Carlos Sánchez, administrador de fincas: “Muchos vecinos piensan que lo único que les pertenece es el interior de su piso, cuando el edificio y las zonas comunes también son suyas y deben mantenerse”
Vivienda
Carlos Sánchez, administrador de fincas colegiado y secretario del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida, aclara algunas de las dudas más habituales entre las comunidades de vecinos
Carlos Sánchez, administrador de fincas colegiado y secretario del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida
A Carlos Sánchez nunca le hizo falta imaginarse pilotando naves espaciales ni apagando incendios para responder a la pregunta clásica de la infancia: “¿Qué quieres ser de mayor?”. Lo tenía claro. Mientras otros soñaban con camisetas de fútbol o cascos de moto, él quería ser administrador de fincas. Una elección poco habitual para un niño, pero nada casual: en su casa, gestionar comunidades era el día a día. “Mis padres empezaron a trabajar como administradores en una habitación de nuestro piso, y yo veía cómo atendían problemas de vecinos y solucionaban situaciones de todo tipo”, recuerda Sánchez en conversación con La Vanguardia. Aquella habitación improvisada acabó convirtiéndose en una empresa familiar que hoy suma más de una decena de empleados y gestiona más de 300 comunidades en Badalona.
Sánchez acompañó ese crecimiento con formación académica: estudió Administración y Dirección de Empresas y Gestión de la Innovación, para prepararse para ejercer el oficio que había mamado desde pequeño. Define la profesión como “intensa”, pero a la vez profundamente estimulante. “Al final, estás acompañando el día a día de las comunidades y ayudando a gestionar el patrimonio más valioso que suele tener la gente”, explica.
Hoy, además ejercer como administrador en la empresa familiar, es el secretario del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida, desde donde observa de primera mano la evolución de un sector tan complejo como imprescindible. Desde este diario hablamos con él para entender mejor los retos de una profesión que, aunque discreta, sostiene la convivencia de miles de hogares.
El administrador de fincas es el responsable de velar por el buen funcionamiento y la conservación del inmueble
¿Cuáles son las principales funciones de un administrador de fincas?
El administrador de fincas es el responsable de velar por el buen funcionamiento y la conservación del inmueble. Sus funciones abarcan desde la gestión económica y contable —presupuestos, cobros, pagos y liquidaciones— hasta la coordinación de los servicios de mantenimiento del edificio. Además, ejerce como secretario de la comunidad, lo que implica levantar acta en las reuniones, custodiar la documentación y asegurarse de que las decisiones adoptadas en junta se ajusten a la ley. En resumen, es el gestor, mediador y asesor técnico-jurídico que acompaña a la comunidad para que todo funcione correctamente.
Las comunidades más fáciles suelen estar formadas por vecinos implicados, comunicativos y que confían en la gestión del administrador de fincas
¿Considera que la administración de fincas es una labor más técnica o que requiere en mayor medida habilidades psicológicas y de gestión interpersonal?
Diría que es una combinación de ambas. La parte técnica es fundamental: normativa, contabilidad, seguridad en las obras, subvenciones y, ahora, también nuevas tecnologías. Sin embargo, el día a día demuestra que la clave está en las habilidades sociales. Un buen administrador necesita escuchar, mediar y comunicar con empatía, pero también con firmeza. Trabajamos con personas que comparten un espacio común y que, a menudo, tienen intereses o sensibilidades distintas, lo que influye directamente en la convivencia y en la gestión diaria.
Las comunidades más fáciles suelen estar formadas por vecinos implicados, comunicativos y que confían en la gestión del administrador de fincas
¿Hay comunidades especialmente “fáciles” o “difíciles” de llevar?
