Aunque encaramos ya el último cuatrimestre de 2025, cientos de miles de ciudadanos aún pueden reclamar los gastos de su hipoteca este año. Conviene recordar que la justicia europea y española han ido corrigiendo los desequilibrios en la formalización de estos préstamos y los derechos de los consumidores se están asentando, y uno lo puede comprobar si analiza los pasos a seguir. Si tienes dudas, consulta los pasos sobre cómo contratar una hipoteca gracias al asesoramiento de los expertos de Legálitas.
La Justicia española hace tiempo que reconoce que hay cláusulas abusivas pero el panorama legal para la reclamación no está claro’.
El punto de inflexión que ha marcado este año ha sido la última sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) del 13 de marzo, con la que el panorama queda más claro que nunca: se pueden reclamar, pero existen plazos.
Una década de batallas legales
Para situarnos, conviene recordar que el conflicto por los gastos hipotecarios arrancó hace una década. En 2015, el Tribunal Supremo dictó la sentencia 705/2015, en la que calificó de abusivas las cláusulas que imponían todos los costes de formalización al consumidor. Aquella resolución abrió la puerta a que miles de hipotecados reclamaran lo pagado de más, pero no fijaba con claridad qué conceptos debían devolverse.
A partir de entonces, distintos fallos del Supremo y, sobre todo, del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, han ido completando el puzle. En 2020, esta corte de Luxemburgo estableció que los bancos debían devolver íntegramente registro, gestoría y tasación, y al 50% los gastos de notaría.
En los años siguientes, el Supremo español afinó la doctrina, consolidando ese reparto. De hecho, en el caso de hipotecas posteriores a junio de 2019 se atribuye al Banco todos los gastos de constitución de hipoteca salvo la tasación, y si el cliente quisiera una copia de la escritura, en ese caso tendría que abonar la copia (art.14 e Ley 5/2019 de 15 de marzo). En este caso, solo se podrá reclamar si se ha incumplido la Ley.
Los trámites para recuperar los gastos pueden ser todo un ejercicio de equilibrios y paciencia
El resultado: se podían reclamar entre 1.500 y 3.000 euros de media, dependiendo de la cuantía de la hipoteca y de la provincia en la que se firmó.
¿La sentencia que lo cambia todo?
Como se ha apuntado, el pasado 13 de marzo, el TJUE volvió a pronunciarse. En el asunto C-230/24, los jueces europeos dejaron claro que la nulidad de una cláusula abusiva no prescribe nunca. Es decir, cualquier cliente, aunque haya firmado su préstamo en 2003 o 2007, puede pedir que se declare abusiva la cláusula de gastos.
Sin embargo, sí estableció un límite para la restitución: el derecho a recuperar el dinero prescribe a los cinco años desde que la sentencia que declara la nulidad sea firme. Este matiz es fundamental, porque hasta ahora algunos tribunales españoles venían aplicando plazos distintos, generando inseguridad jurídica. Según el Código de Comercio, hay obligación de guardar los documentos entre 5 y 6 años. De lo contrario, se dificulta la obtención de las facturas necesarias para reclamar.
Los jueces europeos dejaron claro que la nulidad de una cláusula abusiva no prescribe nunca.
El TJUE también precisó que el plazo de prescripción no empieza a contar desde la firma de la hipoteca ni desde el pago de los gastos, sino desde el momento en que el consumidor conoce de manera efectiva que la cláusula es abusiva, generalmente al dictarse la sentencia.
Poniendo la lupa en España
Según la Memoria de Reclamaciones del Banco de España, en 2024 se alcanzó un récord histórico de 56.099 reclamaciones, un incremento del 69 % respecto a 2023. Si miramos en detalle los datos del organismo destaca que:
- De ellas, el 60 % estuvieron relacionadas con préstamos hipotecarios y, sobre todo, con los gastos de formalización.
- Solo 19,7 % fueron admitidas a trámite, debido a que la institución carece de competencia para resolver sobre cláusulas abusivas.
