El mercado inmobiliario en Andorra goza de un gran atractivo gracias a que se trata de viviendas ubicadas en un enclave privilegiado. Rodeadas de naturaleza, la atracción de inversores tanto locales como, especialmente, internacionales es alta. De hecho, el Principado es considerado un destino de interés para no residentes interesados en disponer de una segunda residencia, así como para los propietarios más pujantes que buscan vivienda de lujo. Todo ello ha impulsado la demanda de inmuebles durante los últimos años, lo que sumado a la escasez de oferta (el territorio es limitado), ha impulsado los precios al alza. El problema, por tanto, es similar al de España. El Gobierno andorrano ya ha aprobado medidas para abordar esta crisis.
En el 2024, los precios de la compraventa de vivienda en Andorra subieron de forma general. Destaca especialmente el caso de la parroquia de La Massana, con un incremento del 23%, según destaca la promotora Engel & Völkers, especializada en comercializar vivienda para un público selecto. Le siguen Encamp y Escaldes-Engordany, con alzas cercanas al 10% de los precios. Y, a continuación, Canillo, Ordino y la capital, Andorra la Vella. Andorra es, en general, un territorio con alta demanda inmobiliaria.
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Los precios del mercado residencial andorrano no son aptos para todos los bolsillos. El portal Idealista apunta en un informe que, en el 2024, el metro cuadrado superó los 4.500 euros de media, un 14% más que en el 2023. La subida es de un 50% desde antes de la pandemia. Engel & Völkers indica, por su parte, que hay zonas que superan con creces los 6.000 euros de media por metro cuadrado. Y este año siguen en ascenso. La zona más cara del enclave pirenaico es Les Escaldes, donde se sitúan viviendas que pueden alcanzar los 11.000 euros por metro cuadrado. Son inmuebles sólo aptos para altos patrimonios atraídos por una fiscalidad atractiva.
La demanda residencial en Andorra se centra, principalmente, en pisos. El país dispone de un sector financiero potente en el que trabajan expatriados de otros países, que, junto al ciudadano medio local, son los principales demandantes. Pero el Principado también concentra un alto interés de compradores que optan por adquirir viviendas enteras. Hay que tener en cuenta que el enclave acoge a deportistas de alto nivel, entre otros colectivos, que cuentan con un elevado patrimonio e ingresos. En este sentido, la parroquia preferida por quienes optan por una casa completa es La Massana, donde el inmueble medio que se comercializa tiene 450 metros cuadrados y cuatro dormitorios. Localidades como Sispony, Anyós o Escàs son las más pujantes, según los registros de Engel & Völkers.
La escasez de vivienda y el atractivo del Principado también han provocado un aumento de los precios del alquiler en Andorra. Las rentas son más altas que en cualquier ciudad de España y se explican por el elevado coste de vida. Un sencillo estudio en Pas de la Casa, localidad icónica para los amantes del esquí, ronda los 750 euros. Los arrendamientos más caros superan los 5.000 euros.
En la parroquia de La Massana se ha vivido en el último año el mayor incremento de precios
En el mercado inmobiliario de Andorra la inversión extranjera es clave y eso complica aún más el acceso a la vivienda a los ciudadanos locales o a los expatriados que acuden a trabajar todo el año o durante la temporada invernal. Para intentar desincentivar estas compras por parte de ciudadanos foráneos, el Gobierno andorrano ha aprobado un impuesto progresivo sobre la inversión inmobiliaria extranjera que varía entre el 3 y el 10% (el Ejecutivo español ha planteado un nuevo tributo por el 100% del valor de la vivienda).
Con todo ello, el mercado prevé que el presente año y el 2026 vuelvan a ser de crecimiento para el inmobiliario en Andorra, señalan los analistas de Andorra Corporate. El reto pasa por reducir los desequilibrios que ya se aprecian entre la capacidad del residente medio y los extranjeros que apuestan por el Principado.
