¿Es mejor donar un piso en vida o dejarlo en herencia en Catalunya en 2026? Estos son los impuestos que pagarás
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
Hay que hacer frente al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, a la plusvalía municipal y al IRPF
Donar un piso a un hijo en Catalunya: esto es lo que se paga realmente en impuestos en 2026
Transmitir una vivienda en vida dentro del ámbito familiar es una posibilidad a tener en cuenta cuando se quiere legar un patrimonio a los hijos. Pero esta opción no siempre va acompañada de un conocimiento claro de lo que se tiene que pagar a nivel fiscal.
En Catalunya, donar un piso a un hijo sigue suponiendo una factura fiscal elevada, que no se limita solamente al temido Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y conviene analizarlo todo antes de llevarlo a cabo.
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones siempre va a cargo del hijo
Como prácticamente todo el mundo sabe, la donación de una vivienda entre padres e hijos está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), y en Catalunya esta gestión corresponde a la Agència Tributària de Catalunya (ATC). A diferencia de lo que ocurre en otras comunidades autónomas, la normativa catalana no prevé una bonificación general sobre la cuota del impuesto, por lo que el importe que resulta del cálculo suele ser el que acaba pagándose.
Este impuesto lo asume el hijo que recibe la vivienda. Para su cálculo se tiene en cuenta el valor declarado del inmueble, el parentesco (los hijos se encuadran en el grupo II) y el patrimonio preexistente del donatario, tal y como se explica desde la Agència Tributària de Catalunya. Cuando la donación se formaliza en escritura pública, se aplica una tarifa reducida específica, con tipos del 5% hasta los primeros 200.000 euros, del 7% hasta los 600.000 euros, y del 9% para el importe que exceda esa cantidad.
En la mayoría de donaciones de pisos, sobre todo si no se trata de vivienda habitual, no se añaden reducciones, por lo que la base imponible y la base liquidable suelen coincidir.
En caso de constituir como primera vivienda habitual puede aplicarse una reducción del 95% del valor de la vivienda, con una reducción máxima de 60.000 euros (límite que se fija en 120.000 euros para los donatarios que tengan un grado de discapacidad igual o superior al 65%), tal y como explica Soledad Carbonero Carbonero, abogada de Legálitas. Eso sí, la reducción está sujeta a los requisitos exigidos por la normativa catalana como por ejemplo la edad del donatario (máximo 36 años), sus niveles de renta (no puede haber tenido una base imponible total en el IRPF superior a 36.000 € en el último ejercicio) y la obligación de mantener el inmueble como residencia habitual durante un plazo de 5 años.
También se aplicaría la reducción en caso de que la donación sea de un terreno para que el descendiente construya su primera vivienda habitual.
Estos son los impuestos que no paga el hijo, pero sí los padres
Más allá del ISD, donar un piso genera otros dos impuestos que recaen sobre los padres y que forman parte del coste real de la operación.
El primero es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocida como plusvalía municipal. Este se paga al ayuntamiento donde se ubica la vivienda y grava el aumento de valor del suelo desde la fecha de adquisición hasta la de la donación. Su importe depende de factores como los años de tenencia del inmueble y el valor catastral del suelo, y corresponde siempre al donante. No obstante, hay que tener claro que este es un impuesto de carácter voluntario ya que son los ayuntamientos los que deciden si imponerlo o no, y como bien explica Soledad Carbonero Carbonero, hay algunos municipios de pequeña población que no tienen establecido este impuesto y por lo tanto no se paga nada.
El segundo es el IRPF del donante y se aplica en todo el territorio español. A efectos fiscales, Hacienda considera que la donación puede generar una ganancia patrimonial, que se entiende como la diferencia que hay entre el valor por el que los padres adquirieron el piso en su día y el valor declarado en la donación. Si existe ganancia, esta tributa en la base del ahorro del IRPF, con tipos que en 2026 oscilan entre el 19% y el 30%, en función del importe de la ganancia, tal y como cuenta Soledad Carbonero Carbonero.
Por el contrario, el hijo que recibe la vivienda no tributa en su IRPF, ya que la adquisición del inmueble se grava exclusivamente a través del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Cabe destacar que estos dos impuestos que recaen sobre los padres y que forman parte del coste real de la operación no están sujetos al ámbito catalán exclusivamente, ya que el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana corresponde a los municipios y el IRPF se aplica en idénticos términos en todo el territorio español.
En definitiva, donar un piso a un hijo en Catalunya en 2026, sin aplicar bonificaciones importantes en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones como sí las hay en otras comunidades como Madrid o Andalucía, implica asumir un coste fiscal elevado, que además va más allá de este impuesto, tal y como hemos visto.
Conocer de antemano qué se paga y quién lo paga resulta clave para evitar sustos y para valorar si realmente esta es la mejor manera de transmitir una vivienda dentro del ámbito familiar.
Recibir la donación de una vivienda tiene efectos en el reparto de la herencia
Más allá del impacto fiscal inmediato, la donación de una vivienda entre padres e hijos también puede tener “efectos relevantes” en el reparto futuro de la herencia, un aspecto que a menudo pasa desapercibido en el momento de formalizar la operación, del que hace hincapié el notario Jaime Calvo Francia. Y es que la colación es una figura jurídica que puede condicionar cómo se computa esa donación cuando se produzca la sucesión del causante, especialmente en familias con varios herederos.
“La colación supone la obligación del legitimario de traer a la masa hereditaria el valor de los bienes que le fueron donados en vida por el causante”, explica. En la práctica, cuando una donación se realiza con obligación de colacionar,”se entiende que se ha realizado como un anticipo de su herencia y por consiguiente, los descendientes que concurran como coherederos a la sucesión de un ascendiente común deben colacionar, a los efectos de la partición de la herencia el valor de los bienes donados”, cuenta Calvo Francia.
La normativa catalana regula esta cuestión a través del artículo 464-17 del Libro Cuarto del Código Civil de Catalunya, que establece que el causante no puede ordenar con posterioridad a la donación que esta sea colacionable, dado el carácter contractual del acto. Sin embargo, “sí puede dispensar la colación en testamento, codicilo y pacto sucesorio y puede también excluirla en su sucesión”. Además, los coherederos que pudieran beneficiarse de la colación pueden renunciar a hacerlo, lo que añade un elemento más de flexibilidad, pero también de complejidad, a la planificación patrimonial, tal y como explica Calvo Francia.
Este enfoque que no siempre se tiene en cuenta o se conoce, deja claro que al donar una vivienda en vida, no solo conviene analizar el coste fiscal inmediato de la operación, sino también sus consecuencias civiles a medio y largo plazo, ya que pueden influir de forma directa en el equilibrio entre herederos cuando llegue el momento de repartir la herencia.