Si mi padre me dona un piso, ¿en qué casos me ahorro el pago de la plusvalía municipal?
Impuestos
Quién debe pagarla y cómo se calcula tras la reforma de 2021
Pîsos en Viladecans.
Donar un piso a un hijo en Catalunya, o en cualquier punto de España, activa casi automáticamente una pregunta incómoda: ¿hay que pagar plusvalía municipal? La respuesta general es afirmativa, porque el impuesto se devenga por la transmisión del terreno urbano aunque no exista precio, como sucede en las donaciones. Sin embargo, desde la reforma estatal aprobada tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021, se introdujo un matiz decisivo: si se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno, la operación no queda sujeta y puede resultar sin plusvalía.
Gilbert Casanovas, Assessor Fiscal del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, lo resume con claridad: “Sí: en todo caso, una donación de un inmueble a un hijo genera una plusvalía municipal, siendo el donatario el obligado al pago, es decir, el hijo, de acuerdo con la normativa estatal. Es decir, el ayuntamiento no tiene facultades para decidir quién es el obligado al pago”.
Y añade el matiz clave introducido tras la reforma estatal: “Por otro lado, de acuerdo con las modificaciones que se hicieron en la normativa estatal, la plusvalía municipal no se devenga si se puede demostrar que no existe incremento de valor entre la adquisición y la transmisión del terreno”.
¿Qué es la plusvalía municipal y por qué aparece en una donación?
La llamada plusvalía municipal es el nombre coloquial del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), un tributo local que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos cuando se transmite su propiedad, ya sea mediante compraventa, herencia o donación, o cuando se constituyen o transmiten determinados derechos reales sobre ellos. Su regulación básica se encuentra en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, de carácter estatal, y cada ayuntamiento lo desarrolla a través de su propia ordenanza fiscal.
En el caso de Catalunya, la Agència Tributària de Catalunya explica en su portal divulgativo sobre tributos locales que, en las transmisiones lucrativas, como las herencias o donaciones, la persona obligada al pago es quien adquiere el inmueble. Es decir, en una donación, el sujeto pasivo es el donatario, quien recibe el bien.
Quién paga cuando se dona un piso en Catalunya
En una donación de padres a hijos, el obligado al pago de la plusvalía municipal es el hijo que recibe el inmueble. Esta regla no depende del municipio concreto ni de una decisión discrecional del ayuntamiento, sino que viene impuesta por la normativa estatal que regula el impuesto. Tal como subraya Casanovas, el consistorio “no tiene facultades para decidir quién es el obligado al pago”.
Eso no impide que, en el ámbito familiar, se acuerde que el padre asuma económicamente el coste. Sin embargo, frente a la Administración local, quien figura como contribuyente y responde del impuesto es el donatario.
La excepción decisiva: cuando no hay incremento de valor
La gran novedad introducida tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, que declaró inconstitucional el anterior sistema de cálculo, fue la aprobación del Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre. Esta norma modificó el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales e incorporó expresamente un supuesto de no sujeción: no se devenga el impuesto cuando se constate la inexistencia de incremento de valor.
El Boletín Oficial del Estado, en la publicación del Real Decreto-ley 26/2021, establece que para acreditar la inexistencia de incremento de valor el interesado debe declarar la transmisión y aportar los títulos que documenten la adquisición y la transmisión del inmueble. Es decir, no basta con afirmar que no ha habido ganancia: es necesario justificarlo documentalmente ante el ayuntamiento.
En el caso de una donación, aunque no exista un precio como en una compraventa, sí existe un valor declarado en la escritura. Si ese valor de transmisión resulta inferior al valor de adquisición que tuvo el padre en su momento —en los términos que admite la normativa— puede acreditarse que no ha habido incremento y, por tanto, que no se devenga la plusvalía.
En palabras del propio Casanovas: “Por tanto, si en la donación el valor declarado es inferior al de adquisición por parte del padre en su momento, no se tendrá que pagar plusvalía”.
Este punto resulta especialmente relevante en contextos de caída de precios o en inmuebles adquiridos en momentos de mercado alto.
¿Cómo se calcula hoy la plusvalía municipal?
Tras la reforma de 2021, el sistema de cálculo cambió sustancialmente para ajustarse a la doctrina del Tribunal Constitucional. La nueva regulación, recogida en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales tras su modificación por el Real Decreto-ley 26/2021 (BOE de 9 de noviembre de 2021), permite que el impuesto se determine a partir de un método objetivo basado en el valor catastral del suelo y unos coeficientes máximos fijados por ley en función de los años de tenencia.
El contribuyente, no obstante, puede optar por tributar conforme al incremento real si demuestra que este es inferior al resultante del método objetivo. Y, como se ha señalado, si acredita que no ha existido incremento alguno entre la adquisición y la transmisión, la operación queda no sujeta.
En una donación, el ayuntamiento utilizará el valor catastral del suelo que figure en el recibo del IBI y el periodo de generación del incremento para aplicar los coeficientes previstos en la ordenanza municipal, siempre dentro de los límites establecidos por la normativa estatal publicada en el BOE.
Plazos y gestión en Catalunya
En las donaciones, el plazo general para presentar la declaración o autoliquidación del impuesto es de treinta días hábiles desde la fecha de la transmisión. Así lo recogen de forma habitual las ordenanzas municipales.
En el caso del Ayuntamiento de Barcelona, la tramitación se realiza mediante autoliquidación a través de su sede electrónica, donde se especifica el plazo de treinta días hábiles para transmisiones inter vivos como las donaciones. Otros municipios catalanes pueden seguir sistemas similares o bien requerir una declaración para que el ayuntamiento practique la liquidación, pero el plazo suele ser el mismo.
En todo caso, incluso cuando se pretenda alegar inexistencia de incremento, es imprescindible cumplir con la obligación formal de declarar la transmisión dentro del plazo.
Bonificaciones: la diferencia entre herencia y donación
Existe una confusión frecuente entre el tratamiento de las herencias y el de las donaciones. La ley estatal permite que los ayuntamientos establezcan, con carácter potestativo, una bonificación de hasta el 95% de la cuota íntegra en transmisiones “mortis causa” a favor de descendientes, ascendientes o cónyuges, especialmente cuando se trata de la vivienda habitual del causante. Esta posibilidad también se recoge en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Sin embargo, esa bonificación está vinculada, con carácter general, a transmisiones por causa de muerte. En las donaciones en vida, lo habitual es que no exista una bonificación equiparable, salvo que la ordenanza municipal contemple algún supuesto específico. Por ello, no debe asumirse que donar en vida tenga el mismo tratamiento que heredar en términos de plusvalía municipal.
Más allá de la plusvalía municipal
Aunque el foco esté en la plusvalía municipal, conviene recordar que la donación de un piso en Catalunya puede tener otras implicaciones fiscales. El hijo deberá tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya gestión corresponde a la Generalitat de Catalunya. Además, el padre puede tener que declarar una ganancia patrimonial en su IRPF, si procede. Son impuestos distintos, con reglas diferentes, que deben analizarse conjuntamente antes de formalizar la donación.
En definitiva, donar un piso en Catalunya genera, como regla general, plusvalía municipal y el obligado al pago es el hijo que recibe el inmueble. No obstante, desde la reforma publicada en el BOE tras la sentencia del Tribunal Constitucional, existe una vía clara para que el impuesto no se devengue: acreditar que no ha existido incremento de valor del terreno entre la adquisición y la transmisión. Como resume Gilbert Casanovas, si el valor declarado en la donación es inferior al valor de adquisición que tuvo el padre en su momento, “no se tendrá que pagar plusvalía”.