El mercado del alquiler vive una situación explosiva, con incrementos de precios en los últimos cinco años que multiplican el IPC y una oferta escasa que no cubre ni de lejos la demanda. Como consecuencia, la cantidad de inquilinos que destinan más del 40% de sus ingresos a pagar las rentas ha subido en España a alrededor del 39%, cuando la media europea está en el 23%. Ese 40% de ingresos es el umbral al partir del cual el esfuerzo económico deja de ser razonable. En paralelo, han proliferado los casos de alquiler de habitaciones e infraviviendas.
Destinar más del 40% de la renta del hogar a pagar la vivienda se considera excesivo
Esta crisis ha motivado que el Gobierno central haya incluido en la ley de Vivienda la declaración de zonas tensionadas y el control de rentas, la medida estrella de la norma. Su aplicación ha causado polémica en el sector inmobiliario, que la considera un error, y ha encontrado el rechazo frontal de las autonomías gobernadas por el PP.
El tope a los alquileres tiene como objetivo frenar el aumento desorbitado de los precios. Se puede aplicar en dos supuestos, que no tienen por qué producirse de forma simultánea. Estos son que el coste medio del alquiler o la hipoteca más los gastos y los suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares y que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
Los topes han frenado la subida desorbitada de los alquileres, pero sigue faltando oferta
Son las comunidades autónomas, a petición de los municipios, las que han de solicitar la declaración al Gobierno central. Catalunya fue la primera autonomía en solicitarlo y la única que lo ha aplicado de forma generalizada, –el 90% de la población vive en una zona tensionada–.
Un total de 300 municipios ya han sido declarados zona tensionada, la mayoría, en Catalunya
En la ciudad de Barcelona, epicentro del fenómeno, las rentas alcanzaron su máximo histórico en el primer trimestre del 2024, con 1.193 euros al mes. un 10% más que un año antes y el triple de lo que subió el IPC. Ocurrió justo antes de la aplicación del control de rentas. Tras un año de la medida, los alquileres han bajado en Catalunya un 4,9%, en los municipios tensionados, con unas rentas medias de 866 euros, y un 8,9% en la ciudad de Barcelona. También ha bajado el ritmo de creación de nuevos contratos, aunque el saldo sigue siendo positivo, y han aumentado los alquileres de temporada, una modalidad que la Generalitat también se dispone a regular.
La obligación de que los propietarios asuman las insolvencias ha desincentivado la oferta de alquiler en Catalunya
Tanto el Govern catalán como el ministerio de Vivienda defienden la efectividad de la medida. En el lado de los propietarios, insisten en que la regulación está desincentivando la oferta. Òscar Gorgues, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, cuestiona además la efectividad de la medida. Según un análisis de los contratos firmados en la capital catalana el primer trimestre, aseguran que la bajada del 8,9% se debe en gran parte a que en ese periodo se firmaron menos contratos de pisos de alto valor. “Es un efecto estadístico”, sostiene.
La Generalitat ha impulsado un plan para disponer de 50.000 pisos públicos en cinco años, principalmente de alquiler
Aparte de Catalunya, Navarra, País Vasco y Galicia han declarado zona tensionada algunos municipios –300 en total–. Fuentes de Vivienda explican que la limitación del precio de los alquileres se está aplicando en todas estas zonas menos en País Vasco, donde la puesta en marcha de los topes presenta ciertas complejidades técnicas derivadas del régimen foral. En todo caso, está previsto que a finales de mes ya rijan los topes en Gipuzkoa. La falta de oferta, sin embargo, sigue sin resolverse.
