¿Puedo donar la nuda propiedad y quedarme el usufructo en Catalunya? ¿Sale a cuenta?
Impuestos
Cómo la fiscalidad catalana, sus reducciones y la tributación posterior por consolidación del dominio condicionan la donación de la nuda propiedad
¿Hay que hacer o no hay que hacer testamento? ¿Es posible repartir una herencia sin que haya discusiones o rupturas familiares?
La transmisión de la vivienda familiar es una de las decisiones económicas y personales más relevantes que afrontan las familias catalanas. En los últimos años, la donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo se ha consolidado como una de las fórmulas más utilizadas dentro de la planificación patrimonial, especialmente en un contexto de mercado inmobiliario caro, envejecimiento de la población y presión fiscal sobre las herencias.
La idea de entregar la vivienda a los hijos en vida y seguir utilizándola hasta el final resulta atractiva y, sobre el papel, sencilla. Sin embargo, esa aparente simplicidad jurídica tiene consecuencias económicas y fiscales relevantes que conviene analizar con detenimiento.
A grandes rasgos, donar la nuda propiedad supone transmitir la titularidad jurídica del inmueble, mientras que el donante se reserva el derecho a usarlo y disfrutarlo de por vida mediante el usufructo. Es decir, los hijos pasan a ser propietarios a efectos legales, pero el donante mantiene el uso efectivo de la vivienda, ya sea para residir en ella o, en su caso, alquilarla.
Desde el punto de vista civil, la operación es perfectamente posible. Como explica Gilbert Casanovas, Assessor Fiscal del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, “sí se puede hacer una donación de la nuda propiedad de un inmueble reservándose el padre el usufructo vitalicio”.
En determinados supuestos, esas consecuencias pueden convertir una estrategia razonable desde el punto de vista familiar en una decisión fiscalmente costosa. Unas consecuencias que derivan del marco jurídico y fiscal vigente y de la forma en que la normativa tributaria regula este tipo de operaciones.
Una fórmula admitida en Catalunya, con un tratamiento fiscal propio
En términos jurídicos, donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo implica dividir la propiedad del inmueble en dos derechos distintos: la nuda propiedad, que atribuye la titularidad formal sin derecho de uso, y el usufructo, que permite usar y disfrutar del bien, incluyendo residir en él o alquilarlo.
El hijo que recibe la nuda propiedad figura como titular en el Registro de la Propiedad, pero no puede disponer libremente del inmueble mientras subsista el usufructo. Aunque la nuda propiedad es transmisible, cualquier venta o gravamen debe respetar ese usufructo vigente, lo que en la práctica limita notablemente su valor económico y su atractivo en el mercado.
“Lógicamente, la nuda propiedad siempre se valora en menos dinero que la plena propiedad del inmueble y, por tanto, la operación costará, en un primer momento, menos en concepto de impuesto sobre sucesiones y donaciones”, señala Casanovas.
Esta fórmula se ha popularizado porque permite anticipar la sucesión y mantener el uso de la vivienda habitual. Sin embargo, como recuerda el experto, el análisis no puede quedarse solo en el ahorro inicial.
Tramitación en Catalunya: modelo, organismo y plazos
En Catalunya, las donaciones deben declararse ante la Agència Tributària de Catalunya (ATC), mediante el modelo 651, y el plazo general para presentar la autoliquidación e ingresar el impuesto es de un mes desde la fecha de la donación.
El cómputo de este plazo es de fecha a fecha: por ejemplo, si la donación se devenga el 13 de septiembre, el plazo finaliza el 13 de octubre, y si en el mes de vencimiento no existe día equivalente, se entiende que el plazo termina el último día de ese mes.
Además del modelo 651, la ATC exige aportar el título de la donación. Cuando la donación tiene por objeto un bien inmueble —como ocurre en la transmisión de la nuda propiedad de una vivienda—, la donación y su aceptación deben formalizarse en escritura pública para que sean válidas conforme al derecho civil catalán.
En consecuencia, en las donaciones inmobiliarias la escritura pública no es solo una formalidad registral o tributaria, sino un requisito de validez civil de la propia transmisión. La propia ATC detalla este procedimiento en su información práctica, subrayando la importancia de respetar los plazos para evitar recargos o sanciones. Este aspecto operativo es clave, ya que obliga a planificar la operación con antelación suficiente.
Valoración del usufructo y base imponible en el ISD catalán
La valoración del usufructo y de la nuda propiedad en Catalunya se rige por los mismos criterios generales que en el resto del Estado. En los usufructos vitalicios, el valor depende de la edad del usufructuario y se calcula, de forma estándar, aplicando la conocida como “regla del 89”.
La propia Agència Tributària de Catalunya incorpora este cálculo en la guía del modelo 651: el valor del usufructo se obtiene restando la edad del usufructuario a 89, con un máximo del 70% y un mínimo del 10% del valor total del inmueble, correspondiendo el resto a la nuda propiedad.
