Donar tu casa y seguir viviendo en ella: cuándo la nuda propiedad ahorra impuestos y cuándo no
Herencia
Los impuestos que entran en juego, las diferencias entre comunidades autónomas y los riesgos de una operación que exige análisis previo
¿Sale a cuenta la nuda propiedad?
La transmisión de la vivienda familiar es una de las decisiones económicas y personales más relevantes que afrontan las familias españolas. En los últimos años, la donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo se ha convertido en una de las estrategias más comentadas dentro de la planificación patrimonial, especialmente en un contexto de mercado inmobiliario caro, población envejecida y presión fiscal en herencias.
La idea de entregar la vivienda a los hijos en vida y seguir viviendo en ella hasta el final resulta atractiva y, sobre el papel, interesante. Sin embargo, esa aparente simplicidad jurídica tiene consecuencias económicas y fiscales relevantes que conviene analizar con detenimiento. En determinados supuestos, esas consecuencias pueden convertir una estrategia razonable en una decisión fiscalmente muy costosa, derivada del marco jurídico y fiscal vigente y de la forma en que la normativa tributaria regula este tipo de operaciones.
En este contexto, la donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio es una figura plenamente reconocida por el ordenamiento jurídico español.
A grandes rasgos, donar la nuda propiedad supone transmitir la titularidad jurídica del inmueble, mientras que el donante se reserva el derecho a usarlo y disfrutarlo de por vida mediante el usufructo. Es decir, los hijos pasan a ser propietarios a efectos legales, pero el donante mantiene el control efectivo de la vivienda, ya sea para residir en ella o, en su caso, alquilarla.
Desde el Colegio de Registradores recuerdan que “sí cabe donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo en España”, una fórmula plenamente válida desde el punto de vista civil y registral.
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Por otro lado, según Raquel Jurado, técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas, se trata de una figura especialmente utilizada en planificación patrimonial y sucesoria. “En España es perfectamente posible donar la nuda propiedad de una vivienda y reservarse el usufructo vitalicio”, explica, sobre todo en familias que quieren anticipar la transmisión de bienes sin perder el uso o disfrute del inmueble.
Una fórmula cada vez más utilizada, pero con importantes matices fiscales
Desde el punto de vista del derecho civil, donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo consiste en dividir jurídicamente la propiedad del inmueble en dos derechos distintos: la nuda propiedad, que representa la titularidad formal sin derecho de uso, y el usufructo, que permite usar y disfrutar del bien, incluyendo la posibilidad de residir en él o alquilarlo.
El hijo que recibe la nuda propiedad figura como titular en el Registro de la Propiedad, pero no puede disponer libremente del inmueble mientras viva el usufructuario, que mantiene el control efectivo sobre la vivienda. Aunque la nuda propiedad es transmisible, cualquier venta o gravamen se realizaría siempre con el usufructo vigente, lo que en la práctica limita notablemente su valor económico y su atractivo en el mercado. Además, como bien comenta Jaime Calvo Francia, notario, la donación de un inmueble es irrevocable desde el momento en que los donantes conocen la aceptación de los donatarios.
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Esta fórmula se ha popularizado porque permite anticipar la sucesión y reducir potenciales conflictos entre herederos, al tiempo que otorga seguridad al donante, que conserva el derecho a residir en su vivienda habitual. Conviene, no obstante, distinguir entre la lógica patrimonial y la lógica fiscal. Que una operación tenga sentido desde el punto de vista familiar o sucesorio no implica necesariamente que sea fiscalmente eficiente.
Desde el Colegio de Registradores subrayan que se trata de una figura jurídicamente consolidada, pero advierten de que su conveniencia depende en gran medida del perfil del donante y del impacto fiscal concreto de la operación.
La regla del 89: cómo valora Hacienda el usufructo y la nuda propiedad
El elemento técnico clave para entender el impacto fiscal de esta operación es la forma en que la normativa tributaria y los criterios de la Agencia Tributaria valoran los derechos transmitidos.
En los usufructos vitalicios, la legislación establece que su valor depende de la edad del usufructuario y, según los criterios aplicados por la Agencia Tributaria, se aplica la conocida como “regla del 89”: el valor del usufructo se calcula restando la edad del usufructuario a 89 y expresando el resultado como porcentaje del valor total del inmueble, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%.
