El encarecimiento de los alquileres se ha contenido desde que se aplicó el tope en Catalunya, a pesar de un repunte del 4% este verano

El Pleno del Parlament de este miércoles ha presenciado un intercambio de datos sobre la crisis de la vivienda entre el presidente de la Generalitat, Salvador Illa, y el presidente del PP catalán, Alejandro Fernández. El popular ha reprochado al socialista el «mal balance» de sus políticas, con un crecimiento del 4% en los precios del alquiler. El jefe del ejecutivo lo ha desmentido, argumentando que los precios «se han contenido y están bajando» y ha presumido de una rebaja del 4,9% en Barcelona.

Todas estas cifras son ciertas, pero dibujan imágenes contradictorias: ¿el precio ha subido o ha bajado? No existe una respuesta clara, porque depende de los valores que se analizan y con qué momento histórico se comparan. Te explicamos todo el contexto:

Un año y medio después [de la investidura], el balance no puede ser peor: según los datos de la propia Generalitat, el precio del alquiler ha crecido casi un 4% y los contratos en el último año se han desplomado un 15%

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La ley de vivienda funciona bien: el precio del alquiler se ha contenido y está descendiendo. En Barcelona, ​​[ha descendido] un 4,9%

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Todas las cifras que han mencionado Illa y Fernández coinciden con los datos que publica trimestralmente el departamento de Vivienda de la Generalitat a partir de los datos del Instituto Catalán del Suelo (Incasòl):

• Fernández dice que «el precio del alquiler ha crecido casi un 4%». En el último trimestre disponible, en el segundo de 2025, el precio del alquiler contractual en Catalunya es un 3,85% superior al segundo trimestre de 2024.
• Fernández añade que «los contratos en el último año se han desplomado un 15%». Es cierto, si se compara el primer semestre de 2025 con el mismo período de 2024.
• Illa afirma, en relación con la ley de vivienda, que «el precio del alquiler se ha contenido y está bajando». Desde que entró en vigor el tope establecido por esta ley, en marzo del año pasado, el precio medio ha descendido un 1,6%: de los 869 euros en el primer trimestre de 2024 a los 855 euros del segundo de 2025. No hay estudios que demuestren una relación causa-efecto.
• Illa dice que en Barcelona el precio del alquiler ha descendido «un 4,9%». Es cierto, tomando como referencia el mismo período post-tope: de los 1.194 euros a los 1.136 actuales.

Los precios del alquiler en Catalunya, tal y como registra la estadística del Incasòl, crecieron ininterrumpidamente entre 2014 y 2020, cuando el Parlamento aprobó una ley de contención de los alquileres que el Tribunal Constitucional anuló dos años después por invasión de competencias. Varios estudios realizados por observatorios, universidades y portales inmobiliarios coinciden en que el tope sirvió para bajar los precios, aunque no se ponen de acuerdo en si causó también una disminución en la oferta de pisos.

Después de una tregua de dos años, marcada también por la pandemia, los alquileres volvieron a encarecerse hasta alcanzar su récord, a principios del 2024. El alquiler medio de Catalunya alcanzó los 869 euros en el primer trimestre y en Barcelona, uno de los grandes focos de la crisis de la vivienda, rozó los 1.200.

Desde que se batieron estos récords, los precios del alquiler descendieron significativamente durante los últimos nueve meses de 2024. Esta bajada coincidió con la entrada en vigor de un nuevo tope establecido por la Generalitat en el marco de la ley española de la vivienda de 2023. Ahora mismo afecta a 271 municipios catalanes donde vive el 90% de la población del país.

Aun así, se necesitan estudios académicos para afirmar que la bajada ha sido gracias a la ley, y que no han intervenido otros factores. Por ahora, no hemos encontrado investigaciones que analicen el efecto de este segundo tope.

Sin embargo, esta bajada se ha desdibujado en el segundo trimestre de 2025. El Incasòl ha registrado un encarecimiento del 3,85% (el 4% que cita a Alejandro Fernández) respecto al segundo trimestre de 2024, el primero después de la aplicación del tope. Aun así, los precios actuales están por debajo de las cifras récord de principios de 2024, justo antes del tope. En Catalunya son un 1,6% inferiores y en Barcelona, como menciona Salvador Illa, un 4,9%.

En cualquier caso, aunque los alquileres se han encarecido en Catalunya este segundo trimestre, la tasa de crecimiento es bastante menor que en 2022 y 2023, cuando muchos trimestres registraban incrementos del 5% o el 10% respecto al año anterior.

Por tanto, si bien es cierto que después de la aplicación de la ley de vivienda en Catalunya los precios se han contenido, todavía no se han hecho estudios que establezcan relación causal y que puedan demostrar si la ley funciona. Además, habrá que ver si el aumento del segundo trimestre de 2025 se trata de un repunte o si los precios vuelven a subir.

Pese a esta contención de precios, Catalunya ha vivido un decrecimiento en el número de contratos de arrendamiento firmados. Un bajón que no es nuevo, sino que se prolonga desde el 2021, cuando se recuperaron las cifras prepandemia.

Estudios como el de la Barcelona School of Economics o el de la UPF y la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Catalunya atribuyen al tope de 2020 caídas de entre el 4% y el 15% de la oferta. Otros, como el del Instituto de Economía de Barcelona o el del Instituto Alemán de Investigación Económica (con datos de Idealista) no detectan cambios en la oferta e incluso hay uno, el del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona, que detecta un pequeño aumento.

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