Mi padre me donado 40.000 euros para que me compre mi primer piso y esto es lo que voy a tener que pagar en impuestos en Catalunya
Tributos
La diferencia entre mucho o poco depende de cumplir escrupulosamente los requisitos que exige la normativa catalana, según la Agència Tributària de Catalunya.
Viviendas en Barcelona.
Donar 40.000 euros a una hija para que pueda comprar su primer piso en Catalunya puede costar solo 100 euros en impuestos. No es una estimación teórica ni una interpretación flexible de la norma: es el resultado que recoge un caso práctico publicado por la Agència Tributària de Catalunya (ATC).
El organismo dibuja este supuesto: una madre dona 40.000 euros a su hija de 27 años mediante escritura pública. La hija declara en su IRPF una base imponible de 24.000 euros, no ha recibido otras donaciones en los últimos tres años y, quince días después, adquiere el pleno dominio de la vivienda que será su residencia habitual. Resultado: 100 euros de cuota en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
¿Por qué solo se pagan 100 euros en impuestos?
La clave está en la combinación de dos beneficios fiscales previstos en la normativa catalana: la reducción del 95 % por destinar la donación a la adquisición de la primera vivienda habitual y la aplicación de la tarifa reducida del 5 % para donaciones formalizadas en escritura pública entre familiares directos (grupos I y II). En el caso analizado por la Agència Tributària de Catalunya, de los 40.000 euros donados se reducen 38.000, de modo que la base liquidable queda en 2.000 euros y, aplicando el 5 %, la cuota final se sitúa en solo 100 euros.
Ahora bien, el propio caso práctico deja claro que no basta con transferir el dinero. “Los errores más habituales son los de no cumplir escrupulosamente los requisitos que marca la normativa”, advierte el abogado especializado Àlex Ebrat, de Ebrat Abogados. La edad, el nivel de renta, la formalización en escritura pública, el plazo máximo para comprar la vivienda o la adquisición del pleno dominio son condiciones que deben cumplirse al detalle para no perder el beneficio fiscal.
Cómo conseguir la reducción del 95 %, paso a paso
El primer requisito es formal: la donación debe realizarse en escritura pública. Sin notario no hay tarifa reducida del 5 % ni blindaje del beneficio fiscal. Además, la hija no puede tener más de 36 años (salvo que tenga reconocida una discapacidad igual o superior al 65 %).
El segundo gran filtro es la renta. La suma de la base imponible general y del ahorro del IRPF (una vez restados los mínimos personales y familiares) no puede superar los 36.000 euros. Si se rebasa ese umbral, la reducción del 95 % deja de aplicarse y la cuota puede multiplicarse.
También es determinante el plazo. No pueden transcurrir más de seis meses entre la fecha de la donación y la compra del inmueble (tres meses si la donación es anterior al 27 de junio de 2025). Y la adquisición debe ser del pleno dominio: no sirve comprar solo la nuda propiedad, el usufructo o una mitad con un amigo. Solo se admite la compra parcial si el otro adquirente es el cónyuge o futuro cónyuge.
Según explica Ebrat, todos estos requisitos deben cumplirse de forma acumulativa. Si falla uno solo, la reducción del 95 % deja de aplicarse y la tributación pasa al régimen general.
Las dudas más frecuentes
Una de las dudas más habituales es si la reducción del 95 % solo se aplica cuando el dinero cubre todo el precio de la vivienda. La respuesta es no. Según explica Àlex Ebrat, la reducción puede aplicarse aunque los 40.000 euros solo se destinen a pagar la entrada y el resto del inmueble se financie mediante hipoteca, siempre que se cumplan los requisitos de plazo y formalización.
Lo importante no es el porcentaje que representa la donación sobre el valor total del piso, sino que el dinero se destine efectivamente a la adquisición de la primera vivienda habitual dentro del plazo máximo de seis meses y que se adquiera el pleno dominio.
Otra duda frecuente es qué ocurre si la hija ya tiene una pequeña participación heredada. Según aclara el abogado, eso no impide automáticamente aplicar el beneficio fiscal. “La reducción fiscal habla de la adquisición de la vivienda que constituirá la primera vivienda habitual del donatario”, señala.
Por tanto, “el hecho de que la hija sea propietaria de algún otro inmueble no es obstáculo para disfrutar de la aplicación del beneficio fiscal”, siempre que ninguno de esos inmuebles “haya constituido previamente su primera vivienda habitual”, según el letrado.
¿Cuánto tiempo se tiene que vivir en el inmueble?
Aquí entran en juego dos plazos clave. “Hay esencialmente dos plazos a tener en cuenta: los 12 meses y los 3 años”, advierte Ebrat. En primer lugar, “el donatario debe habitar la vivienda de manera efectiva y permanente en el plazo de 12 meses desde la fecha de adquisición o desde la finalización de las obras”, apunta. Además, “debe residir durante un plazo continuado de 3 años”, salvo circunstancias que exijan necesariamente el cambio de vivienda, como una separación o un traslado laboral.
Si no se cumplen estos requisitos, la consecuencia es clara: “se pierde el derecho a la reducción fiscal por donación destinada a la adquisición de la primera vivienda habitual y se debe pagar la parte indebidamente reducida mediante la presentación de una autoliquidación complementaria en el plazo de un mes desde la fecha del incumplimiento”, concluye.