El límit al lloguer de temporada comença amb dubtes legals i de rendibilitat
Mercat
El sector descarta un transvasament massiu cap als contractes d’habitatge habitual
Una parella consulta l’oferta d’una immobiliària a Barcelona
La regulació del preu del lloguer de temporada i d’habitacions s’ha posat a caminar a Catalunya aquest mes, amb la qual cosa tots els contractes que vagin vencent a partir d’ara hauran d’adaptar les rendes al límit de preus que ja regeix per a l’habitatge d’ús habitual a pràcticament tot el territori. Des del sector immobiliari avisen, tot i això, que l’adaptació trigarà un temps i alerten dels dubtes que la nova normativa genera entre els propietaris, sobretot, en els petits inversors particulars, sense entitat jurídica.
“Hi ha una preocupació important”, afirma Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona. La gestió del lloguer de temporada porta associada una despesa més gran per manteniment de l’immoble (mobiliari), i per serveis com la neteja o els subministraments, entre d’altres.
S’hi afegeix que els lloguers de temporada paguen més impostos –no se’ls aplica la reducció del 50% en l’IRPF i tributen pel 100% del rendiment net–, però ara tindran el preu limitat. La fiscalitat és, de fet, un dels grans interrogants.
Amb la nova regulació, una part dels propietaris, sobretot els menys professionalitzats, consideren que no podran ni recuperar les inversions fetes ni costejar el manteniment dels habitatges, assenyala Gorgues. “Estem a l’expectativa de veure com reaccionen”, afegeix.
Guifré Homedes, vicepresident segon de COAPI Barcelona i director general d’Amat Immobiliaris, apunta que el factor decisiu perquè el propietari d’un pis decideixi mantenir el lloguer de temporada o buscar alternatives serà la diferència entre la renda de l’últim contracte i el nou preu regulat. “Veurem l’efecte al llarg de l’any, no serà immediat”, afirma.
Una vegada calculat, continua Homedes, se li obren quatre possibilitats: continuar en el lloguer de temporada, vendre l’habitatge, passar al lloguer vacacional o per a usos recreatius –exempt del límit de preus– o optar pel lloguer d’ús habitual. “No preveiem que hi hagi un pas massiu a aquesta última modalitat”, avisa.
El sector demana d’aclarir quina bonificació de l’IRPF preval: 100% per congelar les rendes o 90% per abaixar-les
La Generalitat ha estès el control de rendes al lloguer de temporada perquè considerava que alguns propietaris estaven eludint la regulació a través d’aquesta via. Feien contractes més curts a inquilins que en realitat eren permanents per cobrar mensualitats més altes. Segons dades de la Conselleria d’Habitatge, aquesta modalitat s’ha disparat un 52% en un any i ja representa un de cada deu contractes de lloguer. Així doncs, el lloguer de temporada va passar de 2.242 noves firmes el primer trimestre del 2024 a 3.417 el primer trimestre del 2025.
Al sector immobiliari, difereixen i insisteixen que els possibles fraus són puntuals. “Molts propietaris opten pel lloguer temporal perquè els dona més seguretat, tenen por de la inquiocupació”, afirma Emiliano Bermúdez, subdirector general de Donpiso. Com Homedes, descarta que la nova normativa ajudi a ampliar el parc de lloguer habitual de manera considerable.
Entre les novetats que porta la legislació, destaca la creació d’una comissió de supervisió de contractes de lloguer d’habitatge, que coordinarà i vigilarà les plataformes digitals, portals i altres espais de difusió de les ofertes. “Caldrà acreditar molt bé la temporalitat de l’arrendament, per exemple, a través de l’empadronament de l’ inquilí”, explica Mercedes Blanco, consellera delegada de Vecinos Felices i vocal de la Pimec al Consell Assessor de l’Habitatge que la Generalitat va crear a finals de l’any passat.
Ara, l’única modalitat de lloguer exempta del límit de preus a Catalunya serà la d’ús vacacional o recreatiu. Aquí també han augmentat les exigències. “Caldrà demostrar aquest ús mitjançant proves, com els vols d’anada i tornada de l’ inquilí”, comenta Blanco.
Els anuncis de portals i immobiliàries, per la seva banda, hauran de recollir tota aquesta nova informació que ara demana la llei, explica Ferran Font, director d’estudis de Pisos.com. El mecanisme i la responsabilitat de la veracitat de les dades és un altre dels punts a aclarir.
Però el lloguer de temporada no és l’únic afer que genera dubtes i inquietud al mercat. L’anunci del president del Govern, Pedro Sánchez, de bonificar el 100% de l’IRPF als propietaris que congelin el preu a l’hora de renovar contractes ha obert una altra incògnita. La llei d’Habitatge preveu la deducció de fins al 90% de l’IRPF per als propietaris que rebaixessin un 5% el preu del lloguer a les zones declarades tensades.
Abunden els interrogants sobre la fiscalitat: l’arrendament temporal paga més impostos
Però amb la via proposada pel president del Govern central, sortiria més a compte congelar-lo que abaixar-lo. Al sector esperen que l’ Executiu central aclareixi aquesta qüestió.