El control de Hacienda respecto a las donaciones: los motivos por los cuales ya no es factible declarar la cifra que se desee.
Agencia Tributaria
El Valor de Referencia del Catastro se ha afianzado como el fundamento esencial para computar los gravámenes en diversas transmisiones gratuitas de inmuebles, tras la modificación fiscal de 2021 y el respaldo vigente del Tribunal Constitucional al modelo de tasación administrativa.
Ceder un inmueble de progenitores a descendientes ha dejado de ser un trámite tributariamente neutro o versátil en relación con el precio manifestado.
Donar una vivienda de padres a hijos ya no es una operación fiscalmente neutra ni flexible en lo que respecta al valor declarado. Desde la reforma introducida por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, la base imponible en los impuestos patrimoniales vinculados a inmuebles se vincula al valor de referencia del Catastro, que funciona en la práctica como valor mínimo de tributación en muchas operaciones inmobiliarias, incluidas las donaciones.
No hace mucho tiempo, el sujeto pasivo manifestaba el llamado “valor real” de la propiedad en el documento público y, si la Administración tributaria no se mostraba conforme, tenía que arrancar un trámite de verificación de tasaciones para probar que el bien valía más. La modificación de 2021 transformó dicha perspectiva y reemplazó tal noción por el precio de mercado, determinando que, en lo relativo a las fincas, este se supone reflejado por el valor de referencia que difunde cada año la Dirección General del Catastro.
El valor de referencia: de qué manera opera el esquema reciente.
El valor de referencia del Catastro se establece utilizando los importes de las transacciones inmobiliarias reportadas por los notarios, examinadas con herramientas estadísticas y baremos de precio promedio. Dichas estimaciones se calibran en función de variables como la ubicación, el tipo de propiedad o sus datos catastrales.
Cada año, el Catastro publica estos valores, que se convierten en la base mínima para calcular determinados impuestos estatales y autonómicos vinculados a transmisiones inmobiliarias, entre ellos el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Esto implica que, si el contribuyente declara un valor inferior al de referencia, la Administración puede regularizar la autoliquidación tomando como base ese valor administrativo.
Tres tributos que intervienen en una donación
Uno de los aspectos que genera más confusión es que la donación de un inmueble tiene consecuencias fiscales para varias partes y en distintos impuestos.
Gravamen relativo a Sucesiones y Donaciones
La persona que recibe el inmueble —el donatario— debe tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya base imponible, en el caso de bienes inmuebles, se determina por el mayor entre el valor declarado y el valor de referencia del Catastro, salvo que no exista este último.
En la práctica, esto significa que declarar una donación por debajo del valor de referencia suele provocar que la Administración ajuste la base imponible.
IRPF del donante
La segunda consecuencia fiscal afecta a quien dona la vivienda. A efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), la donación se considera una alteración en la composición del patrimonio del donante, lo que puede generar una ganancia patrimonial.
La normativa, Ley 35/2006 del IRPF, art. 33 y 36, establece que, en las transmisiones lucrativas, el valor de transmisión será el que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado.
Como ilustración, si una propiedad se obtuvo por 120.000 euros y la valoración fijada para la donación es de 350.000 euros, el excedente puede dar lugar a una plusvalía que tribute en la base del ahorro del IRPF.
No obstante, existe una excepción relevante: los mayores de 65 años están exentos de tributar por la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de su vivienda habitual, incluso si esta se transmite mediante donación.
Plusvalía municipal
Además, la transmisión de un inmueble por donación puede generar la obligación de pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal.
Dicho tributo se modificó después del fallo del Tribunal Constitucional de 2021 que invalidó su método previo, originando un esquema reciente validado a través del Real Decreto-ley 26/2021, el cual facilita la determinación de la base imponible empleando índices objetivos o basándose en la plusvalía efectiva del suelo.
Cómo reclamar el valor de referencia
Aunque el valor de referencia funciona como base mínima, no es inatacable. El contribuyente puede impugnarlo cuando considere que no refleja el valor de mercado del inmueble.
La propia normativa prevé que el contribuyente pueda:
- Solicitar la rectificación de la autoliquidación
- Recurrir la liquidación administrativa en reposición
- Acudir a la vía económico-administrativa
Durante dicho trámite, el sujeto pasivo tiene la opción de suministrar evidencias —tales como valoraciones o dictámenes periciales— que certifiquen que el precio efectivo de la propiedad es menor que el valor de referencia.
El respaldo del Tribunal Constitucional
La metodología obtuvo un aval relevante en febrero de 2026, fecha en la que el Tribunal Constitucional denegó una cuestión de inconstitucionalidad dirigida hacia el sistema del valor de referencia, al juzgar que no quebranta el principio de capacidad económica ni la prerrogativa a la tutela judicial efectiva.
La instancia judicial recalcó que el valor de referencia constituye una suposición que el obligado tributario puede impugnar a través de los procedimientos de reconsideración establecidos en la normativa fiscal.
Un consejo fundamental previo a ceder una propiedad.
Debido a estos motivos, los especialistas tributarios sugieren habitualmente que, previo a efectuar la donación de una propiedad, se verifique el valor de referencia del inmueble en la Sede Electrónica del Catastro, puesto que dicha información ayuda a prever la cuantía sobre la cual se determinarán los tributos fundamentales vinculados al trámite.
La modificación tributaria de 2021 no ha suprimido la opción de impugnar las tasaciones de la administración, aunque ha modificado el criterio base: en numerosos trámites de inmuebles, la cifra que difunde el Catastro ha pasado a ser el parámetro de origen mediante el cual se articula el pago de impuestos.