“La finalidad de una casa es la de proporcionar una vida agradable y cómoda, sería un error valorar en exceso un resultado exclusivamente decorativo”. Lo dijo la arquitecta brasileña Lina Bo Bardi y Roberto (que prefiere no aparecer con su nombre real), a sus 65 años, la ha hecho suya en el sentido más literal. Este sevillano ha puesto su vivienda a trabajar para que cada mes le proporcione unos euros extra. Le sirven para completar una “pensión de jubilación que es buena, pero limitada. Ahora tengo prácticamente dos pensiones y puedo vivir como cuando trabajaba. Que no es una vida de grandes lujos, pero sí me permite no renunciar a viajes o a planes con amigos, que quiero seguir haciendo porque yo me veo bien, joven y soy muy activo. Me gusta hacer muchas cosas.”
Lo que nos cuenta Roberto tiene mucho que ver con un cambio de mentalidad entre los séniors españoles que viene de una constatación: si se cuidan y alimentan sus relaciones sociales de la misma forma que cuando eran algo más jóvenes, por qué no iban también a hacer planes a largo plazo. Una especie de golpe en la mesa de toda una generación que, en el caso de la vivienda, se traduce en que ya no contemplan su hogar como un legado, sino como un recurso económico capaz de aportarles tranquilidad y disfrute en esta etapa que empieza tras dejar de trabajar.
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El V Barómetro del Consumidor Sénior de la Fundación Mapfre confirma este giro: solo un 34% de los mayores de 55 años prioriza ya dejar la casa en herencia, seis puntos menos que en la edición anterior. De hecho, el 35% desearía obtener mayor rendimiento económico de su vivienda y un 26% estaría dispuesto a venderla o hipotecarla siempre que pudiera seguir utilizándola de forma vitalicia. Crece en ellos una visión más práctica y vitalista. En este contexto, cobran fuerza distintas fórmulas: desde las que implican transferir la propiedad en vida —como la nuda propiedad, la vivienda inversa o las rentas vitalicias inmobiliarias— hasta las que permiten conservarla, como la hipoteca inversa o el anticipo de alquileres.
Roberto forma parte de ese porcentaje de mayores que han dado el paso. Él ha elegido la nuda propiedad, es decir, ha vendido su casa y se ha reservado el usufructo. Basta con echar un rápido vistazo a portales de compraventa de vivienda —el portal inmobiliario Idealista tiene incluso un filtro de “nuda propiedad” que hace más fácil la búsqueda— para ser consciente de que la idea está empezando a calar.
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En conjunto, el volumen de operaciones de nuda propiedad ha aumentado cerca de un 80 % desde 2020, consolidando una tendencia que responde a factores demográficos y económicos de fondo.
“La demanda de nuda propiedad ha crecido de forma progresiva en los últimos años, impulsada por el envejecimiento de la población, que busca liquidez sin renunciar al hogar. A ello se suma un contexto de elevada regulación del alquiler, lo que conlleva adquisiciones con menos conflictividad jurídica y un enfoque claramente a largo plazo”, explican los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Catalunya.
El 35% se los séniors desearía obtener mayor rendimiento económico de su vivienda y un 26% estaría dispuesto a venderla o hipotecarla siempre que pudiera seguir utilizándola de forma vitalicia
La venta de la nuda propiedad es, por tanto, una opción que se puede considerar, pero ¿es para todo el mundo? El caso de Roberto encaja con un tipo de vendedor que sí es cada vez más habitual: jubilados con una vivienda de propiedad, pero sin herederos ni intenciones de abandonar su hogar. Mientras el cuerpo aguante. Por lo menos, porque una de las cosas que Roberto valora de esta opción es que “me permite planificar mi vejez con más seguridad y más opciones. Por ejemplo, si llego a necesitar cuidados o entrar en una residencia, puedo alquilar mi casa y tendría un tercer ingreso para costearlo”. Para él, haber vendido la nuda propiedad no solo mejora su presente, sino que refuerza su plan de futuro.
Un sentimiento que comparte con Ignacio (también nos ha pedido cambiar su nombre para preservar su privacidad), que se lo plantea sobre todo ante la incertidumbre y “el miedo a que las pensiones no sean suficientes, la necesidad de completar ingresos… Todo eso te hace replantearte cómo quieres vivir tu jubilación. Buscas tranquilidad ante lo que pueda venir, planificar mejor, mantener un cierto nivel de vida. Al final, es una herramienta para vivir con más calma el presente y el futuro”.
Tienes el miedo a que las pensiones no sean suficientes, la necesidad de completar ingresos.
Al otro lado de la operación con Roberto está un matrimonio con dos hijos pequeños que ha decidido empezar a construir el futuro patrimonial de su prole. La casa de Roberto es uno de esos primeros ladrillos. Ellos no tienen prisa por encender los fogones de la cocina de Roberto y este confía en tardar bastante en dejarles las llaves, “me han estimado una esperanza de vida de 85 años, pero yo les he dicho que pienso vivir más”, bromea. Con esta operación, los compradores, piensan en el futuro, no en la inmediatez. Por ello, la relación entre ambas partes ha fluido con absoluta naturalidad: “nos hemos hecho amigos del matrimonio comprador; hemos comido juntos varias veces.”
