La depresión pospandémica en el 22@ es historia. Empresas e instituciones vuelven a tener en su radar al distrito tecnológico y lo sitúan como la zona de mayor actividad de alquiler de oficinas de Barcelona. En los nueve primeros meses del año, ha registrado casi la mitad de la contratación de superficie de la ciudad, y el volumen avanza hacia máximos históricos. Si el ritmo se mantiene, la contratación podría superar los 145.000 m2del 2019, el récord absoluto.
La consultora inmobiliaria CBRE señala que el volumen de contratación en el distrito tecnológico alcanzó los 120.000 m2hasta el tercer trimestre, lo que supone un crecimiento del 80%. El director ejecutivo y responsable de la oficina de Barcelona de la firma, Xavier Güell, explica que la buena evolución del 22@ está siendo clave en la ciudad. “Barcelona ha registrado el mejor tercer trimestre de alquiler de oficinas de los últimos diez años, con 109.000 m2”, afirma.
Su previsión es que el dinamismo en la zona se mantenga. “En el centro de negocios de la ciudad, es decir, paseo de Gràcia y Diagonal, apenas queda espacio, por lo que las empresas ahora tienen la mirada puesta en el 22@”, explica. Mientras que en el llamado CBD ( central business district ), la disponibilidad de oficinas es del 3,8%, en el 22@ asciende al 21%.
La zona ha registrado casi la mitad de la contratación de la ciudad en los nueve primeros meses
El escenario ha cambiado totalmente en poco tiempo. En la salida de la covid, los promotores lanzaron varios edificios de oficinas en el centro de la ciudad, como Aura (Francesc Macià), torre Diagonal-Vertical (Diagonal), Estel (avenida Roma) o Aribau 195. Toda esa oferta desincentivó a las compañías a buscar espacio para crecer en el 22@. Además, la demanda era escasa ya de por sí porque la irrupción del teletrabajo cuestionó el modelo de oficina tradicional. Tres años después, la mayor parte de esos activos están alquilados y las empresas vuelven a confiar en los espacios físicos con modelos de trabajo híbridos.
Guëll reconoce que la tasa de disponibilidad en el distrito tecnológico sigue elevada, pero recuerda que en la zona de Glòries es del 12,7%, mientras que en el sur asciende a 14,7%. La mayor bolsa de oficinas disponibles se concentra en el norte. “La buena noticia es que a los promotores solo les queda por entregar 66.000 m2nuevos en edificios de oficinas en Barcelona, con la mayor parte concentrada en el 22@, y un tercio son proyectos llave en mano (con inquilino)”, explica. De esta forma, el crecimiento exponencial de la oferta en la zona se frena en seco a partir del año que viene. Con tantas opciones disponibles, la renta media de edificios de grado A se sitúa sobre los 20 euros/m2al mes, lejos de la media de Barcelona, que es de 30 euros. En torre Diagonal, por ejemplo, se registró el récord de la ciudad, de 40 euros.
A medio plazo, Güell confía en que la fuerte contratación acabe de desbloquear el interés por invertir en edificios en el 22@. En el último año, se han producido algunas operaciones, pero lejos de la actividad previa a la pandemia. Por otra parte, los inversores institucionales alemanes –un tipo de inversor conservador y que suelen ser señal de un mercado saneado– no están comprando.
La disponibilidad de oficinas se mantiene alta en el 21%, pero la promoción se ha ralentizado
La nueva demanda por el 22@ la siguen liderando empresas tecnológicas. El unicornio catalán Factorial firmó el alquiler de una nueva sede a Colonial, el edificio Illacuna, de 8.000 m2, mientras que Crowdstrike alquiló 5.000 m2en el 122 de la calle Llull a Conren Tramway. Sage arrendó 3.600 m2en Àlaba, 111 a Blackstone.
Sin embargo, también han aparecido otros actores como la administración pública o instituciones educativas. El Ayuntamiento de Barcelona lanzó un concurso público para reubicar algunas dependencias que finalmente fue adjudicado en Cristóbal de Moura, 121, edificio de 8.400 m2propiedad de un fondo inmobiliario del holding japonés Mitsubishi, mientras que la Diputación acaba de firmar el traslado al edificio Badávila, de 8.000 m2. Entre los centros formativos que han aterrizado este año, destacan ENTI-UB (6.700 m2) y Barcelona High School (4.500 m2).
Güell destaca entre las operaciones el contrato de gestión de la firma de coworking Aticco en el edifico Diagrame, del fondo alemán Patrizia. En total, se trata de un edificio con una superficie de 10.000 m2. “Es la mayor operación de alquiler de un coworking en España y una de las primeras que se hacen mediante un contrato de gestión. En cierta manera, sigue el camino del sector hotelero, en el que se ha pasado de los contratos de alquiler a los de gestión”, explica el director ejecutivo.
Factorial, Sage, la Diputación de Barcelona o ENTI-UB son algunos de los nuevos inquilinos
La sobreoferta de oficinas durante la pandemia provocó que el Ayuntamiento de Barcelona plantease la promoción de vivienda en el distrito tecnológico. Güell señala que la estrategia ha fracasado, con pocas unidades en marcha. CBRE calcula que con una normativa más favorable para el sector privado, en el 22@ se podría edificar de forma inmediata cerca de 10.000 viviendas.
