“Si estás buscando una vivienda de segunda mano, asegúrate de observar no solo el piso, sino también el edificio. España cuenta con un parque inmobiliario muy envejecido. Reformar el interior puede no ser suficiente: a veces, lo más costoso está fuera, en la estructura común”, cuenta el arquitecto Edu Saz en su vídeo de Youtube 'Nunca compres un piso anterior a 1985 sin mirar esto. Puede ser tu ruina'. En él, describe detalladamente lo que debemos tener en cuenta si queremos comprar un piso antiguo para que en un futuro no tengamos ningún problema.
Cuestiones estructurales, humedades o falta de cuidados son algunas de las situaciones que podemos encontrarnos al visitar un piso antiguo. Para que nada se escape, el arquitecto nombra, detalladamente, lo que es un NO rotundo en una vivienda.
Consejos de arquitecto
Cuidado con las fachadas
“La fachada es la carta de presentación del edificio: la verá el banco al tasar, tú al entrar cada día y futuros compradores o inquilinos. Una fachada en buen estado revaloriza el inmueble y acelera la venta”, empieza el arquitecto en su vídeo. De esta forma, es más que imprescindible fijarnos en ella al plantearnos si comprar un piso. Aunque, no solo por su estética, sino que, tal y como el mismo cuenta, da pistas sobre cómo se cuida el edificio. ”¿Se respetan criterios estéticos en toldos, cerramientos, aires acondicionados? ¿Hay grietas?”, pregunta.
Cuidar la fachada
El especialista entra en detalle en el tema de las grietas. “No todas son iguales. Algunas son inofensivas, otras alertan de problemas estructurales”, afirma. Si son verticales de más de medio centímetro y atraviesan varias plantas, debemos preocuparnos. “Si puedes introducir una llave en la grieta o hay un desnivel entre los lados, probablemente la estructura ha cedido. Grietas con óxido indican armaduras corroídas: patología seria”, asegura.
Un gran problema
Cómo identificar las humedades
Humedades
Edu Saz también advierte sobre las humedades que pueden aparecer en la vivienda. ·”Hay tres tipos visibles desde el exterior o zonas comunes en las que podemos fijarnos”, cuenta.
- Por capilaridad: ”Manchas que suben desde el suelo, con pintura desconchada o salitre. Típicas en bajos sin barrera antihumedad”, explica.
- Filtración lateral: Según Edu, aparecen en muros mal impermeabilizados, suelen verse en sótanos o zonas colindantes.
- Fugas: Tal y como él cuenta, son causadas por bajantes rotos, canalones obstruidos o cubiertas dañadas. Dejan manchas localizadas y cambian con la lluvia.
También destaca si la fachada tiene aislante térmico o no. “Si el edificio es anterior a 1980, probablemente no tenga cámara aislante ni aislamiento térmico. Esto supone más frío, más calor y facturas más altas. Algunos edificios han añadido aislamiento (SATE, fachada ventilada) con el tiempo”, cuenta Edu. Es clave saberlo si vas a reformar.
La accesibilidad
Factores importantes
Por otro lado, hay elementos que igual no son necesarios ahora, pero conllevan gastos en el futuro. “Comprueba si hay accesibilidad: rampas, puertas automáticas, etc. Aunque tú no las necesites ahora, podrían exigirse en el futuro. Y eso se paga”, afirma.
Mantenimiento de los ascensores
“Desde el 1 de julio de 2024 está en vigor el Real Decreto 355/2024, que exige mejoras en accesibilidad y seguridad: paradas precisas, comunicación bidireccional, entre otras”, cuenta el especialista. Y es que, si el ascensor es antiguo, puede suponer una derrama de entre 40.000 y 70.000 euros si hay que cambiarlo entero. “En edificios pequeños, eso se dispara por vecino”, sigue el especialista en su vídeo.
¿Está cuidado?
Atento al portal
“Suelos rotos, buzones deteriorados o suciedad indican desinversión. Y si no se gasta ahora, se pagará después... a golpe de derrama”, empieza el arquitecto.
Por otro lado, un truco que ofrece el especialista para saber si la instalación eléctrica está renovada es fijarse en si hay luces LED con sensores o si el armario metálico del portal tiene el símbolo eléctrico. Esto significará que está actualizado. “De lo contrario, subir la potencia eléctrica en tu vivienda puede ser un calvario”, afirma.
Pide las últimas actas de la junta para detectar si hay derramas, conflictos, morosos...
”¿Hay extintores con revisión al día? Otro buen indicio. ¿Hay un tablón de anuncios en el portal? Hazle una foto”, sorprende. Según él, las circulares vecinales pueden darte pistas clave sobre conflictos o derramas en camino.
Otro aspecto que destaca es la Inspección Técnica del Edificio (ITE o IE). “Es obligatoria en edificios con más de 45-50 años, aunque varía según la comunidad autónoma. Si es desfavorable, implicará obras y, si no hay fondos, derramas”, comenta. Así, es imprescindible asegurarnos antes de comprar que se ha pasado correctamente. Para confirmarlo, Edu Saz recomienda pedir las últimas actas de la junta para detectar si hay derramas, conflictos, morosos...
Un problema común
La propia construcción
Respecto al propio edificio, si son muy antiguos, hay ciertos materiales que ya no están permitidos, como el amianto. “Edificios de los 70 y 80 suelen tener bajantes de fibrocemento con amianto. Retirarlas cuesta más de 1.000-2.000 euros y requiere empresa especializada”, advierte.
Por otro lado, la relación con los vecinos también es esencial. Edu recomienda hablar con algún vecino para preguntar sobre okupas, el estado de puertas, escaleras, rellanos...
“Y por supuesto, valora el entorno: cómo es la calle, los locales, el tipo de gente que ves. Si compras en un barrio que no conoces bien, este análisis es clave”, concluye en su vídeo de YouTube.