El nuevo marco legal del alquiler desplaza la inversión hacia otros activos inmobiliarios: ¿qué alternativas ganan terreno?
Mercado inmobiliario
Locales comerciales, plazas de garaje y trasteros pueden ofrecen rentabilidades superiores a las del mercado residencial
Construcción de viviendas en un barrio de Barcelona
El endurecimiento de la regulación sobre arrendamientos de vivienda está provocando en Catalunya la fuga del pequeño inversor hacia activos del mercado inmobiliario que percibe como más seguros, según sostienen desde el sector. Los bienes inmuebles que despiertan ahora un mayor interés son locales comerciales, plazas de garaje y trasteros. “Cada semana nos llegan dos o tres inversores de residencial que buscan alternativas al alquiler de vivienda”, explica Gerard Marcet, socio fundador de Laborde Marcet.
El control de rentas y un marco legal más restrictivo para el alquiler de temporada, segmento al que ha venido emigrando en los últimos años parte del alquiler de vivienda habitual, así como una fiscalidad más gravosa están detrás del cambio de tendencia. En este contexto, prosigue Marcet, “el inversor se va a Madrid, Valencia, Andorra o bien deja de invertir en el mercado inmobiliario o lo hace en segmentos alternativos”. El más pujante, según la consultora inmobiliaria, es el de locales comerciales en zonas prime y pequeñas ramblas comerciales.
Un supermercado en los bajos de un edificio en Barcelona
“Ahora mismo comprar una vivienda para alquilar tiene un riesgo altísimo porque la ley desprotege al inversor”, valora Christian Gracia, director de Inversión, Suelo y Obra Nueva de Forcadell. En este sentido aclara que, si bien el inversor no renuncia a la rentabilidad, esta ya no es un factor tan importante como el hecho de conseguir rentabilizar su ahorro fuera de un mercado residencial en el que hay caseros que “han tenido que sufragar hipotecas durante largo tiempo sin percibir renta alguna por parte del inquilino o incluso, al recuperar el bien inmueble, este les ha quedado destrozado”.
Este tipo de inversor inmobiliario suele decantarse “por activos tangibles como locales comerciales o plazas de garaje”, aunque también hay otros que deciden seguir en el mercado del alquiler de temporada o, incluso, deshacerse de sus pisos “para guardar el dinero en el banco, invirtiendo una parte en bolsa”, cuenta Gracia. Una muestra más de que el dinero es miedoso y, cuando se avecinan cambios en un mercado que no le benefician, sale huyendo. Y la vivienda no es una excepción, a pesar del vigoroso crecimiento que esta clase de activo ha experimentado en los últimos años.
Rentabilidad de hasta el 6%
Inversión en locales comerciales
El apetito inversor por el sector residencial se está trasladando al mercado inmobiliario de empresas, donde destacan los locales comerciales. Estos pueden ofrecer rentabilidades iguales o incluso superiores a las del alquiler de vivienda, cuya media, en ciudades como Barcelona, se sitúa entre el 3,5% y el 6%, dependiendo de la zona en la que estén ubicados. En los emplazamientos más céntricos de la ciudad, los locales pueden generar una rentabilidad neta del 3,5%, mientras que esta alcanza alrededor del 6% en segundas líneas comerciales, como la rambla del Poblenou, Gran de Gràcia, Travessera de Gràcia o ronda Universitat, según las cifras que maneja Laborde Marcet. Fuera de Barcelona, puede ser una opción de inversión rentable en emplazamientos céntricos de ciudades con fuerte tejido comercial.
En todo caso, el asesoramiento en este tipo de operaciones es fundamental si no se tiene suficiente conocimiento del sector, señalan, pues “la rentabilidad puede variar mucho de una calle a otra”. El rendimiento dependerá de varios factores: ubicación, tipología del local y precio de compra. Es por todo ello que es preciso hacer un análisis exhaustivo, comprobando si el edificio ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE), si hay posibles derramas y consultando los estatutos de la comunidad en busca de acuerdos que limiten la actividad comercial. “También es importante la fachada, la altura de los locales, la anchura de la acera, ya que la opción de poder abrir, por ejemplo, una cafetería con terraza podría duplicar el valor del local”, comenta Marcet.
La inversión en locales comerciales sería recomendable “para cualquier tipo de inversor en busca de seguridad y rendimiento”. Eso sí, hace falta disponer de un capital significativo. En capitales como Barcelona, el precio de un bien inmueble de esta tipología que ofrezca una rentabilidad razonable se sitúa entre el medio millón y los tres millones de euros. Si la capacidad inversora es menor, existe otra clase de activos inmobiliarios más asequibles.
Rentabilidad de hasta el 10%
Invertir en trasteros
Otro activo en el que se fijan los inversores procedentes del mercado residencial son los trasteros. “Uno de nuestros clientes, considerado gran tenedor por tener cinco viviendas en Catalunya, decidió vender una de ellas e invertir el dinero en varios trasteros, porque esta tipología de inmuebles no computan como vivienda”, explica Jonathan Rocotovich, fundador de la empresa MultiTrastero.
