La alta demanda de vivienda ha acelerado la compraventa un 40% en mayo, hasta las 61.054 operaciones. Se trata de la cifra más alta para este mes desde el 2007, en plena burbuja del ladrillo, de manera que las transacciones encadenan ya once meses al alza. El mercado inmobiliario está así en plena aceleración en todas las comunidades autónomas –ver gráfico–, con un incremento acumulado en los primeros cinco meses del año del 20,1% pese a la escalada de los precios, indican los datos del INE publicados este martes a partir de la información de los Registradores de la Propiedad.
De hecho, es la vivienda nueva, más costosa de media, la que avanza a mayor ritmo, con las compraventas un 42% por encima de un año antes y doce meses de subidas. Sólo en mayo, se realizaron 12.785 transacciones de pisos nuevos, la cifra más elevada para este mes desde el 2012, aún cuando falta de oferta para cubrir la demanda. Fuentes del sector explican que la falta de rehabilitación del parque de viviendas y el acercamiento de precios con la segunda mano hace que los compradores, si pueden permitírselo, opten en primer lugar por un piso a estrenar.
Las operaciones encadenan once meses al alza y acumulan un aumento del 20,1% este año
Aún así, la segunda mano sigue siendo la más numerosa al concentrar un 79% de las operaciones. En total, se vendieron 48.269 unidades en mayo, el máximo para este periodo desde el 2022.
De continuar este ritmo de más de 60.000 firmas al mes, este 2025 podría acercarse el récord de compraventa de vivienda del 2007, cuando se alcanzaron las 775.000 transacciones, señalaron desde la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias.
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Detrás de este impulso del mercado residencial destaca la desescalada de los tipos de interés que el Banco Central Europeo inició en junio del año pasado, señala María Matos, directora de estudios de Fotocasa. “En el año 2022, el 40% de los compradores se vieron afectados por el brusco incremento de los tipos de interés, llegando a paralizar el proceso en el 19% de los casos”, añade.
Ahora, en cambio, unas condiciones de crédito más atractivas están impulsando la compra, con predominio del tipo fijo, en el caso de disponer de ahorros suficientes como para dar la entrada de un piso y pagar los impuestos, una cifra que puede superar los 70.000 euros en ciudades como Barcelona o Madrid.
La crisis del alquiler juega asimismo un papel importante en esta aceleración del mercado de la vivienda. Unas rentas disparadas en las grandes ciudades y la escasez de oferta están derivando población a la compraventa, cuando en otras condiciones hubieran preferido alquilar un piso.
El encarecimiento crece cuatro
veces más rápido que la inflación general
Pese a todo ello, la firma de hipotecas y la tasa de endeudamiento está todavía lejos de los niveles de la burbuja inmobiliaria. En torno al 47% de las compras de vivienda se realizan con financiación, frente al 60% del 2007, según datos del Col·legi de Notaris de Catalunya. El importe financiado también está por debajo de aquella época, con un 71% en la actualidad frente al 84% de la crisis del ladrillo. En cuanto al endeudamiento de los hogares respecto al PIB, se encuentra asimismo en niveles muchos más bajos, del 43,7% en el 2024, cuando hace 18 años se acercaba al 82%.
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Ahora bien, esta situación de relativo control no alcanza a todos los potenciales compradores. En el sector apuntan que el mercado se está polarizando, con un grupo de población con ahorros que puede permitirse comprar aunque los precios crecen, y otra parte precarizada con serias dificultades para acceder a una vivienda adecuada. En este último bloque, predominan personas jóvenes y trabajadores con sueldos bajos.
Y es que el encarecimiento de los inmuebles está creciendo a la par que la demanda, especialmente en las zonas urbanas que concentran el gran incremento de población de los últimos tres años por la llegada de migrantes. El último análisis de Tinsa señala en este sentido que las capitales y grandes ciudades ya sólo están a un 4% de los precios máximos del 2007.
Mejores condiciones hipotecarias y expulsados del alquiler aceleran el mercado
“En junio los precios residenciales han continuado creciendo por encima de la inflación de forma generalizada”, subraya Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. En encarecimiento medio en España es del 10,6%, cuatro veces más que la inflación general del mes pasado, del 2,3%. Esto significa que el valor medio de la vivienda nueva y usada se ha incrementado un 55,3% desde el mínimo registrado durante la crisis financiera.
La previsión para el resto del año es que los precios sigan aumentando. Aunque la construcción de vivienda está remontando, no alcanza para cubrir toda la necesidad residencial en las áreas más poblada
