Si quieres vender un edificio rápido y sin problemas, hay algo que has de tener listo: documentación. No es un tema menor, ya que es la diferencia entre vender ágil y dilatar el proceso de venta entre varios meses, pudiendo incluso provocar la pérdida de compradores potenciales. Desde Renta Corporación, expertos en compra, venta y rehabilitación de edificios, se insiste en la importancia de ello: “Contar con toda la documentación lista desde el inicio ahorra tiempo, evita conflictos y aporta transparencia, porque un edificio con papeles claros genera confianza inmediata en el mercado y evita que la operación se frustre”.
¿Qué documentación básica necesito para vender un edificio?
“Con un edificio hay más documentación a aportar que si se vende un piso individual, por ejemplo, hay que aportar información de la situación arrendaticia de las viviendas, contratos y rentas”, recuerda Renta Corporación. Y es que muchos propietarios, especialmente aquellos que han heredado el edificio o lo adquirieron hace décadas, no son conscientes de que la venta de una propiedad vertical entera requiere aportar un papeleo mucho más extenso y complejo.
Además, no se trata solamente de contar con los documentos requeridos son la base para sustentar legalmente toda la operación de compra-venta, sino también de tenerlos actualizados. En todo caso, los documentos más destacados para realizar la venta de un inmueble son:
- Escrituras de propiedad: Fundamental para acreditar la propiedad legítima del inmueble. Certifica cómo se adquirió la propiedad: por compraventa, herencia, donación... Se obtiene en la notaría donde se firmó la compraventa.
- Nota simple del Registro de la Propiedad: Proporciona información detallada y actualizada sobre la situación registral del edificio. Se solicita en el Registro de la Propiedad de la localidad donde se encuentra el inmueble.
- Inspección Técnica del Edificio (ITE): Este es uno de los documentos más importantes en la venta de edificios. Para David Lladó, arquitecto y experto en rehabilitación de edificios, “la ITE te permite saber en qué estado estás comprando un inmueble”. Es obligatorio según la antigüedad del edificio, entre 40 y 50 años dependiendo de la comunidad autónoma. Se debe solicitar al organismo autonómico pertinente, por ejemplo, l’Agència de l’habitatge de Catalunya o la Dirección General de Vivienda de la Comunidad de Madrid.
- Certificado energético: También es obligatorio para la venta. Cada una de las viviendas de un edificio debe disponer del suyo correspondiente. Clasifica el consumo energético de cada piso en una escala de la A a la G. Lo emite un técnico y debe quedar aprobado por el organismo autonómico correspondiente. Ramón Muñoz, arquitecto y especialista en inspección y diagnosis de edificios, señala que “es conveniente diferenciar entre los informes que emiten los técnicos competentes y los documentos que otorgan las administraciones sobre estas bases”.
- Planos y memoria técnica: No son obligatorios, aunque es altamente recomendable si el comprador quiere realizar reformas o rehabilitación, porque querrá conocer bien los detalles del inmueble. Normalmente suelen encontrarse en los archivos municipales correspondientes o los tiene el arquitecto que diseñó el edificio.
- Licencias y permisos de obra: Si se han realizado obras de rehabilitación debe presentarse la documentación de que es legal cualquier actuación realizada en este sentido.
- Cédulas de habitabilidad: Cada vivienda del edificio debe contar con una, así se acredita cumplir con los requisitos de habitabilidad. Es obligatoria en comunidades como Cataluña, Baleares y la Comunidad Valenciana. Por lo tanto, también se debe solicitar al organismo autonómico pertinente.
- Otros documentos: Estatutos de comunidad si procede, recibos de IBI, certificado de deudas de comunidad…
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El papel del asesor experto en la venta de edificios
Hay muchísimas variables a tener en cuenta según el inmueble que se desea vender, desde el tipo hasta la antigüedad del edificio, su estado, si son viviendas o no,... Por eso la figura del experto en este campo específico cobra más sentido que nunca. Renta Corporación avisa que hay algunas informaciones que cuesta conseguir, como los planos, o documentos que en ocasiones tienen errores. “Nos solemos encontrar con que los metros cuadrados están equivocados porque el catastro no tiene la información actualizada”.
Cuando la cuestión deriva a cuál es el documento que los propietarios olvidan adjuntar con más frecuencia, en Renta Corporación lo tienen claro: “los planos”. De hecho, Lladó recuerda que a veces estos pueden ser difíciles de encontrar en fincas antiguas o que no sean tan completos como los de inmuebles más recientes, porque “antes con cuatro planos se hacía un edificio, ahora hay documentación más detallada”. Por todo ello, recurrir a un asesor inmobiliario en este tipo de operaciones se hace casi obligatorio. Además, gracias al conocimiento del mercado, un experto puede orientar al propietario antes de vender sobre qué se puede hacer para mejorar la rentabilidad.