Esta forma de valoración es coherente con la práctica registral. Según explican desde el Colegio de Registradores, “el usufructo vitalicio se valora en función de la edad del usufructuario, aplicando el porcentaje que resulta de restar a 89 su edad”, con el límite mínimo del 10% que se aplica a partir de los 80 años.
Desde el punto de vista fiscal, esta valoración responde a reglas objetivas. Como resume Jurado, “en los usufructos vitalicios se parte del 70% del valor del inmueble, al que se le resta un 1% por cada año de edad del usufructuario, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%”. De este modo, la edad del usufructuario se convierte en un elemento determinante en el reparto del valor entre usufructo y nuda propiedad.
Ejemplo práctico
Cuánto se dona realmente
- Valor de la vivienda: 300.000 euros
- Edad del usufructuario: 75 años
- Valor del usufructo (14%): aproximadamente 42.000 euros
- Valor de la nuda propiedad (86%): aproximadamente 258.000 euros
El hijo tributará en el Impuesto sobre Donaciones por el valor de la nuda propiedad, no por el valor total del inmueble, conforme a las reglas de valoración fiscal vigentes
Conviene añadir que, desde la introducción del valor de referencia catastral en 2022, este se ha convertido, con carácter general, en la base imponible mínima en las transmisiones inmobiliarias cuando existe, lo que puede generar diferencias relevantes respecto al valor que las partes consideran “de mercado”.
En la misma línea, el Colegio de Registradores recuerda que “el valor de referencia catastral determina el valor mínimo por el que debe tributar el cesionario de la nuda propiedad”, calculado “por diferencia entre el valor total del inmueble y el porcentaje correspondiente al usufructo”.
Por su parte, según la técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), “desde la introducción del valor de referencia catastral, este se ha convertido en la base mínima obligatoria en impuestos como Sucesiones y Donaciones o Transmisiones Patrimoniales, salvo que el valor declarado sea superior”. “En la práctica, en algunos casos este valor es superior al valor de mercado real, lo que obliga al contribuyente a impugnarlo si considera que no refleja la realidad”, añade.
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: cuando la geografía importa
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) es estatal en su estructura, pero está cedido a las comunidades autónomas, tal como prevé el sistema de financiación autonómica, lo que provoca diferencias fiscales muy significativas según el territorio. Algunas comunidades aplican bonificaciones muy elevadas en las donaciones entre padres e hijos, mientras que otras mantienen tipos efectivos sensiblemente más altos.
Este aspecto resulta determinante: una misma donación puede ser fiscalmente eficiente en una comunidad autónoma y claramente desaconsejable en otra. Además, a diferencia de lo que ocurre en la herencia, el impuesto debe liquidarse de forma inmediata, lo que obliga al donatario a disponer de liquidez en el corto plazo, algo que no siempre es sencillo cuando el patrimonio recibido es exclusivamente inmobiliario.
El gran olvidado: el IRPF del donante
Uno de los errores más frecuentes en la planificación patrimonial es asumir que donar un inmueble no genera impuestos para quien dona. Desde el punto de vista fiscal, la donación se considera una transmisión, tal como establece la normativa del IRPF y aplica la Agencia Tributaria.
Desde el punto de vista del IRPF, la donación de la nuda propiedad se considera una alteración patrimonial. “La ganancia se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión, en proporción a la nuda propiedad donada”, recuerda Jurado.
Si el valor actual del inmueble es superior al valor de adquisición, el donante puede generar una ganancia patrimonial que debe declararse en su IRPF y que tributa en la base del ahorro. En viviendas adquiridas hace décadas, cuando los precios eran sensiblemente más bajos, esta ganancia puede ser muy elevada. En estos casos, el impacto fiscal en el IRPF del donante puede superar con creces el ahorro obtenido en el Impuesto sobre Donaciones, lo que convierte la operación en fiscalmente ineficiente.
Desde el Colegio de Registradores destacan que este impacto fiscal desaparece en un supuesto muy concreto: “desde el punto de vista fiscal, la operación resulta beneficiosa para los donantes mayores de 65 años, ya que la ganancia patrimonial queda exenta de gravamen en el IRPF si se dona la vivienda habitual”.
