El Govern de Salvador Illa y los Comunes activan este miércoles el grupo de trabajo que estudiará la prohibición de la compra de vivienda para invertir en Catalunya. Una medida controvertida que, más allá de los posicionamientos políticos, deberá estar sujeta a la legalidad vigente si llega a prosperar.
Los partidarios de la intervención, encabezados por los comunes, basan su propuesta en un estudio encargado por el Pla Estratègic Metropolità de Barcelona (PEMB) elaborado por el jurista Pablo Feu, experto en derecho administrativo y urbanístico y profesor de la UB. El análisis concluye que limitar la compra de vivienda es viable y legal cuando ésta no se destine a residencia habitual del comprador. Ahora bien, matiza que para que así sea, la prohibición solo puede aplicarse en zonas declaradas como mercado residencial tensionado, con carácter excepcional y acotada a un territorio y periodo de tiempo determinado. De esta manera, afirma que se evitaría desdibujar el contenido esencial del derecho de propiedad recogido en el artículo 33 de la Constitución. En Catalunya, las zonas de mercado tensionado afectan a 271 municipios donde viven siete millones de personas, el 90% de la población.
Las zonas tensionadas en Catalunya afectan a 271 municipios donde vive el 90% de la población
La propuesta tiene como objetivo impedir “la especulación” en materia de vivienda. Indica que ésta lesiona el interés general y vulnera el artículo 47 de la Constitución Española y la función social de la propiedad.
De esta forma, sólo se podrían comprar viviendas si el adquirente fija su residencia habitual en ella dentro de las zonas tensionadas. “Es la regla general que da sentido a la medida”, subraya.
Añade, eso sí, algunas excepciones. En el caso que se compre un edificio entero de viviendas, propone la obligación de destinar todas las viviendas a alquiler habitual (no de temporada) por un mínimo de 5 o 7 años, según el comprador sea persona física (5) o jurídica (7). Para las personas que quieran adquirir una segunda residencia para uso propio, apuesta por limitarlo a una unidad por comprador. Deja la puerta abierta a comprar pisos para familiares, pero lo restringe al segundo grado de consanguineidad.
El informe indica que la medida podría tener cobertura legal tanto a nivel estatal, autonómico como local, aprovechando las competencias que existen ya en materia de vivienda y urbanismo. A nivel estatal, sostiene que el Gobierno central podría aprobar una ley específica que abra la puerta a regular la compra de viviendas en zonas tensionadas, “o bien un real decreto ley para actuar con mayor rapidez”. Sin embargo, son las comunidades autónomas las que deberían desarrollar este marco legislativo. En este sentido, apunta que Catalunya tendría capacidad para legislar directamente o incluir la medida dentro del planeamiento urbanístico existente. En cuanto a la administración local, considera que los ayuntamientos también pueden desempeñar un papel clave a través de su planeamiento urbanístico.
El sector encarga otro estudio para desmontar los argumentos de la prohibición
Por contra, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya, la de Promotores y Constructores, el Colegio de Administradores de Fincas, el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona y el Consejo de Cámaras de la Propiedad de Catalunya han encargado otro estudio jurídico para desmontar estos argumentos. Este análisis está firmado por el catedrático de Derecho Administrativo Joan Manuel Trayter y la profesora de Derecho Administrativo de la UB Irene Araguàs.
En él, sostienen que prohibir adquirir o vender una vivienda en función del uso que le pretenda dar el comprador ataca el núcleo esencial del derecho de propiedad “y lo hace irreconocible, lo que implica la inconstitucionalidad de estas prohibiciones”. Argumenta asimismo que imponer prohibiciones que afectan a las relaciones jurídicas entre particulares como son las compraventas va mucho más allá del urbanismo, que es la función pública que tiene por objeto la regulación del uso del suelo, su urbanización y edificación.
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Los autores añaden que el concepto mismo de “compra especulativa” no está amparado en “norma alguna en nuestro ordenamiento”. En definitiva, afirman que imponer una limitación del derecho de propiedad “contraviene la jurisprudencia constitucional” y choca con el derecho europeo. En concreto, citan el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la UE, que prohíbe que los Estados miembros adopten normas que obstaculicen o restrinjan la libre circulación de capitales.
Las posiciones de grupos políticos y sector inmobiliario no pueden estar, pues, más alejadas. Ahora, será el Govern el que decidirá qué medidas pueden aplicarse, así como su alcance. La expectación es máxima y las conclusiones se darán a conocer en el primer trimestre del año que viene.
