El mercado inmobiliario del alquiler en Barcelona es una olla a presión que no da signos de descompresión. Al contrario. La falta de oferta sigue resultando palmaria. Las bajas de contratos de arrendamiento superan las altas en la capital catalana, tal y como indican los últimos datos del Incasòl, mientras que la inversión para construir pisos de alquiler va a la baja por una regulación que no ayuda, constatan las consultoras especializadas.
“Prácticamente no hay proyectos para el alquiler en Barcelona”, afirma Olga Beltrán, responsable de Living en Catalunya de CBRE. El contexto regulatorio desincentiva las operaciones, con normas que cambian “cada seis meses”, destaca esta experta, y que dejan en una situación de cierta desventaja al propietario.
La evolución de la inversión en obra nueva para arrendar da una medida de la situación. Retrocede y está prácticamente estancada a los niveles del 2019, indican los datos de CBRE. Ese año, previo a la pandemia, el capital destinado a levantar vivienda de alquiler se situó en 77 millones de euros. Los dos años siguientes creció, hasta firmar un año 2022 excepcional, de 792 millones de euros, por una operación poco común de grandes volúmenes: la compra por parte del fondo alemán Patrizia a BeCorp de 10 activos residenciales de edificios recién completados y otros en fase de ejecución por 600 millones de euros.
Pero desde entonces, la inversión ha caído fuertemente hasta retroceder a cantidades de hace seis años. De hecho, el capital está empezando a desinvertir. El propio Patrizia ha puesto a la venta una parte de la cartera que adquirió hace tres años, con cerca de 550 unidades, porque el entorno ya no le resulta rentable, según fuentes del mercado.
Europeos y estadounidenses copan la compra de inmuebles de lujo en la capital catalana
“Barcelona y Catalunya en general tiene particularidades que limitan la inversión”, añade Carolina Pérez, directora de la Oficina de Barcelona de Colliers.
Esta experta explica cómo el tope a los alquileres fruto de la aplicación de la ley de Vivienda -Catalunya es la comunidad que con mayor fuerza se ha adherido a ella-, junto a la reserva del 30% para vivienda social han provocado que la inversión institucional para alquiler se haya vuelto “prácticamente inviable”. “Los promotores –continúa Pérez- se han trasladado fuera de Barcelona, al área metropolitana”.
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En cuanto al perfil del inversor residencial, fondos y promotoras son los grandes protagonistas, con dos tercios del total transaccionado en vivienda en el 2024, indican los datos de CBRE. El inversor privado, por su parte, ha aumentado su huella representando el 11% del total.
Por origen, el mercado barcelonés destaca por una gran diversidad, en contraste con el de Madrid, donde el inversor latinoamericano que huye de la corriente política progresista de la zona domina la actividad. “Europeos y estadounidenses son los más numerosos”, apunta Carolina Pérez, de Colliers. Los asiáticos, que vivieron cierto auge cuando se anunció el final de las Golden Visa, suponen en total una porción pequeña del pastel.
Los inversores buscan activos con elementos modernistas en barrios con fuerte cultura local
En cuanto al segmento de lujo, muy boyante en la capital española, mantiene una fuerte demanda en Barcelona. Pero la oferta sigue siendo insuficiente y existen pocos edificios enteros destinados a este mercado.
Aquí, predominan las transacciones de viviendas individuales, con especial atractivo de los inmuebles con elementos modernistas situados en barrios con una fuerte cultura local. Es lo que buscan europeos y norteamericanos en Barcelona.
