Qué impuestos se pagan al vender o donar una vivienda: los mayores de 65 años pueden librarse del IRPF si cumplen ciertos requisitos
Bolsillo
Es recomendable calcular de antemano qué porcentaje de la ganancia se destinará a tributos
Una vivienda en venta
Al igual que en la compra, vender o donar una vivienda conlleva el pago de tributos: principalmente IRPF y plusvalía municipal. Según cada caso, la factura puede variar en miles de euros y, además, existen beneficios fiscales para algunos colectivos.
En términos generales, la venta de un bien inmueble obliga a tributar por la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En la declaración de la renta deberá incluirse en la base imponible del ahorro, gravada con un tipo que varía por tramos del 19% al 30%.
Tramos del IRPF
Base imponible del ahorro
- Por los primeros 6.000 euros se aplica un tipo del 19%
- De 6.000 a 50.000 euros se aplica un tipo del 21%
- De 50.000 a 200.000 euros se aplica un tipo del 23%
- De 200.000 a 300.000 euros se aplica un tipo del 27%
- Más de 300.000 euros se aplica un tipo del 30 %
No obstante, existen dos excepciones: los contribuyentes mayores de 65 años, así como las personas con dependencia severa o gran dependencia, están exentos de pagar IRPF cuando venden su vivienda habitual. Sin embargo, “hay que tener en cuenta que si se trata de un matrimonio, los dos deben haber cumplido 65 años”, aclara Ángel Luis Valverde, experto de la Asociación Española de Asesores Fiscales (AEAF). De lo contrario, la exención se aplica en proporción al porcentaje de titularidad del contribuyente mayor de 65 años.
Con independencia de la edad, la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda habitual queda exenta del IRPF si el importe total se reinvierte en la adquisición o rehabilitación de otra vivienda de la misma naturaleza. “Hacienda se fijará en el importe total de la transacción: si la anterior la has vendido por 150.000 euros y la nueva la compras por 175.000 euros, al haberse reinvertido todo el importe de la venta, se tendría derecho a la exención”, sostiene Valverde. En cambio, si la nueva vivienda cuesta 5.000 euros más que la primera, Hacienda “analizará si todos los gastos de la nueva adquisición son atribuibles a la vivienda en la que se ha reinvertido; puede haber problemas, aunque normalmente siempre que lo nuevo que se compra supera el precio de lo que se vende, hay cumplimiento de la exención por reinversión”, agrega.
La Agencia Tributaria considera vivienda habitual aquellos bienes inmuebles que hayan tenido dicha condición en cualquier momento dentro de los dos años anteriores a la fecha de su transmisión. Si la vivienda no es la habitual, el contribuyente mayor de 65 años quedará igualmente exento del pago del IRPF siempre y cuando destine el dinero (hasta un límite de 240.000 euros) a una renta vitalicia.
Ejemplo práctico
¿Cómo se calcula el pago de IRPF por la venta de una vivienda?
A continuación se expone un ejemplo de cómo debe calcularse el importe a pagar del IRPF por la venta de una vivienda de obra nueva adquirida en el 2000 por 150.000 euros y vendida este año (2026) por 300.00 euros.
Un aspecto que se debe tener en cuenta para elaborar el cálculo, detallan desde Taxdown, son los gastos deducibles, tanto los relativos a la adquisición como a la venta del bien inmueble. Estos gastos son: notaría, registro, el IVA que se pagó al comprar en su día la vivienda (el ITP si fuera de segunda mano), así como los gastos de registro, gestoría y la comisión que se llevó la agencia que comercializó el piso. También serán deducibles los gastos de transmisión y plusvalía municipal. Restando todos estos conceptos, la ganancia neta sería de 124.200 euros, por lo que debería ingresarse a Hacienda 26.353 euros, lo que equivale a un tipo medio del 21,21%.
IRPF, donaciones, plusvalía...
¿Qué impuestos debo pagar si dono la vivienda a un hijo?
“A efectos fiscales, una donación de un bien inmueble es lo mismo que una venta”, asevera el experto fiscal de Taxdown Aitor Fernández. Incluso si donamos un piso a un hijo o a un tercero, “se producirá una ganancia o pérdida patrimonial”. El precio de adquisición será el que se pagó en su momento y el de venta será el valor que el bien inmueble tenga en el momento de la donación.
Por lo tanto, a pesar de que no haya un beneficio económico en la transmisión, deberá pagarse IRPF si ha habido ganancia patrimonial, excepto si el contribuyente tiene 65 años o más y transmite su vivienda habitual. Existe, no obstante, otro supuesto en el que quedaría liberado del pago del impuesto: cuando a pesar de donar la vivienda, se adquiera una nueva vivienda habitual, lo que se consideraría una reinversión.
Por otro lado, el receptor de la vivienda donada deberá pagar el impuesto de donaciones, que varía en función de la comunidad autónoma. “Madrid y Catalunya tienen legislaciones muy diferentes”, dilucida Fernández, y pone un ejemplo: “Si en Madrid donas hasta 300.000 euros en metálico para la adquisición de una primera vivienda para tu descendiente, hay una reducción total del impuesto”. Además, existe una bonificación del 99% sobre la cuota tributaria del impuesto sobre las herencias y las donaciones tanto entre padres e hijos, como entre los cónyuges y parejas de hecho. En cambio, en territorio catalán, la reducción es del 95% del importe o valor de la vivienda donada a los hijos u otros descendientes, con un límite máximo de 60.000 euros, salvo excepciones, siempre que la donación tenga como finalidad la adquisición de una vivienda habitual por parte del descendiente.
Otro impuesto a tener en cuenta
El propietario que transmite la vivienda está obligado a pagar la plusvalía municipal
Además de IRPF, la persona que transmite una vivienda debe contemplar también el pago de la plusvalía municipal. En España existen dos métodos para calcular la cuantía a abonar por este concepto: el método objetivo y el método real. En este caso, el colectivo mayor de 65 años no se libra de abonar el tributo, que “es uno de los que más litigios genera, porque la forma de calcular el incremento del valor del terreno del bien inmueble es a veces un poco opaca y depende de cada municipio”, sostiene Fernández.
En todo caso, a la hora de vender un bien inmueble, se recomienda estimar con antelación qué porcentaje de la ganancia que se obtendrá irá a impuestos. En este sentido Fernández expone: “Nos encontramos muchos casos en los que el contribuyente no ha reservado una parte de la ganancia al pago de impuestos y al presentar la declaración, le reclaman 40.000 o 60.000 euros que ya ha destinado a otra cosa. Hemos tenido sustos de este tipo en los que hemos tenido que solicitar a Hacienda un fraccionamiento extraordinario para hacer frente al pago en plazos más allá de los normales”.