En España, una donación de vivienda no se puede considerar válida si no está plasmada en una escritura pública firmada ante notario. Así lo ha dejado claro el abogado Jesús Prieto en una una publicación del Idealista, en la que pone el foco sobre un caso que ha terminado en la Audiencia Provincial de Ávila. En este proceso judicial, una herencia familiar aparentemente resuelta en los años 90 mediante un reparto informal terminó enfrentando a los herederos tres décadas después. Una de las hijas defendía que sus padres ya habían dividido su patrimonio entre los hijos en vida. Para probarlo, presentó un escrito a mano que detallaba qué bienes correspondían a cada uno. Sin embargo, el tribunal fue tajante: sin escritura pública no hay donación válida, por más que exista acuerdo o recuerdos compartidos.
La escritura pública, requisito imprescindible
Este documento evita elucubraciones.
Según el artículo 633 del Código Civil, la donación de un inmueble exige de forma expresa su formalización mediante escritura pública. Y no es una simple recomendación: sin este documento notarial, la operación carece de efectos legales. La donación de una vivienda no es válida si no se eleva a escritura pública, ya que que cualquier acto jurídico de transmisión de inmuebles debe ajustarse a esta exigencia para que sea reconocido y, sobre todo, para que pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad.
En esta misma línea, el Instituto Europeo de Asesoría Fiscal (INEAF) insiste en que para que una donación sea eficaz, debe ser aceptada formalmente y recogida en escritura. Además, en caso de donación en vida, es fundamental que se respete el derecho a la legítima de los herederos forzosos.
Este requisito no sólo protege al donante y al donatario, sino que también sirve para evitar conflictos entre posibles herederos. En el caso mencionado, el documento aportado no contenía firma de los progenitores ni fecha concreta. Tampoco estaba respaldado por ningún tipo de aceptación oficial por parte del resto de hermanos, lo que lo convirtió en papel mojado desde el punto de vista judicial.
Sin escritura oficial no hay donación.
Una escritura pública debe incluir, como mínimo, la identidad del donante y del donatario, la descripción completa del inmueble con su referencia catastral, su valor, cualquier carga asociada y la aceptación expresa del beneficiario. Sin estos elementos, no sólo no se puede registrar la propiedad, sino que incluso podría considerarse nulo el intento de donación.
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La jurisprudencia deja poco espacio a la interpretación cuando se trata de la transmisión de inmuebles. Incluso aunque todos los implicados recuerden un supuesto reparto verbal o informal, si no hay testamento que lo ratifique o escritura ante notario, ese acuerdo no tiene validez jurídica. Los bienes que se pretendían adjudicar fuera del cauce legal deben regresar a la masa hereditaria.