Realmente creo que sí. Diría que hay dos grandes perfiles. Las comunidades más fáciles suelen estar formadas por vecinos implicados, comunicativos y que confían en la gestión del administrador de fincas. Cuando hay participación y una buena comunicación, todo fluye con mucha más facilidad. En cambio, las comunidades más complicadas suelen ser aquellas donde existen conflictos antiguos, impagos o una falta general de participación. Muchas veces el gran problema es precisamente la poca asistencia a las reuniones o la falta de comunicación de incidencias importantes. Curiosamente, la dificultad no depende tanto del tamaño del edificio. Una comunidad de 200 vecinos no tiene por qué ser más complicada que una de 10. Al final, cuando hay transparencia y colaboración, todo funciona mejor. Lo determinante no es el número de viviendas, sino la personalidad y la actitud de las personas que conviven en la comunidad.
Por suerte, en los administradores de fincas contamos con el CEMCAF, el Centro de Mediación Inmobiliaria del Consell de Col·legis d’Administradors de Finques de Catalunya. Cuando una comunidad llega a un punto de conflicto en el que el administrador está demasiado implicado o existe demasiada confianza, puede intervenir un mediador externo —otro administrador especializado en resolución de conflictos— que ayuda a reconducir la situación.
En su experiencia, ¿qué perfiles de vecino generan más conflictos o complicaciones dentro de una comunidad?
No hablaría de un perfil único, sino de ciertas actitudes que se repiten. Por ejemplo, quienes nunca asisten a las reuniones, pero después critican todas las decisiones tomadas: no se implican, pero cuestionan lo que otros han decidido. También está quien no considera los elementos comunes como parte de su propiedad. Muchas personas creen que lo único que les pertenece es el interior de su piso, cuando en realidad el edificio y las zonas comunes también son suyas y aportan valor al conjunto. Esto suele derivar en una negativa a invertir en rehabilitaciones necesarias.
Otro perfil frecuente es el de quien intenta imponer su criterio sin escuchar al resto. Siempre existe esa figura que piensa que sabe más que los demás y dificulta el diálogo y la toma de decisiones. En cambio, el vecino informado y participativo suele ser el mejor aliado del administrador y también del presidente de la comunidad —que, al fin y al cabo, es un vecino más—, porque realmente valora el trabajo y la implicación que hay detrás de cada gestión.
Los ruidos suelen ser uno de los problemas más frecuentes entre vecinos
¿Qué tipo de conflictos entre vecinos son más comunes?
Los ruidos suelen ser uno de los problemas más frecuentes: fiestas, animales de compañía —cada vez más— y situaciones como perros que se quedan solos en casa y lloran o ladran. También son habituales los ruidos procedentes de bares cercanos. Otro foco de conflicto son los impagos de cuotas y los desacuerdos en las decisiones de las reuniones. A veces, cuando dos vecinos no coinciden en un punto del orden del día, la tensión aumenta. En cuestiones como reparaciones o filtraciones es imposible resolverlo todo al momento: primero hay que localizar el origen del problema y seguir un proceso técnico. Aun así, la mayoría de situaciones se solucionan con diálogo y recordando las normas.
La situación más complicada para un presidente de comunidad es gestionar un conflicto vecinal grave o dirigir una obra importante
¿Qué mantenimiento preventivo recomiendas siempre tener contratado?
Lo más importante para un buen mantenimiento en una comunidad es contar con un administrador de fincas colegiado, que garantice una gestión eficiente y un control adecuado del gasto. Al trabajar con muchos proveedores, conocemos los precios del mercado y podemos negociar mejores condiciones para la comunidad. También es clave revisar los contratos antiguos, como seguros o servicios, porque a menudo se mantienen por inercia y terminan siendo más caros de lo necesario. Actualizarlos o compararlos cada año puede suponer un ahorro significativo. Pero, sobre todo, la mejor forma de ahorrar es planificar un mantenimiento preventivo: mantener antes que reparar. Centralizar contratos, aprovechar subvenciones y ayudas públicas —con el apoyo de oficinas técnicas especializadas— y prever un fondo de reserva ayuda a evitar derramas inesperadas, que son lo que más preocupa a los vecinos.
Muchos compradores se fijan solo en que el piso sea bonito o grande, pero no valoran el estado del edificio, y eso puede traer más gastos en el futuro
¿Cuál diría que es la situación más complicada a la que puede enfrentarse un presidente de comunidad durante su mandato?
