Un estudi de la UPC qüestiona el relat del dèficit d'habitatge i apunta a un mercat desregulat i a la falta crònica d'habitatge protegit

Un exhaustiu estudi del Centre de Política de Sòl i Valoracions (CPSV) de la Universitat Politècnica de Catalunya ha posat sobre la taula un diagnòstic clar sobre la crisi de l'habitatge: Espanya no pateix un dèficit real d'habitatges, sinó un problema de gestió del parc existent i d'especulació al mercat.

El treball, dirigit pels professors Blanca Arellano-Ramos i Josep Roca-Cladera, analitza l'evolució residencial entre 2011 i 2021 i combina dades públiques, informes del Banc d'Espanya i estadístiques del sector immobiliari. Els resultats, presentats a l'Escola Tècnica Superior d'Arquitectura de Barcelona, qüestionen algunes de les idees més repetides en el debat públic sobre habitatge i reclamen un profund canvi en les polítiques públiques.

Segons l'estudi, durant l'última dècada el parc d'habitatges va créixer fins a 959.554 nous pisos, mentre que el nombre de llars no ho va fer en la mateixa proporció. A això se suma un volum extraordinari de pisos buits: 3,8 milions en tot l'Estat, segons l'INE (2021), el 14,4% del total, molt per sobre del 5% que la literatura especialitzada considera raonable.

En la presentació de l'estudi, Josep Roca-Cladera va ser contundent: “No podem afirmar que falti habitatge si ignorem l'enorme excés acumulat històricament. El problema no és la quantitat, sinó com s'utilitza el parc existent”.

L'anàlisi desmenteix també l'assumpció que l'augment de construcció reduiria els preus. Entre el 2000 i el 2007, Espanya va protagonitzar un dels cicles constructius més intensos d'Europa i, tot i això, els preus no només no van baixar sinó que es van disparar.

“El mercat immobiliari espanyol no funciona amb lògiques d'oferta i demanda clàssiques, sinó sota dinàmiques especulatives que desconnecten la producció residencial del preu final”, explica Roca-Cladera.

Tot i això, el factor principal per a la crisi de l'habitatge, segons l'estudi, és que Espanya ha vist com el seu parc d'habitatge assequible es reduïa de forma sostinguda durant els últims quinze anys, fins a assolir xifres que els investigadors qualifiquen d'“insuficients i alarmants”.

Les dades l'evidencien: només un 17% dels habitatges finalitzats entre el 2007 i el 2023 eren de protecció oficial. Això ja suposava una baixa proporció per als estàndards europeus, però la tendència ha empitjorat. Després d'un breu període en què el percentatge superava el 20% (2009-2016), la producció d'habitatge protegit ha anat disminuint fins a assolir un mínim del 7,39% el 2024. Aquest descens, lluny de ser conjuntural, mostra un retrocés estructural que limita greument l'accés a un habitatge assequible.

A més, els investigadors conclouen que el dèficit de parc públic i protegit no només dificulta l'accés a les llars més vulnerables; també incrementa la pressió sobre el mercat lliure, on els preus de lloguer i compra continuen disparats. La falta d'oferta assequible obliga moltes famílies a destinar una part desproporcionada dels ingressos a l'habitatge, empitjora la segregació urbana i endarrereix l'emancipació juvenil.

Per revertir aquesta situació, l'estudi aposta per un profund gir en la política d'habitatge que prioritzi la creació, preservació i ampliació del parc protegit. Això inclou tant la construcció de nova planta com la mobilització d'habitatges existents mitjançant fórmules urbanístiques i financeres més flexibles. També reclama un significatiu increment de la inversió pública, molt per sota de la mitjana europea.

Els investigadors el sintetitzen amb claredat: sense un parc d'habitatge protegit robust, estable i suficient, és impossible garantir el dret a l'habitatge. I afegeixen que els beneficis d'aquesta aposta són transversals: reforça la cohesió social, afavoreix l'accés de les famílies amb menys recursos, facilita l'emancipació dels joves i contribueix a ciutats més equilibrades i saludables.