Un trastero con dos niveles
Este segmento inmobiliario alternativo ofrece rentabilidades netas de entre el 8 % y el 10 % anual, dependiendo del tamaño, la ubicación y las características del espacio. Según Rocotovich, la mayoría de los inversores opta por trasteros de pequeño o mediano tamaño, con precios que oscilan entre 7.000 y 12.000 euros. Estos espacios se alquilan habitualmente por entre 70 y 120 euros al mes, lo que genera una rentabilidad atractiva incluso después de descontar los gastos de mantenimiento. “No hay mucho que se pueda estropear en un trastero”, señala.
En el caso de esta compañía, especializada en este segmento de mercado, construye entre 70 y 100 trasteros al año en locales de planta baja ubicados en zonas urbanas densamente pobladas, donde abundan los pisos pequeños y la falta de espacios de almacenaje. El 40% se venden a inversores. “Queremos estar donde vive la gente, dentro de la ciudad”, aclara Rocotovich, quien asegura que, cuando fundó el negocio en el 2007, las compañías que operaban en este segmento se podían contar con los dedos de una mano, y que en la actualidad ya son más de 650 en España dedicadas a esta actividad en auge.
A la hora de decantarse por esta alternativa de inversión, hay que tener en cuenta una serie de aspectos, como la calidad constructiva -es importante que sean ignífugos-, que cuenten con sistemas de ventilación adecuados y con la licencia de actividad.
Rentabilidad media del 6%
Invertir en garajes
Otra de las inversiones inmobiliarias más asequibles son las plazas de aparcamiento. Si bien es cierto que en grandes urbes como la capital catalana se promueven medios de transporte colectivos o compartidos en detrimento del uso del vehículo privado, “sigue habiendo necesidad de plazas de parking porque hay muchas zonas de aparcamiento en la calle que han desaparecido”, explica el director de Inversión, Suelo y Obra Nueva de Forcadell. Es por ello que continúa siendo “una buena inversión” tanto en la ciudad de Barcelona como en núcleos urbanos de más de 40.000 habitantes con gran parque de automóviles.
En el Eixample barcelonés una plaza de aparcamiento se alquila a partir de 110 euros al mes, mientras que en el extrarradio las rentas fluctúan entre 50 y 80 euros, dependiendo de la ciudad y la ubicación concreta. Cuánto mayor es la renta que se obtiene, mayor es también el precio de compra. Según un informe de Fotocasa, el año pasado una plaza de garaje costaba de media 13.770 euros en España, si bien en grandes capitales, el importe es muy superior. No obstante, se pueden conseguir ahorros significativos en el precio mediante la adquisición por lotes.
Plazas de parking en un aparcamiento subterráneo
La rentabilidad media anual se situaba en el 6,5% en el 2024, inferior a la del 8,3% de cinco años antes, a consecuencia del aumento del precio de compra (el año pasado subió un 10% respecto al 2023). “Es un producto financiero que requiere una inversión reducida, poco mantenimiento y de riesgo bajo, por lo que cada vez más ahorradores particulares se decantan por esta opción”, comenta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, “también hay una evidencia del efecto arrastre causado por el furor de la compra de vivienda, que ha intensificado la demanda en los últimos años”.
Una de las diferencias más sustanciales respecto al alquiler de vivienda es que para conseguir el mismo nivel de rentas es necesario gestionar más cantidad de contratos de alquiler y en ocasiones esto requiere un coste adicional si se externaliza la gestión. La parte positiva, agrega Gracia, es que “el mantenimiento es más barato, puesto que en un garaje no se estropea la caldera ni hay que cambiar el parqué cada cierto tiempo; es un trozo de asfalto entre columnas”. Ahora bien, es importante tener en cuenta ciertos aspectos antes de lanzarse a invertir, sobre todo la ubicación de la plaza, el tamaño, el acceso y el edificio en el que se encuentra, pues puede haber a la larga derramas u obras necesarias. Si no se sabe escoger, será una mala inversión. En este sentido, Marcet avisa que incluso en ciudades como Barcelona “hay muchos parkings que tienen baja ocupación”.
Además de locales comerciales, garajes y trasteros, existen otras alternativas para grandes inversores que buscan invertir en bienes inmuebles más allá de la vivienda. Naves industriales, oficinas o incluso hoteles ofrecen oportunidades interesantes, aunque exigen mayor capital y planificación. Como señala Gracia, “la nave industrial ya es un negocio que requiere una mayor inversión que un local”, por lo que no estaría al alcance del pequeño inversor, salvo que se trate de una pequeña nave. Estas opciones también permiten diversificar y buscar rentabilidades superiores a la vivienda, siempre y cuando se cuente con asesoramiento profesional y una estrategia clara.