Si tienes como afición dejarte caer por Idealista para echar un vistazo a viviendas que muy probablemente no te puedes permitir, tenemos una mala noticia: hay ciertas casas que no verás nunca. Se trata de las que se mueven por el circuito inmobiliario de lujo, un sector que en pleno 2025 goza de buena salud en Cataluña, sobre todo en Barcelona y las zonas adyacentes. ¿Y cómo funciona este sector solo al alcance de algunos?
«La privacidad es una de las bases del sector», explica David Duran, fundador y socio de Axsed Ethical Living, empresa de intermediación e inversión inmobiliaria con sede en Barcelona. La compañía se dedica a la venta inmobiliaria de lujo, no solo viviendas de alto nivel, sino también inversión vertical (edificios) y sector hotelero. «Te encuentras casas que parecen de película y que, para los que somos de clase media, podemos pensar que son de otra realidad», afirma Duran, sin entrar en detalles.
«Especialmente, cuando hablamos de vivienda residencial, hay muchos compradores y vendedores que no quieren que su casa la vea todo el mundo», expone el socio de Axsed Ethical Living. Ahora bien, compañías como la fundada por Duran y otros socios no se limitan a ser un escaparate exclusivo. «Partimos de una base de clientes en cartera, estatales e internacionales. Hacemos un estudio intenso de las propiedades que nos llegan y buscamos dentro de esa cartera de clientes los perfiles que consideramos que les puede encajar», detalla el agente inmobiliario. Es decir, este tipo de empresas juegan el rol de casamenteras entre los vendedores y los compradores dispuestos a desembolsar millones.
Parte del mercado de lujo no llega a las grandes plataformas, porque se valora la privacidad
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¿Quién compra inmuebles de lujo?
Para empezar a dibujar los perfiles que más abundan en estas transacciones también es necesario delimitar qué se entiende por lujo en un mercado marcado por precios desorbitados, incluso en sus capas más bajas. Duran señala que lo que cae bajo la etiqueta de lujo puede variar, pero, a grandes rasgos, “hablamos de propiedades por encima del millón”. Estos precios son asumibles únicamente para un grupo selecto de carteras.
El primer perfil que aborda el experto es el más clásico. “Hay una mezcla entre lo que conocemos como burguesía catalana y alta renta local. Buscan viviendas muy privadas y cerca de Barcelona”, expone. Por otro lado, los expats con gran poder adquisitivo son otro de los públicos objetivo para este tipo de inmuebles.
Duran detalla que en estos casos, a menudo, son las mismas compañías las que buscan una vivienda para recolocar a sus trabajadores con un perfil alto dentro de la corporación. «Son profesionales de multinacionales que buscan expandirse en el mercado español», contextualiza. Y añade: “En la zona alta de Barcelona tenemos ejemplos, pero ahora también ha habido un crecimiento en otras zonas próximas a la capital, como el Maresme”.
“Especialmente, cuando hablamos de vivienda residencial, hay muchos compradores y vendedores que no quieren que su casa la vea todo el mundo”
Finalmente, también tratan directamente con empresarios e inversores, estatales o internacionales. “No tienen por qué vivir aquí necesariamente, pero buscan invertir en propiedades verticales o hoteleras”, especifica. Este perfil de compradores se mueve enfocándose más en el beneficio a largo plazo que pueda atraer la propiedad que adquiere, mientras que en el caso de las viviendas, el componente emocional tiene un papel más destacado, explica Duran.
Duran señala al barrio de Pedralbes como una de las zonas más codiciadas de Barcelona
Inversión y sentimiento
Aun así, destaca que la compra residencial también es una manera de invertir: “En los últimos cinco años, las viviendas de lujo en España se han revalorizado un 30%. Tiene una revalorización continua, pero lo más importante en este tipo de compra acaba siendo el valor sentimental”. Esta diferencia entre el objetivo de un tipo de compra y otro puede marcar los tiempos que una propiedad permanece esperando a un comprador.
“Si hablamos de inversión vertical u hotelera, en la cual tenemos mucha experiencia, es un mercado muy dinámico. Sin embargo, si hablamos de vivienda muy exclusiva, el proceso de encontrar un comprador puede ser más largo», explica Duran, que pone un ejemplo: «Una casa en la avenida Pearson (Pedralbes, Barcelona), que es una de las zonas más prime de la ciudad, tiene un comprador potencial muy reducido. Ya no por el precio, sino porque buscas a alguien que entienda la historia y el valor de tener una propiedad en una calle como esta. No es tanto una inversión, es más bien un trophy asset ('valor de trofeo')”.
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Más allá de poner en contacto
Más allá de articular una red privada y selecta de compradores y vendedores y ponerlos en contacto, Duran destaca otra tarea importante de las compañías enfocadas al lujo inmobiliario: el due diligence o diligencia debida. “Es el proceso más técnico y jurídico, donde nos aseguramos de investigar la propiedad. Por ejemplo, posibles cargas económicas que no se han comunicado o analizar en profundidad el estado en que se encuentra”, resume.
“Hablamos compras de 5 o 10 millones, así que analizamos hasta el último detalle de cada transacción para conseguir el 'match' perfecto”
“Se trata de un trabajo que puedes hacer previamente y te da ventaja competitiva, porque así no te encuentras con sorpresas en el proceso de compra». Con el resultado de esta investigación sobre un inmueble, presentan a los posibles interesados no solo la propiedad, sino toda la información que la rodea. «Hablamos de compras de 5 o 10 millones, así que analizamos hasta el último detalle de cada transacción para conseguir el match perfecto”, concluye.
“Nosotros ofrecemos este servicio a nuestra cartera de clientes, pero es algo que todo el mundo debe tener en cuenta a la hora de comprar cualquier tipo de vivienda», remarca Duran, que añade: «Es importante, sobre todo para aquellos jóvenes que compran una vivienda. Muchas veces, por falta de asesoramiento, no se analiza en profundidad todo lo que rodea a la propiedad. Visitas el piso, te gusta, haces una oferta y vas a la notaría. Así puedes acabar con alguna sorpresa. Hay que hablar con la comunidad, pedir las actas de los últimos cinco años, preguntar si hay alguna derrama pendiente, que no haya nada que se te escape porque no lo sabías o porque, en algunos casos, no te lo quieren decir para que no te eches atrás”.
Duran alerta de que todos los compradores deben estudiar a fondo las posibles cargas sobre la vivienda que quieren comprar
Un interés creciente fuera de Barcelona: el Maresme, en el punto de mira
Como ya ha apuntado Duran, la oferta de lujo en Barcelona tiene poco espacio para crecer y los compradores empiezan a buscar en los alrededores de la capital lugares que se lo ofrezcan. Una de las zonas que están recogiendo esta demanda es el Maresme. Desde que comenzó 2025, las operaciones de inmuebles de más de un millón de euros han aumentado un 18% interanual, según datos de Barnes.
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“Mientras en Barcelona el metro cuadrado en las zonas prime roza los 7.000 euros el metro cuadrado y en algunos lugares llega hasta los 15.000, en el Maresme puedes conseguir más metros, la misma privacidad y estás muy cerca de la capital, por eso ha subido tanto”, apunta Duran, que destaca cómo se ha vuelto atractivo no solo para el capital local. “Los expats encuentran allí un lugar tranquilo y cercano a Barcelona. Además, la oferta de escuelas internacionales que antes se concentraba en la ciudad ahora se ha extendido y eso facilita que se vayan hacia el Maresme”, concluye.
Este artículo ha sido publicado originalmente en RAC1.