Este criterio (70% cuando el usufructuario tiene menos de 20 años, reduciendo un punto porcentual por cada año adicional hasta el mínimo del 10%) constituye el estándar fiscal aplicado en toda España, y la Agencia Estatal de Administración Tributaria lo sintetiza en la regla práctica de “89 menos la edad” para determinar el porcentaje del usufructo vitalicio.
En términos prácticos, como explica Casanovas, “el usufructo se valora en un porcentaje del valor total del inmueble y ese porcentaje depende de la edad del usufructuario: cuanto más joven es, mayor es su valor y, por tanto, menor el valor de la nuda propiedad”.
El experto lo ilustra con un ejemplo concreto: “si el padre tiene 65 años, el usufructo se valora en un 24% y la nuda propiedad en el 76%. Si tiene 75 años, el usufructo se valora en un 14% y la nuda propiedad en el 86%”.
Una vez determinada la base imponible, entran en juego las reducciones, tarifas progresivas y coeficientes multiplicadores propios del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones catalán, que penalizan los patrimonios elevados y los parentescos más lejanos. Por ello, el impacto fiscal puede ser relevante incluso en donaciones entre padres e hijos, especialmente si el donatario ya cuenta con un patrimonio preexistente elevado.
La reducción catalana del 95% para el primer hogar habitual
En Catalunya, la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones prevé una reducción específica del 95% cuando la donación —ya sea de una vivienda, de un terreno para construirla o de dinero destinado a su adquisición— se destina a que el descendiente adquiera o constituya su primer hogar habitual.
Según la Agència Tributària de Catalunya, esta reducción se aplica sobre el valor donado con un límite máximo de reducción que, con carácter general, es de 60.000 euros, límite que se eleva hasta 120.000 euros cuando el donatario tiene reconocida una discapacidad igual o superior al 65%.
Como señala Casanovas, “en la normativa catalana se establecen distintas reducciones, entre ellas las aplicables a la donación de una vivienda a un hijo para que sea su vivienda habitual, o de dinero para que la adquiera”.
La reducción está condicionada, entre otros requisitos, a que el donatario tenga 36 años o menos en la fecha de la donación, o bien que tenga reconocida una discapacidad igual o superior al 65%. Además, deben cumplirse estrictamente los requisitos formales y materiales establecidos por la normativa catalana, entre ellos la formalización en escritura pública, la constancia expresa de la finalidad de adquisición de la vivienda habitual y, en su caso, el cumplimiento de los límites de renta exigidos por la ley.
En palabras de Casanovas, “las condiciones son que el donatario tenga 36 años o menos y rendimientos inferiores a 36.000 euros una vez aplicados los mínimos personales y familiares del IRPF. Esta reducción tiene un límite máximo de 60.000 euros”.
Cuando la donación consiste en dinero destinado a la adquisición de la vivienda habitual, la adquisición debe formalizarse dentro de los seis meses siguientes a la donación. Para donaciones realizadas antes del 27 de junio de 2025, el plazo exigido era de tres meses.
La aplicación de esta reducción no es automática, ya que exige el cumplimiento estricto de los requisitos personales, temporales y de destino del bien establecidos por la normativa catalana, por lo que resulta imprescindible analizar cada caso concreto antes de dar por hecho que puede aplicarse.
El valor de referencia catastral y sus efectos
Conviene añadir que, según la legislación tributaria vigente desde 2022, cuando un inmueble tiene asignado valor de referencia catastral, la base imponible en el ITP-AJD y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones viene determinada por la mayor de las dos magnitudes entre el valor de referencia y el valor declarado.
Solo en ausencia de valor de referencia, la base imponible se fija por la mayor entre el valor declarado y el valor de mercado, lo que puede generar diferencias relevantes respecto al valor que las partes consideran ‘de mercado’.
La consolidación del dominio: un segundo impacto fiscal en Catalunya
La donación de la nuda propiedad no agota la fiscalidad del inmueble en Catalunya. Cuando el usufructo se extingue y el nudo propietario consolida el pleno dominio, se produce un nuevo hecho imponible en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Como explica Casanovas, “debemos tener presente que la donación de un inmueble al hijo reservándose el usufructo se configura como una operación sujeta a dos tributaciones: una actual por la donación y otra diferida, el día que el padre fallezca y el hijo consolide la propiedad”.
Según la Agència Tributària de Catalunya, en la consolidación del dominio el sujeto pasivo es el nudo propietario, que debe tributar por el valor del usufructo que se incorpora a su patrimonio y por el que no tributó cuando adquirió la nuda propiedad.
Cuando la extinción del usufructo se produce por fallecimiento del usufructuario, la consolidación del dominio debe autoliquidarse mediante el modelo 653, en el plazo de seis meses desde el fallecimiento.
En los demás supuestos, la tributación depende de la causa concreta de la extinción y del título por el que se constituyó el usufructo. Cuando el desmembramientofue por donación, la consolidación del dominio se autoliquida, con carácter general, mediante el modelo 653, cuyo plazo es de un mes si la extinción no deriva del fallecimiento del usufructuario vitalicio.
