.