El continuado incremento del precio de la vivienda en España en los últimos años -se ha más que duplicado en la última década- ha elevado el valor del metro cuadrado de muchas ciudades por encima de los valores que tenía durante la burbuja inmobiliaria que asoló España entre el 2008 y el 2012. Este hecho ha levantado un fuerte temor entre la población y los expertos acerca de si estamos asistiendo a un nuevo episodio especulativo.
¿Qué es una burbuja inmobiliaria y por qué es peligrosa?
Una burbuja, ya sea inmobiliaria o de cualquier otro activo, es una espiral de compraventa muy fuerte que lleva a sobrevalorar el activo con el que se comercia. En este caso, dicho activo serían las viviendas. Así pues, cuando se habla de una burbuja inmobiliaria, consiste en que los consumidores empiezan a comprar viviendas de forma alocada, sin atender a si el precio es muy alto, elevando notablemente los precios en el mercado. De hecho, eso es lo que pasó allá por 2007 y lo que algunos creen ver en este momento.
El problema de las burbujas es que cuando pinchan -es decir, la intención de compraventa se hunde porque los precios son demasiado elevados- se produce una situación de pobreza: al fin y al cabo, los consumidores se encuentran con deudas muy elevadas, que muchas veces no pueden pagar, por unos activos que en realidad valen mucho menos de lo que pagaron por ello. Eso hace que estén atados a dicha deuda porque no pueden deshacerse de ella al vender su vivienda.
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¿Hay una burbuja inmobiliaria en España?
¿Hay una burbuja inmobiliaria en España?
En principio, los expertos creen que en España todavía no existe una burbuja inmobiliaria. Uno de los motivos, por ejemplo, es que, si bien el precio por metro cuadrado en las grandes ciudades españolas es más alto que en plena burbuja, se trata de valores nominales, no reales. ¿Cuál es la diferencia? Que los precios reales tienen en cuenta la inflación, mientras que los nominales no. Entonces, una de las razones por la que los precios son más altos ahora que antes es que los sueldos o la capacidad adquisitiva de los compradores es mucho más alta, por lo que los activos inmobiliarios no estarían sobrevalorados.
Además, en cierto sentido, el endeudamiento de las familias no está en niveles preocupantes. De hecho, está mucho más bajo que durante la burbuja inmobiliaria de 2007. Esa es otra señal de que no hay una burbuja tal y como la conocemos. Por último, el aumento de precios se explica mejor por la falta de oferta, entre otras cosas, que por una espiral especuladora de compra.
¿Puede haber una burbuja inmobiliaria próximamente?
La respuesta, de nuevo, es que no. Al menos, si se atiende a los datos: el crecimiento del precio de la vivienda en 2024 fue ligeramente inferior al de 2023: por ejemplo, un 14% frente a un 15% en Madrid. Además, se espera que para 2025 sea todavía menor, entre un 5% y un 10%. Eso descarta una burbuja inmobiliaria en el futuro cercano. No obstante, hay que tener en cuenta que los fenómenos financieros de las burbujas son muy fáciles de estudiar una vez han pasado, es decir, cuando la burbuja ha pinchado, pero extremadamente difícil de adivinar cuando se está dentro de ella, por lo que siempre hay que extremar las precauciones.
Además, no hace falta una burbuja para que los vendedores de viviendas puedan tener problemas. De hecho, ese es un caso drástico que ocurre muy pocas veces, mientras que una simple caída en los precios por el desajuste de la oferta y la demanda o por una crisis económica, nacional o internacional, es mucho más factible. Por eso, si estamos interesados en vender una vivienda, lo mejor es hacerlo lo antes posible. Para ello, puedes valerte de los servicios profesionales de la plataforma online HOMLI. Esta compañía online ya trabaja en 9 ciudades europeas y que, desde su llegada al mercado en 2021, ha ayudado de forma personalizada a más de 10.000 clientes con la venta o el alquiler de su casa. Para ello, se vale de un equipo de profesionales experimentados y utiliza sistemas basados en Inteligencia Artificial, con lo que logran estimaciones precisas del precio de los inmuebles.
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