Sinceramente, creo que las situaciones más difíciles para un presidente son la gestión de un conflicto vecinal grave o la dirección de una obra importante, especialmente cuando implica una inversión elevada por parte de los propietarios. Ambos escenarios generan tensión, decisiones impopulares y una gran carga de responsabilidad. Por eso es fundamental que el presidente cuente con el apoyo de un administrador de fincas colegiado que actúe como asesor técnico y jurídico. Ese acompañamiento aporta objetividad, criterio y orientación en la toma de decisiones, y ayuda al presidente a afrontar sin miedo los problemas más complejos. El administrador es quien aporta la serenidad y el enfoque profesional que estas circunstancias requieren.
Si se cuelgan luces o adornos grandes en el edificio, es recomendable consultarlo previamente con la comunidad
¿Qué es lo que se debe tener en cuenta antes de comprar un piso con comunidad de vecinos?
Destacaría tres aspectos importantes. El primero es el estado económico de la comunidad y, especialmente, comprobar que el piso que quieres comprar no tenga deudas. Esto se resuelve fácilmente solicitando al administrador un certificado de estar al corriente de pago.
También es clave saber si existen obras aprobadas o pendientes de ejecutar en fechas cercanas a la compra. Hay que recordar que, cuando una obra ya está aprobada y las cuotas tienen un vencimiento fijado, el propietario vendedor es quien debe asumir esos pagos antes de transmitir la propiedad, aunque siempre puede haber acuerdos entre las partes.
Otro punto muy importante —y que a menudo se pasa por alto— es el ambiente vecinal del edificio. Conviene preguntar a los vecinos cómo es la convivencia y qué ambiente hay en la comunidad. Para mí, lo más determinante es saber si la comunidad está gestionada por un administrador de fincas colegiado, lo que garantiza orden, seguridad y un respaldo profesional. Muchos compradores se fijan solo en que el piso sea bonito o grande, pero no valoran el estado del edificio, y eso puede traer más gastos y problemas en el futuro.
Es clave saber si existen obras aprobadas o pendientes de ejecutar en fechas cercanas a la compra de un piso
Ahora que se acerca la Navidad, ¿hasta qué punto se puede decorar una escalera o el portal sin infringir normas de la comunidad?
Siempre que las decoraciones estén consensuadas por los vecinos, no requieran una reunión específica y no causen molestias ni incumplan la normativa local, no debería haber ningún problema. Si se cuelgan luces o adornos grandes, es recomendable consultarlo previamente con la comunidad. En general, se trata de aplicar el sentido común: que nadie se sienta incómodo y que no existan riesgos eléctricos o de incendio. De hecho, recomendaría que las comunidades organicen este tipo de acciones conjuntamente, al menos en las zonas comunes de acceso. Son momentos agradables que acercan a los vecinos y, siempre que se respeten las normas, resultan muy positivos porque fomentan la convivencia y generan un ambiente más humano.
Cada vez hay más conciencia sobre el valor del patrimonio común y la importancia de la convivencia
¿Cree que, en general, los españoles son buenos vecinos?
Bueno, depende mucho del tipo de comunidad, pero en general diría que sí. Cada vez hay más conciencia sobre el valor del patrimonio común y la importancia de la convivencia. Eso sí, aún mantenemos un poco la mentalidad de “lo mío antes que lo nuestro”, pero la educación y la mezcla de perfiles vecinales están ayudando mucho al cambio.
Si pudiera dar un solo consejo a todos los vecinos de España, ¿cuál sería?
Diría que lo importante es participar y asegurarse de que la comunidad cuenta con un administrador de fincas colegiado. De este modo, los propietarios tienen el respaldo de un colegio profesional. Una comunidad funciona bien cuando sus vecinos se implican, asisten a las juntas y confían en la gestión del administrador colegiado. Al final, las personas necesitan una atención constante y una comunicación eficaz.