Una escena que no sorprende si se tiene en cuenta el perfil de comprador en las grandes ciudades españolas que describen los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Catalunya: “suele ser un particular de entre 45 y 60 años, con nivel económico medio-alto, que busca asegurar la adquisición de una vivienda bien ubicada con un descuento que es más o menos significativo en función de la edad de los usufructuarios. Es decir, es un perfil prudente, patrimonialista y poco expuesto al riesgo regulatorio del alquiler”, o lo que es lo mismo, son inversores pacientes, familias que quieren asegurar un piso para sus hijos o ahorradores que buscan diversificar patrimonio sin sobresaltos.
Para los mayores, es una de las vías más sólidas para obtener liquidez sin perder calidad de vida. Reciben una renta complementaria sin renunciar al hogar ni al entorno
Identificado quién compra, es interesante entender qué les motiva a optar por esta fórmula y en este punto, Toni Expósito, director de Operaciones y Desarrollo de Keller Williams España&Andorra, destaca que “la adquisición de la nuda propiedad permite acceder a viviendas bien ubicadas con un gran descuento -generalmente entre el 30 % y el 60 % del valor total- que de otra forma serían inalcanzables con esa inversión inicial”.
A ello se suma la rentabilidad que en este caso “no depende del alquiler ni de la gestión, sino de dos variables: la revalorización natural del inmueble y la consolidación automática del pleno dominio con la extinción del usufructo”, añade.
El perfil de comprador de nuda propiedad suele ser un particular, con nivel económico medio-alto, que busca asegurar la adquisición de una vivienda con un descuento significativo
Pero incluso con estas ventajas, la fórmula de la nuda propiedad no está exenta de áreas sensibles, “que es clave al explicar con claridad”,, apuntan desde API, como puede ser “la comprensión plena del vendedor respecto a la pérdida del pleno dominio, la duración incierta del usufructo, el reparto de gastos de conservación y la posible oposición de los herederos”, detallan.
Precisamente, por esto último, la venta de la nuda propiedad no termina de seducir a Ignacio, “me frena pensar en mis herederos y en la idea de no dejarles una vivienda. Yo he heredado mi casa y me gustaría, de algún modo, devolver lo que yo recibí. Además, hablar de esto con la familia es un tema un poco tabú”, confiesa.
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En el caso del vendedor, la nuda propiedad se traduce en liquidez inmediata que dependerá de su edad y esperanza de vida, del valor del inmueble y de la expectativa de revalorización de la zona, entre otros factores. Es, en palabras de Expóstio, “es una de las vías más sólidas para obtener liquidez sin perder calidad de vida. Los mayores reciben una renta complementaria sin renunciar al hogar ni al entorno, sin generar ninguna deuda, -a diferencia de la hipoteca inversa- y se pueden beneficiar de la exención fiscal por ser mayores de 65 años”. Pero esto que resuena con la historia de Roberto, no es todavía la norma. Para la mayoría de séniors este proceso sigue generando muchas dudas entre los mayores, lo que explica que muchos no se animen a dar el paso.
Según el mismo barómetro de Fundación Mapfre, el 76% de los encuestados no confía en ninguna de las alternativas disponibles para monetizar la vivienda en vida y esa desconfianza se puede atribuir al desconocimiento sobre su funcionamiento. Roberto percibe ese escepticismo cuando saca el tema en su círculo cercano de amigos: “yo los animo a hacerlo, pero comprendo que tengan dudas, porque es un producto muy nuevo fuera de Europa o, en el caso de España, fuera de Madrid y Barcelona” y reconoce que él también las tuvo cuando se topó por primera vez con los términos nuda propiedad en un anuncio de Instagram.
Como muchos otros de su generación, Roberto partía desde cero y con esa publicación empezó un periplo para intentar entender de qué iba la cosa y si realmente podía fiarse, porque “hasta entonces ni siquiera sabía que existía este tipo de operación. Pedí información, consulté con mi abogado y él me recomendó a un especialista de Madrid que viajó a Sevilla para asesorarme. Yo personalmente lo hice con la empresa Kalma y su acompañamiento terminó de convencerme de que para mí era el camino adecuado”, reconoce.
Me frena pensar en mis herederos y en la idea de no dejarles una vivienda. Yo he heredado mi casa y me gustaría, de algún modo, devolver lo que yo recibí”
El otro escollo para los mayores es más emocional, es algo así como la sensación de que la relación con su casa pueda mutar después de vender la nuda propiedad. Pero Roberto desmonta ese miedo con naturalidad. “No siento que ya no sea mi hogar, porque sigo viviendo aquí igual que siempre. Cuando pasen las navidades volveré a pintarla yo mismo. Quiero terminar mi vida en esta casa, cerca de los sitios y personas con los que he vivido siempre. Aquí están todos mis recuerdos”. Para él, la vivienda no ha perdido ni un gramo de significado, sino que es su forma de seguir orbitando con la misma libertad de siempre.