El Supremo avala el tope al alza de los alquileres decretado por la guerra de Ucrania

El Tribunal Supremo avala en una sentencia hecha pública este martes la limitación al 2% de la actualización de la renta de los contratos de alquiler para uso de vivienda que el Gobierno decretó en marzo del 2022, así como sus dos prórrogas. El tope se aprobó como parte de las medidas urgentes para responder a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Ucrania.

El tribunal considera que esta limitación, que buscaba atajar el proceso inflacionista y proteger a los arrendatarios vulnerables, no supuso una privación del derecho de propiedad ni vulneró su contenido esencial.

Desestima así el recurso planteado por la empresa Societat de Arrendaments 2007 contra el acuerdo del Consejo de Ministros que le denegó una indemnización, en concepto de responsabilidad patrimonial del Estado legislador, de 631.000 euros, por los daños y perjuicios causados por la limitación de los importes máximos de los alquileres.

El Gobierno aprobó en marzo del 2022 limitar la actualización de los alquileres al 2%, en vez de aplicar el IPC, que en el mes de febrero alcanzó el 7,6% en términos interanuales y que siguió subiendo hasta superar el 10% en el mes de julio. La limitación del 2% se incorporó al real decreto ley del 29 de marzo del 2022 y se prorrogó durante dos años, al 2% en el 2023 y al 3% en el 2024. “Cada una de estas normas justifican su adopción, dado el extraordinario incremento del IPC motivado por los efectos de la guerra de Ucrania”, indica la sentencia.

Societat de Arrendaments 2007 consideraba que esta decisión tenía un contenido expropiatorio, al ser el tope del 2% fijado muy inferior al que resultaba de aplicar el IPC libremente pactado por las partes en esos contratos, y defendía que se vulneraba el artículo 33.3 de la Constitución, que establece que nadie puede ser privado de sus bienes.

El Supremo argumenta sin embargo que “con el fin de combatir el contexto inflacionario en materia de vivienda, así como proteger a los arrendatarios, el legislador puede limitar la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda de forma que, en defecto de acuerdo entre las partes, no pueda superar determinados límites razonables y razonados”. En este caso, considera “razonables, proporcionados y motivados debidamente” los límites interpuestos.

“Al proteger a los arrendatarios frente a un contexto inflacionario se perseguía un fin con amparo constitucional y, al hacerlo, no vacían de contenido los derechos y facultades de los propietarios, que resultan limitados de manera proporcionada”, concluye la sala.

La sentencia considera así que se cumplen los tres elementos claves, “que son la justificación del interés general, una limitación que sea proporcional al peligro del interés general y que no vulnere el derecho del propietario porque este sigue teniendo poder de decisión”, según analiza Javier Burón, gerente de Nasuvinsa, empresa de vivienda del Gobierno de Navarra.

Se inscribe en línea con la jurisprudencia del tribunal que el pasado mes de septiembre ya rechazó un recurso interpuesto por un propietario que pedía al Estado 425,52 euros por no poder subir el alquiler por encima del 2%, debido al mismo decreto.

Los expertos advierten sin embargo que difícilmente se puede aplicar la sentencia al debate actual sobre la renovación de contratos previstos este año y que Sumar pide congelar, puesto que la sentencia se aplica a una medida de actualización de los contratos y no en el caso de contratos nuevos.

Además, se justifica por la situación excepcional de inflación. “La cuestión clave es la de las circunstancias excepcionales”, indica José García, economista en la Universidad Pompeu Fabra. “La problemática está bordeando los límites muy finos en el interés general y la propiedad privada”, añade. 

Otros expertos critican la sentencia, como Sergio Nasarre, que afirma que “para que sea función social debe beneficiar el interés general”, algo que en este caso considera cuestionable puesto que los beneficiarios son unas personas muy concretas, los inquilinos. “El Supremo ha actuado como un comerciante que ha pasado dinero de unos a otros”, dice.

El Ministerio de Vivienda celebró una sentencia que, a su juicio, avala la actuación del Gobierno y recuerda que “impulsó una solución estructural para evitar situaciones similares en el futuro” con el establecimiento del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Este es el que se aplica desde la entrada en vigor de la ley de Vivienda en el 2023 en el caso de las actualizaciones anuales de los alquileres. Reemplaza al IPC para evitar las subidas desproporcionadas. En el caso de la renovación de los alquileres, Vivienda recuerda que la ley establece también un límite aplicable en las zonas tensionadas