La crisis de la vivienda protegida obliga a repensar las reglas del juego

Uno de los principales retos sociales y económicos de nuestro tiempo es el acceso a una vivienda digna y adecuada, como garantiza la Constitución española. La falta de viviendas protegidas a precios asequibles —tanto de compra como de alquiler— se explica por varios factores: la falta de planificación heredada del pasado; los cambios demográficos, que han generado más población, y hogares más pequeños; la mala localización y el estado de muchos inmuebles; la dinámica del mercado, que prioriza la inversión sobre el uso; y por haber permitido que las viviendas sociales se desprotegieran y acabaran incorporándose al mercado libre.

Con este contexto sobre la mesa, arrancaba una nueva edición de Diálogos Guyana Guardian, organizada con la Àrea Metropolitana de Barcelona (AMB) para reflexionar sobre los retos y oportunidades de la vivienda protegida. El encuentro reunió a Antonio Balmón, vicepresidente ejecutivo de la AMB; Marcel Prunera, economista y presidente de GuinotPrunera; Mariona Benedito, arquitecta y profesora universitaria y co-comisaría del Congreso Internacional de Arquirectura (UIA Barcelona 2026); y Oriol Nel·lo, geógrafo profesor de la UAB.

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El diálogo se inició con la constatación de que la política de vivienda actual debe ser mucho más amplia que hace unas décadas, cuando se limitaba a garantizar el acceso a jóvenes y personas con menos recursos. Hoy en día, se han añadido nuevos colectivos en situación de dificultad a un mercado que únicamente cuenta con un 2% de vivienda social, según puntualitzaba Oriol Nel·lo, geógrafo y profesor de la UAB. Según el experto, la combinación de forma coherente de diferentes políticas —vivienda protegida, tanteo y retracto, cooperativas, parque público y regulación del alquiler— dentro de una estrategia integrada es el camino que hay que seguir.

Pero para garantizar una política de vivienda con resultados tangibles es necesario consenso y estabilidad. Son necesarias “reglas que no se modifiquen continuamente, que tengan la capacidad de superar largos períodos de inestabilidad política”, explicaba Antonio Balmón, vicepresidente ejecutivo de AMB. El sector público ha demostrado que puede ofrecer excelente vivienda protegida —innovadora, sostenible y no estandarizada—, añadía, pero resulta imprescindible la colaboración público-privada. Según Marcel Prunera, economista y presidente de GuinotPrunera, el impulso público por sí solo no es suficiente y es necesario fomentar la participación del sector privado con mecanismos adecuados, aunque todavía no se ha alcanzado un punto óptimo. Oriol Nel·lo, geógrafo y profesor de la UAB, señaló que en esta colaboración la actuación de los poderes públicos debe ser “muy proactiva”. Nel·lo es de la opinión que una de las primeras medidas para garantizar el acceso a una vivienda asequible es agilizar los procedimientos para que afloren nuevos suelos y reservas de suelo.

Para garantizar el derecho a la vivienda no existe una bala de plata que resuelva todo el problema”

Editorial TeamGeógrafo y profesor de la UAB

El economista Marcel Prunera apuntó que la regulación de suelo debe ser ágil: “Son necesarios mecanismos que permitan poner suelo a disposición rápidamente para proyectos de vivienda protegida sin que la burocracia sea un obstáculo”. La falta de terrenos disponibles y las trabas administrativas hoy son uno de los principales obstáculos para crear nueva vivienda social. Los expertos consideran que una normativa más flexible puede acelerar de forma considerable la generación de la oferta.

Precisamente, la rigidez del actual marco normativo fue uno de los temas que fueron debatidos con mayor dureza. La arquitecta y profesora universitaria Mariona Benedito reclamó cambios en la normativa para permitir nuevas fórmulas de convivencia y aprovechar el parque existente. Benedito defiende que las administraciones impulsen la reclasificación de oficinas y edificios infrautilizados para su conversión en viviendas de emergencia o modelos cooperativos, garantizando así la presencia de vivienda asequible en las ciudades y blindándolas contra la gentrificación. Marcel Prunera, presidente de GuinotPrunera, argumentó que el actual marco normativo está pensado para un contexto en el que la vivienda no era una emergencia social, y alertaba de que “debemos flexibilizar las regulaciones para evitar que los requisitos y procedimientos bloqueen el acceso a una vivienda digna y no tengamos la brecha social que estamos a punto de tener”.