Burocracia a la hora de vender un edificio
El simple hecho de reunir la documentación puede ser muy laborioso. Pero también hay que ver los beneficios que comporta cumplir con estos trámites burocráticos: por un lado, estamos dando una buena imagen de cara a la otra parte. Tal y como señala Renta Corporación, “un edificio con papeles claros genera confianza inmediata en el mercado y evita que la operación se frustre”.
Pero más allá de propiciar un buen clima entre las partes de la compra-venta, tener toda la documentación aportará los siguientes beneficios:
- Acelerar el proceso de due diligence por parte del comprador: normalmente puede durar entre 4 y 8 semanas, pero, si se dispone de la documentación, se puede reducir este tiempo notablemente.
- Evitar sorpresas que hagan desistir al comprador: por ejemplo, descubrir en el último momento que falta la ITE de edificio, que varias cédulas de habitabilidad han caducado o que existe una derrama pendiente importante.
- Facilitar la valoración correcta del inmueble: los tasadores profesionales necesitan buena parte de la documentación mencionada, por lo que propiciarla con rapidez agilizará el proceso y reportará un resultado que agrade a las dos partes.
- Reducir el tiempo de negociación: si toda la información está disponible desde el principio, las negociaciones se centran en aspectos realmente relevantes como el precio, las condiciones de pago o la fecha de entrega.
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¿Qué se necesita para vender un edificio en Barcelona?
1. ¿Qué papeles son obligatorios para vender un edificio en Barcelona?
Para vender un edificio en Barcelona es obligatorio presentar: el DNI o NIE en vigor de todos los propietarios, la escritura de propiedad del edificio, los certificados de eficiencia energética de todas las viviendas, la Inspección Técnica del Edificio (ITE) si el inmueble tiene más de 45 años, los últimos recibos pagados del IBI.
El arquitecto Ramón Muñoz recuerda que, en el caso de un edificio de viviendas, «siempre es necesario presentar la cédula de habitabilidad». Además, aunque la nota simple del Registro de la Propiedad no es estrictamente obligatoria por ley, en la práctica ninguna operación se cierra sin ella, ya que tanto compradores como notarios la requieren para verificar cargas y la situación registral. El notario puede solicitar documentación adicional dependiendo de las características específicas del edificio.
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2. ¿Es necesario tener la ITE pasada para vender un edificio?
Sí, la Inspección Técnica del Edificio es obligatoria en Barcelona para edificios de más de 45 años de antigüedad. Este certificado debe estar en vigor en el momento de la venta y acredita el estado de conservación de la estructura, instalaciones y fachada del inmueble. Si el edificio no tiene la ITE o ha caducado, el notario puede exigir su presentación o, alternativamente, que el comprador firme una exoneración expresa asumiendo la responsabilidad de tramitarla posteriormente.
Puede haber una excepción, tal y como explica David Lladó, “el comprador puede exonerar al vendedor de presentar la ITE, si quiere hacer obras de reforma en profundidad en el edificio, porque entonces no es necesario saber en qué punto se encuentra el inmueble”.
3. ¿Qué pasa si falta alguna documentación en el momento de la venta?
La ausencia de documentación obligatoria impedirá que el notario autorice la firma de la escritura de compraventa, lo que paraliza completamente la operación hasta que se subsane la carencia. Esto genera varios problemas: en primer lugar, retrasos que pueden extenderse desde semanas hasta meses dependiendo del documento que falte (por ejemplo, una cédula de habitabilidad puede tardar hasta 3 meses en tramitarse).
En segundo lugar, el comprador puede perder la confianza en la operación y decidir buscar otras opciones, especialmente si es un inversor con calendario ajustado. En tercer lugar, si la operación se demora demasiado, las condiciones pactadas pueden quedar obsoletas y requerir renegociación. Además, algunos documentos faltantes pueden revelar problemas ocultos del inmueble (deudas, cargas no declaradas, deficiencias estructurales), lo que casi seguro que resulta en una rebaja importante del precio acordado inicialmente o incluso en la cancelación definitiva de la operación de compra-venta.
4. ¿Cuánto tiempo lleva reunir toda la documentación necesaria para vender un edificio?
Varía considerablemente según la situación particular, pero generalmente oscila entre 2 y 6 meses. Los documentos más rápidos de obtener son la nota simple del Registro (24-48 horas), los recibos del IBI y los certificados bancarios pueden estar disponibles también en un período muy corto.
Aunque estos plazos son orientativos. Lladó apunta que “si tienes que solicitar cambios en el catastro (por modificaciones relacionadas en el edificio), el proceso puede tardar unos seis meses para que toda la información esté actualizada”. En el caso de que fuera necesario actualizar una cédula de habitabilidad, el director del posgrado de Escola Sert recuerda que “tras la visita del técnico al inmueble, el trámite puede durar un mes”.
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