Ahora bien, cuando la extinción deriva de una renuncia del usufructuario, la Agència Tributària de Catalunya considera que dicha renuncia puede tener la consideración de donación a favor del nudo propietario. En estos casos, debe compararse la cuota resultante de la autoliquidación por consolidación (modelo 653) con la que correspondería por donación (modelo 651), debiendo presentarse el modelo que determine una mayor deuda tributaria.
Por su parte, si el usufructo se constituyó a título oneroso o su extinción responde a una operación onerosa, la tributación puede quedar sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (modelo 600), conforme a la normativa específica de ese impuesto.
La base imponible, en los supuestos sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, se determina tomando el valor que tenía el usufructo en la fecha en que se produjo el desmembramiento del dominio, aplicando las reglas de valoración vigentes en ese momento, y no el valor actual del inmueble en el momento de la consolidación. Es decir, no se recalcula con el valor actual del inmueble.
Casanovas resume el espíritu del sistema así: “lo que se hace es determinar sobre el valor total del inmueble la base teórica y el tipo teórico que se tributaría por la plena propiedad. Ese tipo es el que se aplica ahora sobre el valor de la nuda propiedad, y en el momento del fallecimiento se liquidará por el resto según el valor fijado en la primera donación”.
“El espíritu de la norma es que no se pague un tipo inferior por recibir el inmueble en dos fases en lugar de en una sola operación”, añade.
Lo que no cambia en Catalunya: IRPF y plusvalía municipal
Aunque el Impuesto sobre Donaciones sea autonómico, el IRPF del donante sigue siendo estatal. Si la donación genera una ganancia patrimonial, esta debe declararse en el impuesto sobre la renta conforme a las reglas generales.
Como advierte Casanovas, “hay un elemento importante a tener en cuenta más allá del ISD y de la posible plusvalía municipal: el efecto en la renta del donante”.
“La transmisión de un inmueble, aunque sea sin contraprestación, genera una ganancia en el IRPF del padre: la diferencia entre el coste de adquisición y el valor actual por el que se valora la donación”, explica Casanovas.
Y pone un ejemplo concreto: “Un inmueble adquirido en el año 2000 por 40.000.000 de pesetas —240.404 euros— que hoy tenga un valor de referencia de 375.000 euros generaría una ganancia de 134.596 euros. El coste en la declaración podría rondar el 22%, es decir, unos 29.600 euros”. Este coste, añade, “se suma al ISD y a la plusvalía municipal que pagará el hijo”.
Existe, no obstante, una excepción de gran relevancia: cuando el donante tiene más de 65 años y el inmueble constituye su vivienda habitual, la ganancia patrimonial queda exenta de tributación en el IRPF. La propia Agencia Tributaria explica en su información práctica que esta exención también resulta aplicable cuando se dona únicamente la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Este criterio ha sido confirmado por la Dirección General de Tributos en consultas vinculantes relativas a donaciones de nuda propiedad con reserva de usufructo.
En cualquier caso, según Casanovas, “este coste en el padre es lo que hace replantearse la donación y optar por esperar a la herencia, ya que en ese momento el difunto no tendrá ese coste en el IRPF”.
Tampoco cambia la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que grava el incremento de valor del suelo urbano puesto de manifiesto con la transmisión. Aunque su regulación básica es estatal, su aplicación concreta —tipos impositivos, bonificaciones y gestión— depende de la ordenanza de cada ayuntamiento.
En las transmisiones lucrativas, como la donación, el sujeto pasivo es, con carácter general, quien adquiere el inmueble o el derecho real correspondiente, es decir, el donatario.
¿Sale a cuenta en Catalunya?
En Catalunya, donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo puede ser una herramienta eficaz para ordenar el patrimonio en vida y garantizar el uso de la vivienda, pero no es una solución universal ni automáticamente ventajosa desde el punto de vista fiscal.
Como resume Casanovas, “si no se quiere que el efecto en el IRPF incremente mucho el coste, la donación puede ser una buena opción cuando el valor de entrada en el patrimonio del padre es similar al valor actual. En ese caso, la ganancia es pequeña y la tributación asumible”.
Sin embargo, añade, “si son inmuebles que llevan muchos años en el patrimonio del padre, este coste lo hace prácticamente inviable y es mucho mejor esperar a la herencia”.
En muchos casos, la herencia directa puede resultar más favorable si se aprovechan las reducciones previstas para transmisiones mortis causa y se evita la doble tributación derivada de la donación y la posterior consolidación del dominio.
“En la herencia hay un mínimo exento de 100.000 euros por hijo. Además, se aplican reducciones en la cuota que pueden ir del 20% al 99% en menores de 21 años y del 10% al 60% en el resto de descendientes. Y si se hereda la vivienda habitual y se mantiene cinco años, su valor puede reducirse en un 95%”, recuerda el experto.
La clave está en analizar cada situación concreta. Solo comparando el coste fiscal inmediato de la donación, la tributación futura por la consolidación del dominio y la alternativa de la herencia puede determinarse si la operación realmente sale a cuenta en Catalunya.
Y la conclusión del experto es clara: “para patrimonios que no son muy elevados, la herencia es mucho más beneficiosa que la donación en vida, además de evitar la ganancia en el IRPF del padre”.