- De los casos admitidos (11.062), el 64 % concluyeron a favor del consumidor, y en el 79 % de estos la entidad bancaria acató o alcanzó algún acuerdo.
- Las devoluciones ascendieron a más de 5,07 millones de euros, un 16 % más que en 2023, con un importe medio de 458,72 € por reclamación.
Estas cifras demuestran que muchos afectados están levantando la voz; sin embargo, las devoluciones por este canal son modestas: representan una pequeña fracción de cuánto puede recuperarse vía judicial. Por eso es tan importante tener detrás un buen asesoramiento, como el que ofrece Legálitas.
Notaría, registro de la propiedad o tasación son algunos de los gastos de nuestra hipoteca que podemos recuperar.
¿Qué gastos son reclamables?
Una vez conocida la base jurídica y entrando en detalles prácticos, conviene saber qué podemos recuperar de la gestión que hicimos al formalizar nuestra hipoteca podemos reclamar. En concreto, a día de hoy en septiembre de 2025 podemos reclamar los siguientes gastos:
- Notaría: devolución del 50 % porque tanto el banco como el ciudadano se benefician de este servicio.
- Registro de la propiedad: devolución del 100 % ya que el banco es el único beneficiario.
- Gestoría: devolución del 100 % si fue impuesta por el banco, como ocurre en muchos casos.
- Tasación: devolución del 100 %, si el banco quien exigió la tasación para conceder el préstamo.
- Otros conceptos: comisiones de apertura, intereses abusivos o cláusulas de vencimiento anticipado también pueden reclamarse, pero requieren un análisis individualizado.
La mayoría de las personas que firmaran una hipoteca antes de 2019 podrás reclamar.
¿Quién puede reclamar?
En principio, puede reclamar cualquier persona que firmara una hipoteca en la que los gastos se cargaron íntegramente al prestatario, lo que solía ocurrir en la mayoría de contratos anteriores a 2019.
No importa si la hipoteca sigue vigente o ya está cancelada. Tampoco si la vivienda ha sido vendida. Lo relevante es que existiera la cláusula abusiva en el contrato original.
En el caso de hipotecas posteriores a 2019, la Ley de Crédito Inmobiliario cambió el reparto de los gastos, atribuyendo la mayor parte al banco. En esos casos, la posibilidad de reclamar es mucho más limitada.
Antes de iniciar la reclamación, conviene tener en cuenta varios aspectos.
Nulidad frente a restitución: la diferencia clave
Otro detalle que debes tener en cuenta si vas a iniciar una reclamación de estos gastos hipotecarios es que la sentencia de marzo de 2025 también ha introducido una distinción que conviene tener muy presente:
- La nulidad de la cláusula abusiva es imprescriptible. No importa cuántos años hayan pasado desde que se firmó la hipoteca, siempre se puede pedir que se declare nula.
- La restitución del dinero, en cambio, sí tiene plazo: cinco años desde la firmeza de la sentencia que declare la nulidad.
En la práctica, esto significa que si un cliente demanda en 2025 y obtiene una sentencia favorable en 2026, tendrá hasta 2031 para recuperar las cantidades.
Aunque pueda parecer complejo, si se siguen una serie de procedimientos y consejos, es muy probable que la reclamación llegue a buen puerto.
El procedimiento paso a paso
1. Reunir la documentación
La base de toda reclamación es la escritura del préstamo hipotecario y las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Si no se conservan, es posible solicitarlas al notario o al registro de la propiedad.
2. Reclamación extrajudicial
El primer paso es enviar una carta al banco solicitando la devolución de las cantidades. La entidad dispone de dos meses para responder. Muchas entidades rechazan la reclamación o no contestan, lo que abre la puerta a la vía judicial.
3. Demanda judicial
Si no hay acuerdo, se interpone demanda ante el juzgado especializado en cláusulas abusivas. Es obligatorio acudir con abogado y procurador.