Existe, no obstante, una excepción de gran relevancia. “Si el donante es mayor de 65 años y dona la nuda propiedad de su vivienda habitual, la ganancia patrimonial queda exenta en el IRPF, aunque conserve el usufructo”, subraya la experta del Consejo General de Economistas.
La propia Agencia Tributaria explica en su información práctica que esta exención también resulta aplicable cuando se dona únicamente la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio, siempre que se cumplan los requisitos legales. Y la Dirección General de Tributos, en consultas vinculantes, ha respaldado este criterio en supuestos de donación de la nuda propiedad de la vivienda habitual con reserva de usufructo por contribuyentes mayores de 65 años. Cuando concurren estas circunstancias, el análisis fiscal cambia de forma sustancial.
Conviene precisar, además, que en las donaciones de bienes inmuebles la normativa autonómica aplicable en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es, con carácter general, la de la comunidad autónoma donde se sitúa el inmueble, con independencia del lugar de residencia del donante o del donatario.
Plusvalía municipal: el impuesto local que no desaparece
A los impuestos estatales y autonómicos se suma el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, regulado por la legislación estatal y las ordenanzas municipales, conocido como plusvalía municipal. La donación de un inmueble urbano puede generar este tributo, que corresponde, en las transmisiones lucrativas, al adquirente o donatario.
Su importe depende de la normativa de cada ayuntamiento y del valor catastral del suelo. Además, tras las reformas recientes, si se acredita que no ha existido un incremento real del valor del terreno, la operación puede quedar no sujeta. Aunque en muchos casos no es el coste principal de la operación, se trata de un impuesto que debe incluirse en cualquier cálculo riguroso.
¿Qué ocurre cuando fallece el usufructuario?
La donación de la nuda propiedad no agota las implicaciones fiscales del inmueble. Cuando se extingue el usufructo, normalmente por el fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario consolida el pleno dominio.
Desde el punto de vista del IRPF, esta consolidación no suele generar un nuevo hecho imponible, según el tratamiento previsto en la normativa del impuesto. Sin embargo, a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la normativa prevé una tributación específica por la extinción del usufructo, calculada sobre el valor que se atribuyó a ese derecho en el momento de su constitución, aplicando las reglas y bonificaciones vigentes en la comunidad autónoma correspondiente. Este aspecto resulta esencial para comprender que la fiscalidad de la operación no se limita al momento inicial de la donación.
La carga fiscal definitiva asociada al inmueble se materializará, en todo caso, cuando el nuevo propietario decida venderlo, lo que obliga a analizar la donación de la nuda propiedad como parte de un ciclo fiscal completo y no como un acto aislado.
Balance final: ¿sale a cuenta en España?
La donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo es una herramienta legal y, en determinados supuestos, fiscalmente eficiente, pero no constituye una solución universal.
En términos generales, suele funcionar bien cuando concurren tres elementos: que el donante sea mayor de 65 años, que el inmueble sea su vivienda habitual y que la fiscalidad autonómica en el Impuesto sobre Donaciones sea favorable. Por el contrario, puede resultar arriesgada cuando existe una elevada revalorización del inmueble y no se puede aplicar la exención en el IRPF, o cuando las bonificaciones autonómicas son reducidas o inexistentes.
Este último factor resulta determinante: comunidades con bonificaciones casi totales en donaciones directas entre ascendientes y descendientes, como Madrid o Andalucía, ofrecen un escenario muy distinto al de aquellas en las que la carga fiscal sigue siendo significativa.
Más allá de la fiscalidad, conviene no perder de vista otros riesgos patrimoniales, como la pérdida de flexibilidad futura del donante o las posibles contingencias personales o económicas del donatario. Incluso cuando el ahorro fiscal no es determinante, esta estrategia puede tener sentido si el objetivo principal es ordenar el patrimonio en vida y reducir potenciales conflictos sucesorios.
En este sentido, desde el Colegio de Registradores insisten en que la donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo “puede ser una herramienta útil en determinados perfiles, pero no una solución universal”, por lo que su conveniencia debe analizarse siempre caso por caso.
Como concluye Jurado, “es una herramienta especialmente interesante en determinados supuestos, pero siempre debe analizarse caso por caso”.