“Tenemos una administración esclerótica” con regulaciones disfuncionales que frenan la construcción de vivienda e impiden incorporar la innovación a las nuevas edificaciones, fue el lamento compartido de arquitectos y promotores en la jornada de clausura del máster en dirección de empresas inmobiliarias innovadoras de la Escuela Sert de Barcelona.
Elena Massot, vicepresidenta de la Associació de Promotors i Constructors d’Edificis (APCE) señaló que los promotores “tardamos más tiempo en conseguir las licencias para hacer una vivienda que en construirla”. Los trámites son “farragosos y algunos incluso duplicados”, explicó, de manera que un proyecto tarda dos años en conseguir la licencia para empezar las obras, que duran dos años, y luego necesita otro más para lograr el certificado de final de obra.
La maraña administrativa, señala la APCE, ahoga a los promotores: el retraso de las obras dispara los costes financieros,
que se trasladan al consumidor subiendo el precio de los pisos.
La APCE critica que la normativa retrasa las obras, eleva su coste e impide innovaciones económicas o técnicas
La normativa lleva a los arquitectos a vivir “situaciones kafkianas” lamentó Sandra Bestraten, presidenta de la demarcación de Barcelona del Col·legi d’Arquitectes de Catalunya. “Las normativas se contradicen, porque se hacen normas nuevas y no se eliminan las antiguas” y esa incertidumbre jurídica “genera angustia en los arquitectos, por nuestra responsabilidad profesional” que les enfrenta a frecuentes demandas.
Bestraten citó entre las disfuncionalidades el encastillamiento de la administración. En Barcelona, por ejemplo, “el arquitecto proyectista solo puede pedir una reunión con un arquitecto municipal, para que le oriente sobre cómo interpretará la normativa, llamando al 010”, señaló, y cuando ya haya presentado un proyecto… que por esas dudas de interpretación habrá de rehacerse completamente, con el trabajo extra, el sobrecoste y el retraso que eso implica. “Ahora algunos ayuntamientos han elaborado guías de interpretación de la normativa para sus funcionarios, que los ciudadanos no conocemos”, señala. Para empeorar aún más las cosas, en muchos ayuntamientos los jefes de licencias, responsables de interpretar si los proyectos cumplen la normativa técnica, son abogados, no arquitectos. “Son precisamente los ayuntamientos con más retrasos”, lamentó.
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La maraña de autorizaciones es otra de las quejas: un proyecto necesita hasta 30 autorizaciones de idoneidad técnica de otras tantas sectoriales diferentes, desde los Bombers a la Agència Catalana de l’Aigua. Bestraten reclamó que la Administración delegue esas verificaciones en los colegios profesionales y se centre en la supervisión urbanística “que es la que le corresponde” y la agilicen.
“Venimos de una etapa de confrontación” entre los promotores y la administración, de “buenos y malos”, en que “el arquitecto era la cara amable del especulador”, reconoció Joan Ramon Riera, Comissionat d’Habitatge del Ayuntamiento de Barcelona. “El arquitecto entraba en el ayuntamiento y era sospechoso. Hace falta un cambio cultural y recuperar la confianza entre administrador y administrado”, señaló. Riera recordó que los últimos años ha habido una gran judicialización “Hay letrados de base del Ayuntamiento imputados. Eso es una experiencia demoledora, que lo paraliza todo”, advirtió.
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Como ejemplo de regulaciones urbanísticas disfuncionales, Bestraten citó la regulación que limita la profundidad de los edificios, que impide incorporar nuevos usos como generadores eléctricos, puntos de carga eléctrica o soluciones de movilidad inteligente. También la normativa sobre la superficie de las viviendas, que no tiene en cuenta que ahora en los hogares se vive y también se trabaja o que las familias son más pequeñas, o la normativa sobre la altura, que hace que el edificio pierda una planta si hay que dedicar unos pocos centímetros adicionales a canalizaciones técnicas.
Según un directivo del Ayuntamiento de Barcelona, hace falta “un cambio cultural” en la administración
Elena Massot apuntó también a los requisitos del Código Técnico de Edificación. “Elevan la calidad de la vivienda pero encarecen la construcción”, en un momento en que la vivienda ya es muy cara y hay problemas de accesibilidad. “Las viviendas de hace 20 años no eran tan malas”, concluye.
El ‘zoning’, un problema en toda la OCDE
Los efectos no deseados de la regulación inmobiliaria no son un problema solo en España. El fenómeno, denominado zoning, es uno de los factores que, según la OCDE, “habría contribuido a aumentar el precio y reducir la accesibilidad a la vivienda” en los países desarrollados. Según un estudio realizado por
Manuel Bétin y Volker Ziemann para la OCDE, son restricciones ligadas a regulaciones urbanísticas y sobre el uso del suelo que dificultan la promoción de vivienda nueva y son más prevalentes en áreas metropolitanas muy urbanizadas, donde hay más densidad de población y se necesita más vivienda. El estudio detectó que, más allá de las restricciones impuestas por la geografía local (mar, montañas, parques, cementerios, etcétera), la capacidad de satisfacer la demanda de vivienda depende de la política urbanística. Según el estudio, “un mayor grado de descentralización de las políticas de uso del suelo está asociado con una menor oferta de vivienda, en consonancia con la hipótesis del voto local que predice que los propietarios recurren a los políticos locales para proteger el valor de su inversión en vivienda restringiendo el desarrollo no deseado del suelo”.