4. Sentencia y ejecución
Si el juez da la razón al consumidor, el banco deberá devolver las cantidades más los intereses legales desde el pago. Además, en la mayoría de los casos, será condenado a pagar las costas.
El tiempo medio de tramitación de una reclamación de este tipo puede ir de entre seis meses hasta los dos años
¿Cuánto tiempo y dinero te puede costar?
El tiempo medio de tramitación varía entre seis meses y dos años, según la carga de trabajo de los juzgados. En cuanto a los costes, muchos despachos trabajan con un sistema de “a éxito”: solo cobran si el cliente gana.
Para el consumidor, el riesgo económico es bajo, ya que si obtiene sentencia favorable el banco suele ser condenado a pagar también las costas.
Bufetes especializados señalan que la mayoría de demandas se resuelven de manera favorable al consumidor. Hay casos en los que una familia recupera más de 4.500 euros, especialmente si la hipoteca era elevada y los gastos de tasación y gestoría fueron significativos.
En ocasiones, el banco opta por llegar a un acuerdo antes del juicio para evitar condenas en costas, lo que agiliza el cobro.
Repasa tu hipoteca incluso si piensas que no puedes acogerte a la reclamación.
¿Dudas? Aquí tienes algunas de la pregunta más frecuentes (FAQS)
1
¿Qué pasa si ya reclamé hace años y me lo denegaron?
Puedes volver a reclamar si la denegación no fue mediante sentencia firme, ya que el TJUE ha modificado el marco legal.
2
¿Y si no conservo las facturas?
Pueden solicitarse copias a notarios y registros, aunque conllevan un pequeño coste.
3
¿Es necesario contratar un abogado?
Para la vía judicial sí. En la extrajudicial puedes presentar la reclamación por tu cuenta, aunque contar con asesoramiento suele agilizar el proceso.
4
¿Qué intereses se aplican?
El interés legal del dinero desde la fecha en que se pagaron los gastos, lo que puede incrementar notablemente la cantidad final a percibir.
Algunos ejemplos prácticos
Quizá toda esta información te resulte un poco costosa de digerir de buenas a primeras. Te mostramos algunos ejemplos prácticos:
Ejemplo 1
Hipoteca firmada en 2006, cancelada en 2018
Aunque la vivienda ya esté pagada, el consumidor puede reclamar porque la cláusula era abusiva. El plazo de cinco años para la restitución empezará a contar desde que obtenga sentencia firme.
Ejemplo 2
Reclamación extrajudicial en 2019, sin demanda posterior
El banco puede alegar que el consumidor ya conocía su derecho entonces, pero la nueva doctrina del TJUE otorga más margen, siempre que no exista una sentencia previa.
Ejemplo 3
Demanda presentada en 2025
El plazo de prescripción de cinco años se abrirá cuando esa sentencia sea firme, no antes.
Recomendaciones finales para una reclamación exitosa
Si quieres tener éxito en tu reclamación, no debes descuidar estos últimos detalles:
- No dejar pasar el tiempo: aunque la nulidad no prescribe, la devolución del dinero sí tiene plazo.
- Recuperar toda la documentación posible que se haya conservado.
- Consultar con profesionales especializados en derecho bancario.
- Presentar cuanto antes la reclamación extrajudicial.
Ten en cuenta que la sentencia del TJUE del mes de marzo ha despejado la confusión existente sobre los plazos para reclamar. Además, al ser una cuestión que lleva coleando durante una década, ya existe jurisprudencia que nos ayudará a ver si nuestro caso puede salir adelante en los tribunales.
Por último, los bancos parecen que se han sumado a eso de que «es mejor un mal acuerdo que un buen juicio» y están más dispuestos a tratos extrajudiciales para evitar condenas en costas.
Incluso si crees que no necesitas reclamar, repasa tu situación. Según algunos despachos, más del 60 % de las hipotecas firmadas antes de 2019 incluyen cláusulas abusivas de gastos. Si estás dudando en iniciar el proceso, no dudes en contactar con Legálitas para que te expliquen si tienes derecho a reclamar.
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