Un estudio de la UPC cuestiona el relato del déficit de vivienda y apunta a un mercado desregulado y a la falta crónica de vivienda protegida
Vivienda
La investigación alerta de que la capacidad pública para generar vivienda asequible es insuficiente y reclama reforzar las inversiones para garantizar acceso digno a una vivienda
Los precios de la vivienda suben en casi todo el país
Un exhaustivo estudio del Centro de Política de Suelo y Valoraciones (CPSV) de la Universidad Politècnica de Catalunya ha puesto sobre la mesa un diagnóstico claro sobre la crisis de la vivienda: España no sufre un déficit real de viviendas, sino un problema de gestión del parque existente y de especulación en el mercado.
La investigación, dirigida por los profesores Blanca Arellano-Ramos y Josep Roca-Cladera, analiza la evolución residencial entre 2011 y 2021 y combina datos públicos, informes del Banco de España y estadísticas del sector inmobiliario. Los resultados, presentados en la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Barcelona, cuestionan algunas de las ideas más repetidas en el debate público sobre vivienda y reclaman un profundo cambio en las políticas públicas.
Pisos vacíos
En España hay 3,8 millones de viviendas vacías —el 14,4% del total—, casi el triple del 5% que se considera razonable
Según el estudio, durante la última década el parque de viviendas creció hasta 959.554 nuevos pisos, mientras que el número de hogares no lo hizo en la misma proporción. A esto se suma un volumen extraordinario de pisos vacíos: 3,8 millones en todo el Estado, según el INE (2021), el 14,4% del total, muy por encima del 5% que la literatura especializada considera razonable.
En la presentación del estudio, Josep Roca-Cladera fue contundente: “No podemos afirmar que falte vivienda si ignoramos el enorme exceso acumulado históricamente. El problema no es tanto la cantidad, sino de cómo se utiliza el parque existente”.
La vivienda protegida cayó del 20% a un mínimo del 7,39% en 2024, marcando un retroceso estructural
El análisis desmiente también la asunción de que el aumento de construcción reduciría los precios. Entre 2000 y 2007, España protagonizó uno de los ciclos constructivos más intensos de Europa y, sin embargo, los precios no solo no bajaron sino que se dispararon.
“El mercado inmobiliario español no funciona con lógicas de oferta y demanda clásicas, sino bajo dinámicas especulativas que desconectan la producción residencial del precio final”, explica Roca-Cladera.
Sin embargo, el factor principal para la crisis de la vivienda, según el estudio, es que España ha visto cómo su parque de vivienda asequible se reducía de forma sostenida durante los últimos quince años, hasta alcanzar cifras que los investigadores califican de “insuficientes y alarmantes”.
Los datos lo evidencian: solo un 17% de las viviendas finalizadas entre 2007 y 2023 eran de protección oficial. Esto ya suponía una baja proporción para los estándares europeos, pero la tendencia ha empeorado. Después de un breve periodo en el que el porcentaje superaba el 20% (2009-2016), la producción de vivienda protegida ha ido disminuyendo hasta alcanzar un mínimo del 7,39% en 2024. Este descenso, lejos de ser coyuntural, muestra un retroceso estructural que limita gravemente el acceso a una vivienda asequible.
Además, los investigadores concluyen que el déficit de parque público y protegido no solo dificulta el acceso a los hogares más vulnerables; también incrementa la presión sobre el mercado libre, donde los precios de alquiler y compra siguen disparados. La falta de oferta asequible obliga a muchas familias a destinar una parte desproporcionada de los ingresos a la vivienda, empeora la segregación urbana y retrasa la emancipación juvenil.
España está muy por debajo del estándar europeo en vivienda social (15%-20%)
Para revertir esta situación, el estudio apuesta por un profundo giro en la política de vivienda que priorice la creación, preservación y ampliación del parque protegido. Esto incluye tanto la construcción de nueva planta como la movilización de viviendas existentes mediante fórmulas urbanísticas y financieras más flexibles. También reclama un significativo incremento de la inversión pública, muy por debajo de la media europea.
Los investigadores lo sintetizan con claridad: sin un parque de vivienda protegida robusta, estable y suficiente, es imposible garantizar el derecho a la vivienda. Y añaden que los beneficios de esta apuesta son transversales: refuerza la cohesión social, favorece el acceso de las familias con menos recursos, facilita la emancipación de los jóvenes y contribuye a ciudades más equilibradas y saludables.