La tensión del mercado de la vivienda ha provocado un incremento del alquiler por habitaciones destinado a vivienda permanente en las grandes urbes y zonas turísticas. Los altos precios de los arrendamientos en relación al nivel de ingresos de familias de rentas bajas, jóvenes y migrantes está provocando el crecimiento localizado de una modalidad que no cuenta con información pública precisa ni de normativa propia. Para muchos ciudadanos la única opción para conseguir un techo son cuatro paredes en un piso compartido. Los expertos comienzan a acuñar el término “chabolismo vertical” para algunas situaciones.
El alquiler de habitaciones cuenta con cuatro modalidades. La más común consiste en un propietario que alquila su vivienda por habitaciones. El segundo formato es del dueño que reside en su domicilio y que arrienda una habitación o varias del piso. En la tercera, el propietario alquila su vivienda completa a una empresa y esta, a su vez, con permiso del dueño, subarrienda por habitaciones (es lo que se conoce en la jerga inmobiliaria como “rent to rent”). La cuarta modalidad es que un propietario alquile un piso y el inquilino subarriende el mismo por habitaciones, legal o ilegalmente. Ciudades como Madrid y Barcelona cuentan con los cuatro tipos y ya observan una quinta casuística que riza el rizo de la precariedad: alquiler de habitaciones compartidas. Es minoritario pero existe en la oferta.
El arrendamiento de un cuarto ya supera los 500 euros al mes de media, según Fotocasa
Encarnación González está jubilada y no tiene hijos. Vivía en Barcelona con su pareja, hasta que se separó. Vendió la vivienda familiar y se mudó a Valencia de alquiler. Su pensión es de 825 euros, por lo que no puede arrendar un piso completo. Comparte inmueble con tres personas más. No es su jubilación deseada, pero no tiene capacidad para costear un alquiler para ella sola.
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El alquiler de habitaciones ha proliferado en los últimos años como alternativa residencial con una especial incidencia en los barrios humildes de las grandes ciudades. Mientras más se ha ido tensando el mercado, más proporción de viviendas compartidas surgen. Las administraciones no disponen de registros públicos sobre cuántas viviendas están alquiladas por varios inquilinos, lo cual dificulta conocer la penetración de la modalidad.
Los únicos datos disponibles provienen de portales inmobiliarios y, por tanto, sólo ofrecen una radiografía de la oferta. La realidad es que es un fenómeno al alza. Idealista estima que el precio medio de una habitación de alquiler en España es de 420 euros al mes, con un crecimiento de la oferta de habitaciones en piso compartida del 7% interanual a cierre del primer trimestre del 2025. Según el portal, la demanda de esta modalidad de alojamientos crece al 8%. Fotocasa ofrece una conclusión similar, aunque eleva el precio medio de la habitación a 520 euros mensuales. “Los inquilinos nunca habían tenido que hacer frente a un coste tan alto como ahora”, concluye.
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Existe, en las ciudades, una alta demanda de habitaciones por parte de inquilinos que no pueden pagar un alquiler entero. Es el caso de Estrella, salvadoreña que comparte una habitación con sus dos hijos en el barrio de Usera, en Madrid. Asegura que “no puede pagar otra cosa”. En la misma habitación duermen, los niños estudian y ella plancha. Por la noche los tres ven la televisión en sus camas. Tienen derecho a cocina compartida y cuentan con un baño particular. Dice que ella tiene suerte porque hay compatriotas suyos que tienen incluso que compartir el baño. No conoce de nada a los otros inquilinos de otras habitaciones. Son ocho personas en tres habitaciones. Su ‘casero’ les realquila la vivienda que él arrendó a un tercero.
Para un propietario, los beneficios del alquiler por habitaciones es mayor al del tradicional. “La rentabilidad es de un 9,3% frente al 6,1% del habitual”, señala Fotocasa. La modalidad tampoco requiere tanta atención como un piso turístico, apuntan los expertos. De hecho, cada vez son más las empresas especializadas en alquilar pisos compartidos. Badi, con epicentro en Barcelona, y Spotahome son dos ejemplos.
Catalunya, pionera en regulación
El alquiler de habitaciones en España no está regulado específicamente en una ley. El Congreso de los Diputados aún no ha avanzado en ninguna norma, pese a que ERC ha presionado en varias ocasiones al Gobierno para ello. En la Ley de Arrendamientos Urbanos se puede leer, en el artículo 4.3, que “los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”. Es decir, para alquilar una habitación en Madrid o Valencia ni siquiera es obligatorio crear un contrato o documento oficial por escrito, aunque sí es recomendable. El mercado avanza más rápido que el legislativo y en esa falta de regulación ya hay atrapados inquilinos con menor poder adquisitivo. Catalunya sí aprobó este año un decreto ley que establece que los arrendamientos de habitaciones tendrán los mismos límites de precios que los alquileres habituales. “Todas las viviendas que estén destinadas a la satisfacción de la necesidad de vivienda, independientemente de su duración, se considerarán arrendamientos de vivienda permanente”, afirma el texto aprobado en el Parlament. Barcelona es la ciudad española con la oferta de alquiler de habitaciones más cara: 600 euros de media frente a los 560 de Madrid.
