La vivienda empieza a dar signos de estar sobrevalorada, con precios de venta que no se justificarían y cada vez más alejados de la renta de las familias. Así lo indica el último Informe Sectorial Inmobiliario de CaixaBank Research, que analiza la evolución de costes, demanda y construcción en los últimos meses.
El estudio señala que, tras varios trimestres de incrementos significativos en el precio de los pisos, algunos indicadores comienzan “a reflejar señales de posible sobrevaloración en el mercado inmobiliario español”. El último informe de Estabilidad Financiera del Banco de España ya calculaba que el precio de la vivienda se situaba entre un 1,1% y un 8,5% por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo a finales de 2024 , frente a un rango de entre el 0,8% y el 4,8% seis meses antes. También el Banco Central Europeo estima una sobrevaloración del mercado residencial español del 10% a finales de 2024. “En ambos casos, por el momento, se trata de niveles aún contenidos, pero la tendencia es claramente al alza”, señalan desde CaixaBank.
Lee tambiénEcos de otra burbuja inmobiliaria
Esta sobrevaloración de la vivienda se produce en la mayoría de comunidades autónomas, pero es en Baleares y en Madrid donde el fenómeno se da con más fuerza. “En ambos casos, estas estimaciones sugieren que el precio de la vivienda se ha ido desacoplando de la evolución de la renta de las familias”, indica el estudio, por lo que acceder a una casa resulta cada vez más difícil. Muchas inmobiliarias explican por ejemplo que la mayoría de jóvenes no pueden comprarse un piso si no es con la ayuda de los padres pese a contar con buenas nóminas, y encontrar un alquiler asequible se ha convertido en misión imposible. Navarra, Aragón, La Rioja, Comunidad Valenciana y Catalunya presentan también ratios elevados de tensionamiento, indican desde CaixaBank.
Índice de precios de la vivienda
2007-2025
Por trimestres
Nominal
Real
120
110
100
90
80
70
60
50
40
3T
1T
3T
1T
3T
1T
3T
1T
3T
1T
3T
1T
2007
2009
2010
2012
2013
2015
2016
2018
2019
2021
2022
2025
Fuente: CaixaBank Research
LV
Índice de precios de la vivienda
2007-2025
Por trimestres
Nominal
Real
120
110
100
90
80
70
60
50
40
3T
1T
3T
1T
3T
1T
3T
1T
3T
1T
3T
1T
2007
2010
2012
2016
2018
2009
2013
2025
2015
2019
2021
2022
Fuente: CaixaBank Research
LV
Índice de precios de la vivienda 2007-2025
Por trimestres
Nominal
Real
120
110
100
90
80
70
60
50
40
1T
3T
1T
3T
1T
3T
1T
3T
1T
1T
3T
3T
2007
2009
2010
2012
2013
2015
2016
2018
2019
2021
2022
2025
Fuente: CaixaBank Research
LA VANGUARDIA
Esta aceleración del mercado, con compraventas y precios que no paran de crecer y que se acercan a los niveles de la crisis del ladrillo, resuena a la burbuja del 2007. Ahora bien, el informe subraya que la situación actual dista de la de aquella época, cuando se produjo un desplome de los precios entre el 2008 y el 2013. “La situación financiera de los hogares, del sector constructor y promotor, y del sistema financiero es mucho más sólida, y los riesgos de que se produzca una corrección brusca del precio de la vivienda se encuentran contenidos”, insisten.
La compra de extranjeros no residentes aumenta un 40% desde el 2019 y está en máximos
Aún así, encuentran desequilibrios importantes que están dificultando el acceso a la vivienda. Uno de los principales, el déficit de inmuebles acumulado en la última década, con una falta de 765.000 viviendas que equivale al 4% del parque total a causa del lento ritmo de construcción y del aumento de la población. Esta escasez tiene un efecto directo sobre el encarecimiento de los pisos, afirma el análisis. Así, explicaría un 39% del aumento del precio de los últimos tiempos. De hecho, la entidad calcula que sin las presiones del déficit de vivienda, el precio de la vivienda habría subido un 3,7% anual entre el 2021 y el 2024 en lugar del 6%.
Pero el bajo ritmo de construcción no explica todo el problema. La entidad apunta también a la compra de extranjeros no residentes, en máximos históricos con el 7,9% de transacciones. Se trata de personas de alto poder adquisitivo que suelen buscar viviendas de precio medio-alto o alto, para vivir o para invertir. Su participación en el mercado inmobiliario español ha crecido un 40% desde el 2019. Todo ello, consideran, seguirá empujando los precios al alza. Para este 2025 se espera una subida del 10,8% que se relajaría al 6% para el año que viene.