La colaboración público-privada y los procesos ágiles son clave para garantizar vivienda protegida asequible a largo plazo”

Editorial TeamEconomista y presidente de GuinotPrunera

En la charla, surgió el ejemplo de la política de vivienda de Viena, donde el 53% del parque es asequible. La capital austríaca combina la vivienda pública y la cooperativa, fruto de más de siete décadas de política continuada. El resultado son viviendas de calidad, a precios razonables, y listas de espera de meses, no de años —puntualitzaba Oriol Nel·lo, geógrafo y profesor de la UAB—, lo cual demuestra que una política sostenida en el tiempo garantiza accesibilidad y estabilidad social.

Casos como el de Viena demuestran que todo es cuestión de voluntad y tiempo. “La política de vivienda, a menudo, es víctima de una expectativa de inmediatez que nada tiene que ver con la realidad”, afirmaba Antonio Balmón, vicepresidente ejecutivo de AMB. “Desde el momento en que se aprueba una calificación urbanística hasta que una familia puede entrar a vivir en un nuevo edificio, pueden pasar seis años o más”, añadía. Trámites lentos, largas licitaciones, proyectos complejos y una construcción que nunca baja de los dieciocho meses hacen que cualquier iniciativa se alargue mucho más de lo que percibe la ciudadanía.

A la lentitud se añaden los ritmos desiguales de los ayuntamientos y los cambios políticos, que pueden frenar o reorientar completamente cualquier planificación, como explicaba la arquitecta Mariona Benedito. Por ello, los expertos reclaman estabilidad normativa y capacidad de aceleración administrativa: no reinventar el marco cada cuatro años, sino garantizar continuidad y eficacia. Tal como apuntaron, cuando existe voluntad pública e implicación privada, la viabilidad técnica y económica de construir vivienda asequible está más que demostrada.

Por otra parte, hubo consenso en que el debate sobre la vivienda protegida en el área metropolitana de Barcelona debe ir más allá de las cifras. Marcel Prunera, presidente de GuinotPrunera, pidió “poner en el centro la idea de vivienda digna”, ya que con la falta de oferta proliferan situaciones de infravivienda —alquiler de habitaciones, pisos degradados e incluso personas viviendo en vehículos— que una política pública responsable no puede normalizar. En este sentido, la arquitecta Mariona Benedito considera que “la vivienda es un derecho y no un producto de mercado”. La administración pública ha demostrado que es ejemplar a la hora de producir vivienda protegida, hasta el punto de generar un parque que, según ella, es “la envidia del sector privado”. Antonio Balmón, vicepresidente ejecutivo de AMB, dio el ejemplo de Cornellà, donde se han destinado ya 270 pisos existentes al alquiler social gracias a convenios con propietarios y a la intervención directa de la administración. Esta iniciativa pone en evidencia que calidad y eficacia no son excluyentes: es posible construir viviendas de calidad incluso con ratios ajustadas.

La calidad no es un lujo: es un requisito. Ninguna vivienda debe ser guetizante ni percibida como de segunda categoría”

Editorial TeamArquitecta y profesora universitaria

Implicar a las personas que van a vivir en esas viviendas desde el principio mejora la adecuación de los proyectos a sus necesidades y fomenta un sentido de comunidad. “Escuchar a los futuros residentes e incorporar sus ideas al proyecto es tan importante como la planificación urbanística o la construcción”, señalaba Antonio Balmón. La gestión inclusiva no solo aumenta la satisfacción de los usuarios, sino que también refuerza la cohesión social y la sostenibilidad del modelo.

La política de vivienda debe garantizar continuidad y no depender de voluntades ni de voluntarismos, sino de instrumentos claros”

Editorial TeamVicepresidente ejecutivo de AMB

Finalmente, todos coincidieron en que el éxito de la vivienda protegida implica constancia y paciencia: las políticas deben ser sostenibles en el tiempo, estables y con objetivos claros. La experiencia internacional, como el caso mencionado de Viena, demuestra que únicamente con una planificación continuada y una implicación coherente de los poderes públicos puede garantizarse un acceso estable y asequible a largo plazo. Así, la vivienda protegida no se consolida únicamente como una solución temporal, sino como una herramienta esencial para la cohesión social y la equidad urbana.